NACRT ZAKONA O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA - TEKST PROPISA

NACRT ZAKONA O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA

OSNOVNE ODREDBE

Predmet uređivanja

Član 1.

Ovim zakonom uređuju se: korišćenje i održavanje zgrade i zajedničkih delova zgrade; upravljanje zgradom; korišćenje i održavanje posebnih delova zgrade; stambena podrška; održivi razvoj stanovanja; registri i evidencije; nadzor nad primenom odredaba ovog zakona i druga pitanja od značaja za stambene odnose.

Javni interes

Član 2.

(1)  Održivi razvoj stanovanja predstavlja javni interes za Republiku Srbiju, kroz razvoj stambenog sektora u Republici Srbiji u cilju unapređenja uslova stanovanja građana i očuvanja i unapređenja vrednosti stambenog fonda, uz istovremeno unapređenje energetske efikasnosti i smanjenje negativnih uticaja na životnu sredinu i racionalno korišćenje resursa.

(2)  Održavanje i upravljanje u: stambenim zgradama, stambeno-poslovnim zgradama, poslovnim zgradama, zgradama javne namene ili zgradama koje su proglašene za kulturno dobro i zgrade u zaštićenim kulturno-istorijskim celinama, u cilju sprečavanja ili otklanjanja opasnosti po život i zdravlje ljudi, odnosno u cilju obezbeđivanja sigurnosti zgrade i njene okoline takođe su u javnom interesu.

(3)  U cilju ostvarivanja javnog interesa Republika Srbija, autonomna pokrajina i jedinica lokalne samouprave obezbeđuju sredstva u svojim budžetima za ispunjenje utvrđenih obaveza.

Definicije pojmova

Član 3.

(1)  Pojedini izrazi upotrebljeni u ovom zakonu imaju sledeće značenje:                  

 - Etažna svojina, upravljanje i održavanje          

1. zgrada jeste objekat sa krovom i spoljnim zidovima, izgrađena kao samostalna upotrebna celina koja pruža zaštitu od vremenskih i spoljnih uticaja, a namenjena je za stanovanje, obavljanje neke delatnosti ili za smeštaj i čuvanje životinja, robe, opreme za različite proizvodne i uslužne delatnosti i dr. Zgradama se smatraju i objekti koji imaju krov, ali nemaju (sve) zidove (npr. nadstrešnica), kao i objekti koji su pretežno ili potpuno smešteni ispod površine zemlje (skloništa, podzemne garaže i sl.).
2. stambena zgrada jeste zgrada koja se koristi za stanovanje, bez obzira da li se sastoji od najmanje tri stana.
3. zgrada za porodično stanovanje jeste zgrada koja se koristi za stanovanje, koja se sastoji najviše od dva stana.
4. stambeno-poslovna zgrada jeste zgrada koja se sastoji od najmanje jednog stana i jednog poslovnog prostora.
5. poslovna zgrada jeste zgrada koja se koristi za obavljanje delatnosti, bez obzira da li se sastoji od jednog ili više poslovnih prostora.
6. zgrada javne namene jeste zgrada u kojoj se obavlja neka od delatnosti državne uprave, zgrade u kojima delatnost obavljaju javna preduzeća i ustanove čiji je osnivač Republika Srbija, autonomna pokrajina ili jedinica lokalne samouprave.
7. posebni deo zgrade jeste posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor ili garažno mesto.
8. stan jeste deo zgrade koji čini funkcionalnu celinu, sastoji se od jedne ili više prostorija namenjenih za stanovanje i, po pravilu, ima zaseban ulaz. Prostori koji se nalaze izvan stana, kao što su podrum ili tavan, šupa, WC, parking mesto i slično, koji su u funkciji stana, smatraju se njegovim sastavnim delom;
9. poslovni prostor jeste deo zgrade koji čini funkcionalnu celinu, sastoji se od jedne ili više prostorija namenjenih za obavljanje delatnosti i ima zaseban ulaz. Podrum ili tavan, šupa, poljski WC i slično, ako čini funkcionalnu celinu koja je namenjena za korišćenje određenog poslovnog prostora smatra se njegovim sastavnim delom i kada nije fizički spojen sa poslovnim prostorom.
10. garažajestezatvoreni prostor u zgradi ili van nje, koji čini funkcionalnu celinu, a sastoji se od jednog ili više garažnih mesta ili prostorija namenjenih za parkiranje vozila. Garaža kao posebna funkcionalna celina zgrade može sadržati i zajedničke delove koji služe pristupu svim garažnim mestima.
11. garažno mestojeste poseban deo zgrade koji čini prostor određen obeleženom površinom za parkiranje vozila.
12. parking mesto jeste odgovarajući prostor određen obeleženom površinom za parkiranje vozila izvan zgrade.
13. zajednički delovi zgrade jesu delovi zgrade koji ne predstavljaju poseban ili samostalni deo zgrade, koji služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova zgrade, odnosno zgradi kao celini, kao što su: zajednički prostori (stepeništa, ulazni prostori i vetrobrani, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade), zajednički građevinski elementi (temelji, noseći zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije, konstruktivni deo zida ili drugog dela uključujući i zidnu ispunu, izolacija i obrada zida prema spoljašnjem prostoru ili prema zajedničkom delu zgrade, strehe, fasade, krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici, konstrukcija za lift i druge posebne konstrukcije), kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara, bezbednosna rasveta, telefonske instalacije i svi komunalni priključci koji su namenjeni zajedničkom korišćenju), ako ne predstavljaju samostalni deo zgrade i ne čine sastavni deo posebnog dela zgrade u smislu ovog zakona.
14. samostalni deo zgrade jeste deo u zgradi, koji služi zgradi, njenim posebnim ili zajedničkim delovima tako što ga treća lica koriste za pružanje usluga etažnim vlasnicima, čini samostalnu funkcionalnu celinu i upisan je u registar nepokretnosti kao samostalni deo zgrade, kao što je: sklonište, prostorije za postrojenja i instalacije davaoca usluga, deo mreže koji ne pripada posebnom ili drugom samostalnom delu zgrade. Stvari koje su pridodate zgradi i fizički spojene sa njom, ali ne služe korišćenju njenih posebnih, zajedničkih ili samostalnih delova, kao što su antene, bilbordi, panoi, ne smatraju se delom zgrade.
15. tekuće održavanjejeste izvođenje radova koji se preduzimaju radi sprečavanja oštećenja koja nastaju upotrebom objekta ili radi otklanjanja tih oštećenja, a sastoje se od pregleda, popravki i preduzimanja preventivnih i zaštitnih mera, odnosno svi radovi kojima se obezbeđuje održavanje objekta na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti, a radovi na tekućem održavanju stana ili poslovnog prostora jesu krečenje, farbanje, zamena obloga, zamena sanitarija, radijatora i drugi slični radovi;
16. investiciono održavanje jeste izvođenje građevinsko-zanatskih, odnosno drugih radova zavisno od vrste objekta u cilju poboljšanja uslova korišćenja objekta u toku eksploatacije;
17. radovi na unapređenju svojstava zgrade ili dela zgradejesu radovi koji se izvode dogradnjom ili ugradnjom novih delova i sklopova, odnosno uređaja i instalacija, i kojima se poboljšavaju energetska svojstva zgrade;
18. registar nepokretnostijeste katastar nepokretnosti, odnosno drugi odgovarajući registar nepokretnosti na području na kome katastar nepokretnosti nije uspostavljen, u koji se upisuje pravo svojine, druga stvarna prava na nepokretnostima, činjenice, prava, tereti i drugi podaci u skladu sa zakonom.

- Korišćene stanova

1. Nastanjeni objekat je svaki objekat ili deo objekta, bez obzira na njegov kvalitet i pravni status, u kome žive ljudi.
2. Naselje je skup nastanjenih objekata i drugih struktura, bez obzira na njihov kvalitet i pravni status.
3. Prinudno iseljenje je trajno ili privremeno izmeštanje lica odnosno lica i stvari iz nastanjenog objekta.
4. Raseljavanje je trajno ili privremeno iseljenje pojedinaca, porodica i zajednice iz njihovih domova ili sa zemljišta koje nastanjuju i njihovo preseljenje na drugu lokaciju.
5. Plan raseljavanja je skup mera i aktivnosti kojim se sprovode postupci raseljavanja (iseljenje i preseljenje).
6. Odgovarajući smeštaj je stambeno rešenje koje je alternativa postojećem vidu stanovanja lica pogođenog iseljenjem ili raseljavanjem, a čije fizičke i pravne karakteristike su jednake adekvatnom stanovanju.     

            - Stambena podrška

1. godišnji programje godišnji program rada davaoca sredstava stambene podrške, a koji se sastoji od više programa neprofitnog stanovanja i odgovarajućih stambenih projekata.
2. davaoci sredstava stambene podrške su Republika Srbija, jedinica lokalne samouprave, kao i pravna i fizička lica koja dodeljuju i odobravaju sredstva za stambenu podršku, predlažu i donose programe neprofitnog stanovanja i utvrđuju načine njihovog finansiranja.
3. zainteresovana stranaje ministarstvo, organizacija ili posebna služba Vlade ili jedinica lokalne samouprave koja ima interes u rešavanju stambenih potreba lica iz delokruga svoje nadležnosti, a koja takođe ostvaruju pravo na podršku države u rešavanju stambenog pitanja.
4. koncept programa neprofitnog stanovanja je inicijalni predlog programa koji sadrži osnovne informacije potrebne za donošenje načelne odluke o njegovoj opravdanosti i sprovodivosti.
5. korisnik stambene podrškeje fizičko lice i članovi njegovog porodičnog domaćinstva koje je primalac stambene podrške.
6. objektna subvencijaje subvencija data za smanjenje troškova stanovanja, a koji se odnose na troškove pribavljanja, održavanja i/ili unapređenja fizičkih elemenata stana kao objekta u rešavanju stambene potrebe korisnika.
7. primarni beskućnik je lice koje živi na ulici bez zaklona, odnosno u prostoru koje nije stan, odnosno drugi oblik stambenog smeštaja u skladu sa ovim zakonom.
8. program neprofitnog stanovanja je skup mera i aktivnosti kojim se realizuju stambeni projekti i pruža stambena podrška korisnicima po neprofitnim uslovima, a koji mogu da obuhvate različite modalitete stambene podrške i da budu usmereni ka različitim ciljnim grupama korisnika u skladu sa ovim zakonom.
9. pružalac usluge stambene podrškeje lokalnastambena agencija i/ili druga neprofitna stambena organizacija, koja koristi sredstva stambene podrške za realizaciju programa neprofitnog stanovanja i odgovarajućih stambenih projekata, a kojima se ostvaruju ciljevi nacionalne stambene strategije, stambene strategije lokalne samouprave.
10. sredstva za stambenu podršku su sredstva za finansiranje neprofitnih stambenih programa i projekata, kojima se pribavlja, odnosno unapređuje stan po neprofitnim uslovima do nivoa odgovarajućeg standarda, kao i sredstva za subvencionisanje troškova stanovanja.
11. stambena podrška je svaki oblik davanja ili obezbeđivanja olakšica za stanovanje licu koje iz socijalnih, ekonomskih i drugih razloga ne može sopstvenim sredstvima da reši stambenu potrebu po tržišnim uslovima za sebe i svoje porodično domaćinstvo.
12. stambeni dodatak (subjektna subvencija) je subvencija koja je odobrena za pokrivanje dela utvrđene zakupnine korisniku koji ne može da plati minimalnu neprofitnu zakupninu sopstvenim raspoloživim primanjima.
13. stambeni projekatje skup aktivnosti kojima se sprovodi odgovarajući program neprofitnog stanovanja, a koje se odnose na pribavljanje stana i unapređenje uslova stanovanja, kroz: izgradnju, rekonstrukciju, dogradnju, sanaciju, adaptaciju, unapređenje i slično, po neprofitnim uslovima.
14. troškovi stanovanjasu svi troškovi pribavljanja stana (pribavljanje i opremanje zemljišta za izgradnju, projektovanje i nadzor, izgradnja) i korišćenja (eksploatacije) stana (korišćenje, upravljanje i održavanje stana).
15. troškovi za korišćenje stana su troškovi isporučenih komunalnih usluga i obračunavaju se odvojeno za: korišćenje stambene jedinice, odnosno zajedničkih delova stambene zgrade.
16. članom porodičnog domaćinstvasmatraju se: supružnik i vanbračni partner; njihova deca, rođena u braku ili van braka, usvojena ili pastorčad; njihovi roditelji i lica koja su oni dužni po zakonu da izdržavaju.

Posebni i zajednički delovi zgrade

Posebni deo zgrade

Član 4.

(1)  Poseban deo zgrade jeste posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor ili garažno mesto.

(2)  Za delove zgrade koji nisu određeni kao posebni ili samostalni delovi u skladu sa zakonom, pretpostavlja se da je reč o zajedničkim delovima zgrade.

Svojina na posebnom delu zgrade

Član 5.

(1)  Na posebnom delu zgrade može postojati isključiva svojina jednog lica, susvojina ili zajednička svojina u skladu sa zakonom.

(2)  Sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade stiče se i pravo svojine na zajedničkim delovima zgrade u skladu sa zakonom, pravo učešća u upravljanju etažnom zajednicom i pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

(3)  Za pravo svojine na posebnom delu zgrade važe opšte norme o pravu svojine na nepokretnosti, ako zakonom nije drugačije predviđeno.

Pretvaranje posebnog dela zgrade u zajednički deo

Član 6.

Na osnovu ugovora zaključenog između vlasnika posebnog dela i stambene zajednice, koji se overava u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa, poseban deo zgrade može biti pretvoren u zajednički deo zgrade, u skladu sa propisima o planiranju i izgradnji.

Promena namene posebnog dela zgrade

Član 7.

(1)  Poseban deo zgrade može da promeni namenu u skladu sa propisima kojima se uređuje planiranje i izgradnja.

(2)  O promeni namene odlučuje se na zahtev vlasnika posebnog dela u postupku propisanim ovim zakonom i zakonom kojim se uređuje planiranje i izgradnja.

Zajednički delovi zgrade

Član 8.

(1)  Zajednički delovi zgrade su delovi koji služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova zgrade.

(2)  Zajednički delovi zgrade smatraju se jednom stvari, ako zakonom nije drugačije određeno.

Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade

Član 9.

(1)  Vlasnici posebnih delova mogu preneti pravo na delu zajedničkih delova radi formiranja novog posebnog ili samostalnog dela zgrade (promena namene, nadziđivanje, adaptacija i slično) – raspolaganje zajedničkim delovima zgrade.

(2)  O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova odlučuju u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na rad i odlučivanje stambene zajednice.

(3)  Prenos prava iz stava (1) ovog člana se vrši na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo na delu zajedničkih delova, koji se overava u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa.

(4)  Ugovorom iz stava (3) ovog člana se određuje rok za izvođenje radova na formiranju posebnog ili samostalnog dela zgrade koji ne može biti duži od pet godina, međusobna prava i obaveze za vreme formiranja posebnog dela zgrade i sticanje prava svojine na posebnom delu zgrade nakon izvršenja odgovarajućih radova.

(5)  Ako poseban ili samostalni deo zgrade nije formiran u roku iz stava (4) ovog člana, ugovor o ustupanju se smatra raskinutim istekom roka, a sticalac je dužan da deo zajedničkih delova koji mu je bio ustupljen vrati u stanje pre ustupanja u roku od šest meseci od dana raskida ugovora, ako ugovorom nije određeno drugačije.

(6)  Na zajedničkim delovima zgrade ne mogu se zasnivati hipoteka i drugi stvarnopravni tereti.

Svojina na delovima koji istovremeno pripadaju različitim posebnim, odnosno zajedničkim delovima zgrade

Član 10.

(1)  Ako je deo zgrade zbog svog položaja, istovremeno poseban i zajednički deo zgrade, kao što su: noseći zid zgrade koji je istovremeno i zid posebnog dela, noseći stub koji prolazi kroz posebni deo, ravni krov koji je istovremeno i plafon posebnog dela, fasada zgrade, takav deo smatra se zajedničkim delom zgrade, dok vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo upotrebe tog dela, bez prava da mu menja fizička svojstva, kao što su: oblik, struktura, uključujući i boju – osim ako je reč o površinama koje čine deo unutrašnjosti tog posebnog dela ili kada se izvode radovi na unapređenju svojstava tog posebnog dela ili zgrade kao celine, pod uslovom da se time ne ugrožavaju funkcije tog dela kao zajedničkog dela.

(2)  Na delu zgrade koji je sastavni deo dva ili više posebnih delova, a ne služi zgradi kao celini, postoji susvojina vlasnika posebnih delova sa jednakim delovima, srazmerno broju posebnih delova.

Samostalni delovi zgrade

Član 11.

(1)  Delovi mreža u zgradi do mernog instrumenta, ako merni instrument postoji, ukoliko nije drugačije određeno, u svojini su subjekta koji pruža usluge tom mrežom, a od mernog instrumenta, čine deo posebnog, odnosno zajedničkih delova ili samostalnog dela zgrade.

(2)  Ako na mreži ne postoji merni instrument, isto pravilo važi od mesta priključenja posebnog dela, odnosno zajedničkih delova ili samostalnog dela zgrade, a ako mesto priključenja nije moguće precizno odrediti, deo mreže inkorporisan u posebni deo zgrade smatra se sastavnim delom tog posebnog dela, odnosno zajedničkim delom zgrade ako je inkorporisan i služi u zajedničkim delovima zgrade.

Pripajanje samostalnog dela zgrade zajedničkim delovima ili posebnom delu zgrade

Član 12.

(1)  Samostalni deo zgrade može se pripojiti zajedničkim delovima zgrade, na osnovu ugovora između vlasnika samostalnog dela zgrade i stambene zajednice.

(2)  Odluku o prihvatanju pripajanja iz stava (1) ovog člana i naknadi koja se plaća za to pripajanje donosi skupština stambene zajednice.

(3)  Samostalni deo zgrade može biti pripojen i posebnom delu zgrade u skladu sa zakonom kojim se uređuje planiranje i izgradnja, na osnovu ugovora o pripajanju koji zaključuju vlasnik posebnog dela kome se pripaja samostalni deo i vlasnik samostalnog dela.

(4)   Ugovori iz stava (1) i stava (3) ovog člana zaključuju se u pisanoj formi, a potpisi overavaju u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa.

Prava i obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade

Prava vlasnika posebnih i samostalnih delova zgrade

Član 13.

(1)  Vlasnik posebnog dela, odnosno vlasnik samostalnog dela zgrade, osim prava po opštim propisima o pravu svojine, ima pravo i da:

1. isključivo vrši svojinska ovlašćenja na svom posebnom, odnosno samostalnom delu zgrade, osim kada je drukčije predviđeno zakonom;
2. izvrši opravku ili druge radove na zajedničkim delovima zgrade koji su neophodni radi otklanjanja opasnosti od prouzrokovanja štete na posebnom odnosno samostalnom delu koji mu pripada, ako to blagovremeno ne učini lice koje je dužno da izvrši opravku;
3. svoj poseban odnosno samostalni deo zgrade menja, odnosno adaptira u skladu sa zakonom, bez zadiranja u posebne delove zgrade drugih etažnih vlasnika, zajedničke delove zgrade, odnosno samostalne delove zgrade, osim po dobijenom ovlašćenju za takve radnje;
4. upotrebljava zajedničke delove zgrade u skladu sa njihovom namenom u meri u kojoj to odgovara njegovim potrebama i potrebama članova njegovog domaćinstva, odnosno obavljanja delatnosti.

Pravo prečegprenosa

Član 14.

(1)  Vlasnik posebnog dela ima pravo da mu se prvom ponudi prenos prava na zajedničkom delu zgrade radi pretvaranja u posebni deo zgrade adaptacijom, odnosno nadziđivanjem (pravo prečeg prenosa).

(2)  Ponuda iz stava (1) ovog člana, koja se dostavlja istovremeno svim imaocima prava prečeg prenosa, mora da sadrži podatke o određenom zajedničkom delu koji je predmet prenosa, ceni, ako se prenos vrši uz naknadu i ostalim uslovima prenosa.

(3)  Vlasnik posebnog dela ostvaruje pravo prečeg prenosa ako u roku od 15 dana od dana prijema ponude o prenosu pismeno obavesti skupštinu stambene zajednice da će se koristiti svojim pravom prečeg prenosa.

(4)  Ponuda i izjava o prihvatanju ponude iz stava (2) stava (3) ovog člana mora se učiniti preporučenim pismom.

(5)  Ako ponudu za prenos prihvati više vlasnika posebnih delova, prednost ima vlasnik čiji je posebni deo u građevinskom smislu susedni onom zajedničkom delu koji se prenosi.

(6)  Ako ima više vlasnika susednih posebnih delova, prednost ima vlasnik koji preneti zajednički deo namerava da koristi za stanovanje porodice.

(7)  Ako ima više takvih vlasnika posebnih delova koji bi zajednički deo pretvarili u stan za stanovanje porodice prednost ima vlasnik posebnog dela koji ima više članova domaćinstva.

(8)  Ako ponudu za prenos prihvati više vlasnika posebnih delova čije nepokretnosti nisu susedne zajedničkim delom koji se ustupa, stambena zajednica će doneti odluku o licu kome će se preneti pravo vodeći računa pre svega o porodičnim stambenim prilikama ponudioca.

(9)  Ako se imalac prava prečeg prenosa, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni na način iz. stav 4. ovog člana da prihvata ponudu, prenosilac prava može ustupiti ponuđeni zajednički deo drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.

(10)        Ako stambena zajednica prenese određeni zajednički deo zgrade, a nije ga prethodno ponudila imaocu prava prečeg prenosa ili je zajednički deo prenela pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava prečeg prenosa može tužbom da zahteva da se ugovor o prenosu zajedničkog dela oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu ustupi pod istim uslovima.

Obaveze vlasnika posebnih i samostalnih delova

Član 15.

(1)  Vlasnik posebnog dela i vlasnik samostalnog dela zgrade dužan je, osim ispunjenja obaveza po opštim propisima, i da:

1. upotrebom, odnosno korišćenjem svog posebnog dela ne ometa korišćenje drugih delova zgrade;
2. svoj poseban deo zgrade održava u stanju kojim se ne otežava, onemogućava ili remeti uobičajena upotreba ostalih delova zgrade;
3. održava zajednički deo zgrade koji čini sastavni deo njegovog posebnog dela zgrade, u granicama mogućnosti vršenja ovlašćenja upotrebe tog dela;
4. učestvuje u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada, u meri i na način određen ovim zakonom;
5. trpi uticaje koji potiču od korišćenja ostalih delova zgrade u meri koja je razumna, uobičajena prema mesnim prilikama, odnosno prihvaćena od strane stamebene zajednice;
6. trpi upotrebu zajedničkih delova zgrade u skladu sa njihovom namenom od strane vlasnika samostalnih delova ili lica koja rade po njihovom nalogu, odnosno prolaženje trećih lica radi dolaska do određenog posebnog dela zgrade;
7. dozvoli prolaz kroz svoj poseban deo zgrade ili njegovu upotrebu na drugi primeren način ako je to neophodno za opravku, odnosno održavanje drugog dela zgrade ili ispunjenje druge zakonske obaveze.

(2)  Pravo da zahteva ispunjenje obaveza od vlasnika posebnog dela ima svaki vlasnik posebnog dela, vlasnik samostalnog dela i stambena zajednica, u skladu sa svojim pravom koje proizlazi iz obaveze vlasnika posebnog dela.

UPRAVLJANJE ZGRADAMA

Organizacija upravljanja

Nadležnost za vršenje poslova upravljanja

Član 16.

Poslove upravljanja zgradom vrši:

1. vlasnik, za zgrade bilo koje namene u kojima je jedno lice isključivi vlasnik svih delova zgrade;
2. vlasnici posebnih delova, za zgrade za porodično stanovanje;
3. stambena zajednica preko svojih organa ili profesionalni upravnik kome su povereni poslovi upravljanja, u stambenoj zgradi koja ima zajedničke delove zgrade i najmanje dva posebna dela čiji su vlasnici različita lica;
4. vlasnici posebnih delova preko svojih organa, u zgradama koje nemaju ni jedan poseban deo namenjen za stanovanje.

Stambena zajednica

Pojam i pravni status stambene zajednice

Član 17.

(1)  Stambena zajednica je organizacija koju čine vlasnici posebnih delova stambene zgrade i ima status pravnog lica, koji stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici na posebnim delovima.

(2)  Stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova, a ako zgrada ima više celina sa zasebnim ulazima, stambenu zajednicu čine vlasnici posebnih delova svake od tih celina (stambena zajednica ulaza).

(3)  Vlasnici posebnih delova mogu se sporazumeti ugovorom koji se zaključuje u pisanoj formi, da stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova, bez obzira na postojanje više celina sa zasebnim ulazima. Ugovor proizvodi pravno dejstvo kada ga potpišu vlasnici posebnih delova kojima pripada više od 2/3 površine posebnih delova zgrade u svakoj od ovih celina.

(4)  U situaciji kada su formirane zasebene stambene zajednice po ulazima, za radove na nadziđivanju zgrade kao celine potrebna je saglasnost većine od ukupnog broja stambenih zajednica po ulazima.

(5)  U slučaju iz stava (4) ovog člana, saglasnost za nadziđivanje u ime stambene zajednice ulaza potpisuje upravnik stambene zajednice ulaza, a ugovor sa investitorom potpisuje lice koga na to ovlaste upravnici stambenih zajednica ulaza koji su dali saglasnost.

(6)  Stambena zajednica se upisuje u registar stambenih zajednica.

(7)  Ministar nadležan za poslove stanovanja bliže uređuje vođenje registra stambenih zajednica i evidenciju o stambenim zajednicama (dalje: akt o registru).

Formiranje stambene zajednice

Član 18.

(1)  Stambena zajednica u roku od 60 dana od dana nastanka stambene zajednice mora održati prvu skupštinu na kojoj se bira upravnik, a saziva je lice koje je do donošenja ovog zakona vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade, odnosno saveta zgrade, a ukoliko takvo lice ne postoji, bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade.

(2)  Za zgradu sa manje od pet posebnih delova ne mora se formirati skupština stambene zajednice ako vlasnici posebnih delova zaključe ugovor o upravljanju i njime urede vršenje poslova iz nadležnosti stambene zajednice i vršenje poslova upravnika.

(3)  Upravnik ili lice ovlašćeno odlukom stambene zajednice dužno je da podnese prijavu za upis stambene zajednice, upis ili promenu upravnika, odnosno registraciju promene drugih podataka koji se upisuju u registar stambenih zajednica, u roku od 15 dana od dana održavanja skupštine, odnosno nastanka promene.

(4)  Poslovno ime stambene zajednice pod kojim se ona pojavljuje u pravnom prometu obavezno sadrži označenje "stambena zajednica" i adresu zgrade za koju je formirana. Poslovno ime može se registrovati i na jeziku nacionalne manjine tako što će se pored poslovnog imena na srpskom jeziku upisati i poslovno ime na jeziku nacionalne manjine.

(5)  Stambena zajednica ima matični broj, PIB i tekući račun.

(6)  U registar stambenih zajednica upisuju se podaci o zgradi, upravniku, kao i drugi podaci predviđeni zakonom i aktom o registru.

(7)  Odredbe stava (1) do (7) shodno se primenjuju na stambenu zajednicu ulaza i skupštinu stambene zajednice ulaza.

Registar stambenih zajednica

Član 19.

(1)  Jedinica lokalne samouprave vodi Registar stambenih zajednica (u daljem tekstu: Registar), prema svojoj teritorijalnoj nadležnosti.

(2)  U organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za stambene poslove određuje se lice koje vodi Registar (u daljem tekstu: Registrator).

Granice ovlašćenja registratora

Član 20.

(1)  Registrator jeste lice koje je ovlašćeno da vodi registar i koji je dužno da obezbedi zakonito, ažurno i tačno vođenje Registra.

(2)  U postupku registracije Registrator isključivo vrši proveru ispunjenosti formalnih uslova za upis podataka i dokumenata u Registar na osnovu činjenica iz prijave i priloženih dokumenata, bez ispitivanja tačnosti činjenica iz prijave, verodostojnosti priloženih dokumenata i pravilnosti i zakonitosti postupaka u kome su dokumenti doneti.

(3)  Registrator, u skladu sa stavom 2. ovog člana, proverava ispunjenost sledećih uslova:

1. Nadležnost za postupanje po prijavi;
2. Da li je podnosilac prijave lice koje, u skladu sa ovim zakonom, može biti podnosilac takve prijave;
3. Da li prijava sadrži sve propisane podatke i dokumenta;
4. Da li su podaci navedeni u prijavi u skladu sa registrovanim podacima i dokumentima; i
5. Da li je uz prijavu dostavljen dokaz o uplati propisane administrativne takse i naknade za usluge jedinstvene evidencije stambenih zajednica.

Sadržina registra

Član 21.

(1)  Registar jeste elektronska javna baza podataka i dokumenata u kojoj su sadržani podaci i dokumenta o stambenim zajednicama propisani ovim Zakonom i aktom o registru.

(2)  Registar sadrži sledeće podatke:

1. Poslovno ime i adresu stambene zajednice;
2. Podatak o broju posebnih delova zgrade (broj stanova, garaža van zgrade na katastarskoj parceli na kojoj je zgrada izgrađena, garažnih mesta i poslovnih prostora);
3. Identifikacione podatke o upravniku, i to ime i prezime, adresu i JMBG;
4. Identifikacioni podaci o profesionalnom upravniku, i to za fizičko lice: ime i prezime, adresu i JMBG, a za pravno lice: poslovno ime, adresu sedišta, matični broj i PIB.
5. Matični broj stambene zajednice;
6. PIB stambene zajednice;
7. Broj tekućeg računa stambene zajednice.
8. Druge podatke u skladu sa zakonom i aktom o registru.

(3)  Registar naročito sadrži sledeća dokumenta:

1. Dokaz o upisu posebnog dela zgrade u registar nepokretnosti;
2. Dokaz o upisu samostalnog dela zgrade u registar nepokretnosti;
3. Ugovor o upravljanju za zgrade sa manje od pet posebnih delova;
4. Dokaz o upisu u registar profesionalnih upravnika;
5. Dokumentaciju na osnovu koje je izvršena registracija;
6. Ugovor o poveravanju poslova upravljanja;
7. Ugovor o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade;
8. Druga dokumenta u skladu sa zakonom i aktom o registru.

(4)  U Registar se vrši upis, promena i brisanje podatka i dokumenata koji su predmet registracije, u skladu sa zakonom i aktom o registru.

(5)  Ministar nadležan za poslove stanovanja propisuje bližu sadržinu, postupak i način vođenja Registra, obaveze i ovlašćenja Registratora, obim javnosti i dostupnosti podataka i dokumenata sadržanih u Registru i izgled i sadržinu prijave za upis u registar, a tehničkim uputstvom uređuje primenu informacionog sistema jedinstvene evidencije.

Jedinstvena evidencija stambenih zajednica

Član 22.

(1)  Agencija za privredne registre (u daljem tekstu: Agencija), vodi jedinstvenu, centralnu, javnu, elektronsku bazu podataka i dokumenata u kojoj su objedinjeni podaci i dokumenta o stambenim zajednicama iz svih registara na teritoriji Republike Srbije (u daljem tekstu: Jedinstvena evidencija), preko registratora jedinstvene evidencije.

(2)  Registrator jedinstvene evidencije jeste lice koje vodi Jedinstvenu evidenciju, koji je odgovoran za formiranje jedinstvene evidencije podataka i dokumenata iz Registara iz člana 36. ovog Zakona, i koji se stara se o javnoj dostupnosti podataka i dokumenata iz jedinstvene evidencije.

(3)  Na uslove i postupak imenovanja Registratora jedinstvene evidencije, na njegova ovlašćenja i obaveze, kao i na finansiranje poslova uspostavljanja, vođenja i održavanja i objavljivanja podataka i dokumenata jedinstvene evidencije, shodno se primenjuju odredbe zakona kojim se uređuje rad Agencije.

Organi stambene zajednice

Član 23.

(1)  Organi stambene zajednice su: skupština i upravnik.

(2)  Skupština stambene zajednice može da formira odbore, komisije i druga tela, a odlukom skupštine određuje se njihov sastav, zadaci i način rada.

Skupština stambene zajednice

Član 24.

(1)  Skupštinu stambene zajednice čine vlasnici posebnih delova.

(2)  Kada je vlasnik posebnog dela pravno lice, u radu skupštine učestvuje njegov zakonski zastupnik ili lice koje on ovlasti.

(3)  Umesto vlasnika posebnog dela, na sednici skupštine može da učestvuje u radu i glasa i član domaćinstva koji je poslovno sposoban ili lice koje je zakupac posebnog dela, osim ako je vlasnik posebnog dela obavestio skupštinu ili upravnika da ne dozvoljava da umesto njega učestvuje neko drugi.

(4)  Skupštinom predsedava lice koje je izabrano za upravnika i koji je obavezan da prisustvuje svakoj sednici skupštine.

(5)  Sednicu skupštine održava se najmanje četiri puta godišnje, a zakazuje je upravnik.

(6)  Inicijativu za zakazivanje sednice skupštine može podneti i svaki vlasnik posebnog dela. Ako upravnik ne zakaže sednicu skupštine na zahtev vlasnika posebnog dela u roku od 10 dana, vlasnik posebnog dela je može sam zakazati, o čemu obavezno obaveštava upravnika.

Nadležnost skupštine stambene zajednice

Član 25.

(1)  Skupština stambene zajednice:

1. bira i razrešava upravnika;
2. donosi odluku o poveravanju upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika;
3. odlučuje o uzimanju kredita;
4. određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova;
5. donosi program održavanja i stara se o održavanju zajedničkih delova zgrade;
6. donosi odluku o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade;
7. odlučuje o radovima na zajedničkim delovima zgrade;
8. stara se o održavanju katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada;
9. protiv lica koja ne ispunjavaju obaveze prema stambenoj zajednici odlučuje o pokretanju odgovarajućih postupaka i preduzima druge zakonom predviđene mere;
10. bliže propisuje kućni red u skladu sa odgovarajućim aktom jedinice lokalne samouprave;
11. odlučuje o korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovih delova trećim licima ili vlasnicima posebnih delova;
12. odlučuje o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
13. odlučuje o unapređenju zajedničkih delova zgrade;
14. odlučuje o osiguranju zgrade;
15. odlučuje o postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari;
16. usvaja izveštaj o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika;
17. određuje visinu naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta;

(2)  O vršenju prava i obaveza stambene zajednice odlučuje skupština stambene zajednice, ako ovim zakonom nije drukčije propisano.

(3)  Skupština stambene zajednice odlučuje na sednici, ali se odluke mogu donositi i davanjem pisanih izjava van sednice.

(4)  O radu skupštine stambene zajednice vodi se zapisnik.

Rad i odlučivanje skupštine

Član 26.

(1)  Vlasniku posebnog dela pripada u skupštini stambene zajednice jedan glas.

(2)  Ako je jedno lice istovremeno vlasnik više posebnih delova različite namene (stan, poslovni prostor, garaža ili garažno mesto), u tom slučaju to lice nema poseban glas u skupštini po osnovu svojine na garaži ili garažnog mesta.

(3)  Lica koja su vlasnici samo garaže ili garažnog mesta imaju pravo glasa u skupštini samo u odnosu na odluke koje se tiču dela zgrade u kom se nalazi garaža, odnosno garažno mesto.

(4)  Skupština stambene zajednice odlučuje većinom od ukupnog broja glasova, ako zakonom nije drugačije propisano.

(5)  O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku, kreditnom zaduživanju stameben zajednice, visini mesečnih ili ukupnih iznosa troškova održavanja, odnosno unapređenja, osiguranju zajedničkih delova zgrada ili osiguranju od odgovornosti za štetu koja potiče od zajedničkih delova zgrade, skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čini 3/4 glasova od ukupnog broja glasova.

(6)  U vršenju ovlašćenja odlučivanja, odnosno glasanja, kada je poseban deo zgrade u susvojini, suvlasnicima pripada odgovarajući deo glasova za taj poseban deo, srazmerno njihovom delu u susvojini.

(7)  Ako na posebnom delu zgrade postoji zajednička svojina, svako od zajedničara je ovlašćen da na skupštini glasa, pri čemu mu pripada jedan glas. Ako na sednici skupštine prisustvuje više od jednog zajedničara, a između njih nema saglasnosti u pogledu glasanja, svakome od zajedničara pripada jednak deo glasa, tako da njihovi delovi glasa u zbiru daju jedan glas.

(8)  Vlasnik posebnog dela može da glasa i putem zastupnika, odnosno punomoćnika.

(9)  Punomoćje se izdaje u pisanom obliku i čuva uz zapisnik o radu skupštine.

Zapisnik

Član 27.

(1)  Svaka odluka skupštine stambene zajednice unosi se u zapisnik koji vodi upravnik, odnosno zapisničar koga imenuje upravnik.

(2)  Upravnik je odgovoran za uredno sačinjavanje zapisnika.

(3)  Zapisnik sadrži:

1) mesto i dan održavanja sednice;

2) ime lica koje je vodilo zapisnik;

3) sažeti prikaz rasprave po svakoj tački dnevnog reda;

4) rezultat glasanja po svakoj tački dnevnog reda po kojoj je skupština odlučivala, kao i način glasanja svakog prisutnog člana društva;

5) druge elemente, u skladu sa odlukom stambene zajednice.

(4)  Sastavni deo zapisnika čini spisak lica koja su učestvovala u radu sednice skupštine.

(5)  Zapisnik potpisuju upravnik, zapisničar ako je određen, kao i sva lica koja su učestvovala u njenom radu.

(6)  Ako lice koje je učestvovalo u radu sednice ima primedbe na zapisnik ili odbije da potpiše zapisnik, lice koje vodi zapisnik će to konstatovati u zapisniku uz navođenje razloga za to odbijanje, s tim da lice koje ima primedbu može tu primedbu i samo uneti u zapisnik prilikom potpisivanja.

(7)  Nepostupanje u skladu sa odredbama ovog člana nema uticaja na punovažnost odluka donetih na sednici skupštine, ako se rezultat glasanja i sadržina tih odluka na drugi način može utvrditi.

Odgovornost stambene zajednice

Član 28.

(1)  Stambena zajednica odgovara za štetu koja proistekne usled neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji su u njenoj nadležnosti.

(2)  Stambena zajednica odgovorna je i za štetu koja nastane od dela zgrade, za koju ne odgovara nijedan vlasnik posebnog ili samostalnog dela zgrade ili kad nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta.

(3)  U slučaju iz stava (2) ovog člana zajedno sa stambenom zajednicom za štetu odgovaraju solidarno i svi vlasnici posebnih delova.

(4)  Stambena zajednica, odnosno vlasnici posebnih delova imaju pravo regresa prema licu koje je odgovorno za štetu u roku od jedne godine od dana isplate, odnosno naknade štete oštećenom.

(5)  Vlasnici posebnog dela su prema trećim licima supsidijarno odgovorni za ispunjenje ugovorne obaveze stambene zajednice, ako se od stambene zajednice ne dobije ispunjenje obaveze, kao i za štetu zbog neispunjenja obaveze.

(6)  U slučaju iz stava (5) ovog člana vlasnici posebnog dela odgovaraju solidarno.

(7)  Vlasnik posebnog dela koji ispuni obavezu stambene zajednice ima pravo regresa od ostalih vlasnika posebnih delova prema vrednosti njihovih posebnih delova zgrade utvrđenoj sporazumom, a inače prema površini tih delova u odnosu na ukupnu površinu posebnih delova zgrade.

(8)  Odredbe prethodnih stavova shodno se primenjuju na stambenu zajednicu ulaza.

Obavezno osiguranje

Član 29.

(1)  Stambena zajednica je dužna da zaključi ugovor o obaveznom osiguranju za štete od zgrade iz člana 45. ovog zakona.

(2)  Iznos najniže osigurane sume na koju može biti ugovoreno osiguranje za štete od zgrade utvrđuje Vlada Republike Srbije na predlog Narodne banke Srbije.

(3)  Potraživanje po osnovu osiguranja za štetu od zgrade oštećeno lice ostvaruje podnošenjem odštetnog zahteva neposredno društvu za osiguranje.

(4)  Ako stambena zajednica nije zaključila ugovor o obaveznom osiguranju za štete od zgrade ili ako je osiguravajuće društvo sa kojim je ugovor zaključen u stečaju, oštećeno lice može zahtevati naknadu štete od Garantnog fonda.

(5)  Na osnivanje, poslovanje i vršenje nadzora nad poslovanjem društva za osiguranje koje obavlja poslove obaveznog osiguranja za štetu od zgrade, primenjuju se odredbe zakona kojim se uređuje delatnost osiguranja, ako ovim zakonom pojedina pitanja nisu drugačije uređena.

(6)  Na ugovore o obaveznom osiguranju za štete od zgrade primenjuje se zakon kojim se uređuju obligacioni odnosi ako ovim zakonom pojedina pitanja nisu drugačije uređena.

Upravnik

Član 30.

(1)  Stambena zajednica ima upravnika, odnosno upravnika ulaza.

(2)  Upravnika bira skupština etažne zajednice.

(3)  Mandat upravnika traje četiri godine, ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme, a po isteku vremena na koji je izabran može biti ponovo biran.

(4)  Po isteku mandata upravnika, ako nije izabran novi upravnik, upravnik je dužan da vrši ovu funkciju još 30 dana od dana isteka mandata.

(5)  Ako skupština ni u tom roku ne izabere novog upravnika ili ako stambena zajednica ostane bez upravnika bez obzira na razloge, svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika.

(6)  Mandat upravnika prestaje i ostavkom i razrešenjem.

(7)  Upravnik se razrešava na način predviđen za izbor upravnika.

(8)  Mandat upravnika počinje odnosno prestaje danom donošenja odluke o izboru odnosno razrešenju, ako samom odlukom nije drugačije određeno.

(9)  Upravnik se upisuje u registar stambenih zajednica.

Prava i obaveze upravnika

Član 31.

(1)  Upravnik:

1. zastupa i predstavlja stambenu zajednicu;
2. podnosi prijavu za upis stambene zajednice u registar stambenih zajednica;
3. uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu;
4. izvršava odluke stambene zajednice;
5. stara se o naplati mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice;
6. realizuje program održavanja;
7. organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade u skladu sa usvojenim programom;
8. vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice;
9. podnosi skupštini stambene zajednice finansijski izveštaj i izveštaj o radu;
10. vrši i druge poslove određene zakonom.

(2)  Upravnik ima pravo na naknadu za svoj rad koju određuje skupština stambene zajednice.

Profesionalno upravljanje

Organizator profesionalnog upravljanja

Član 32.

(1)  Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja) angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika.

(2)  Organizator profesionalnog upravljanja ima pravo da se bavi poslovima profesionalnog upravljanja ako ima najmanje jedno lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom, upisano u registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.

(3)  Profesionalni upravnik vrši poslove upravnika zgrade i poslove stambene zajednice koji su određeni ovim zakonom.

Profesionalni upravnik

Sticanje i prestanak ovlašćenja za obavljanje poslova

Član 33.

(1)  Fizičko lice stiče kvalifikaciju za imenovanje za profesionalnog upravnika ako:

1. ima najmanje četvrti stepen srednje stručne spreme,
2. položi ispit za profesionalnog upravnika i stekne licencu u skladu sa ovim zakonom,
3. upiše se u registar koji vodi Privredna komora Srbije.

(2)  Upis u registar profesionalnih upravnika vrši se na zahtev lica koje ispunjava uslove predviđene zakonom.

(3)  Registar sadrži podatke o profesionalnom upravniku: ime prezime i JMBG, kao i druge podatke određene propisima donetim na osnovu ovog zakona.

(4)  Program i način polaganja ispita, uslove za sticanje i oduzimanje licence za profesionalnog upravnika i bližu sadržinu registra propisuje ministar nadležan za poslove stanovanja.

(5)  Profesionalni upravnik briše se iz registra usled:

1. smrti;
2. na lični zahtev;
3. protekom roka od 10 godina od dana upisa u registar, ako ne zatraži obnavljanje upisa;
4. oduzimanja licence;
5. iz drugih razloga predviđenih zakonom.

Nadležnost profesionalnog upravnika

Član 34.

(1)  Profesionalni upravnik vrši poslove iz nadležnosti upravnika zgrade.

(2)  Pored poslova iz stava (1) ovog člana, profesionalni upravnik vrši i sledeće poslove:

1. predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja zgrade;
2. stara se o održavanju katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada;
3. protiv lica koja ne ispunjavaju obaveze prema stambenoj zajednici odlučuje o pokretanju odgovarajućih postupaka, pokreće postupke i preduzima druge zakonom predviđene mere;
4. uz saglasnost skupštine stambene zajednice odlučuje o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
5. da, na osnovu odluke skupštine stambene zajednice, preuzima menične obaveze u ime i za račun etažne zajednice;
6. da raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice na osnovu deponovanja potpisa, u skladu sa propisima koji se odnose na vođenje tekućeg računa;
7. obezbedi mogućnost prijavljivanja kvarova ili drugih problema (kao što su: nepoštovanje kućnog reda, buka i druge imisije) u zgradi 24 časa neprekidno;
8. na osnovu primljene prijave obavesti nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera, od nadležnog organa;
9. evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima, ako su poznati (podaci o podnosiocu prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo);
10. obezbedi izvršenje radova hitnih intervencija u primerenom roku;
11. preduzima mere za naplatu potraživanja stambene zajednice uključujući i podnošenje tužbe i preduzimanja mera za prinudno izvršenje;
12. predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta.

(3)  Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje jednom godišnje, ako drugačije nije ugovoreno, i to najkasnije u roku od dva meseca od dana isteka roka za podnošenje finansijskih izveštaja, kao i u roku od 30 dana od dana prestanka važenja ugovora o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja.

(4)  Profesionalni upravnik odgovara za štetu stabenoj zajednici koju ona trpi zbog njegovih propusta u radu, kao i svakom vlasniku posebnog dela.

(5)  Profesionalni upravnik ima pravo na naknadu koja se određuje ugovorom o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja.

(6)  Za preduzimanje pojedinih pravnih poslova profesionalni upravnik može izdati punomoćje u skladu sa zakonom.

Registar profesionalnih upravnika

Član 35.

(1)  Prvredna komora Srbije ustanovljava i vodi registar profesionalnih upravnika koji je dostupan na njenoj internet strani.

(2)  Pored poslova iz stava (1) ovog člana, Privredna komora Srbije organizuje polaganje ispita za profesionalnog upravnika i:

1. utvrđuje profesionalna prava i dužnosti i etičke norme ponašanja članova u obavljanju poslova profesionalnog upravljanja;
2. utvrđuje ispunjenost uslova za izdavanje i oduzimanje licence za profesionalnog upravnika u skladu sa odredbama ovog zakona;
3. proverava usklađenost izdatih licenci po propisima drugih zemalja;
4. organizuje sudove časti za utvrđivanje povreda profesionalnih standarda i normativa (profesionalne odgovornosti), kao i za izricanje mera za te povrede;
5. obavlja i druge poslove u skladu sa zakonom.

(2)  Organizacija i način obavljanja poslova iz stava (1) ovog člana bliže se uređuje statutom ili drugim opštim aktom Privredne komore Srbije.

Poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku

Član 36.

(1)  Poslovi upravljanja mogu biti povereni profesionalnom upravniku:

1. odlukom stambene zajednice,
2. u slučaju obavezne profesionalne uprave predviđene ovim zakonom, i
3. u slučaju prinudne uprave predviđene ovim zakonom.

Poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku na osnovu odluke stambene zajednice

Član 37.

(1)  Stambena zajednica može u svakom trenutku odlučiti da za poslove upravljanja angažuje profesionalnog upravnika.

(2)  Odluka iz stava (1) ovog člana donosi se u skladu sa članom 43. stav (5) ovog zakona.

(3)  Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja.

(4)  Ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja zaključuje upravnik stambene zajednice i zastupnik organizatora profesionalnog upravljanja.

(5)  Ugovor se zaključuje u pisanoj formi na određeno ili neodređeno vreme.

(6)  Ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja zaključen na neodređeno vreme može otkazati svaka strana sa otkaznim rokom od jednog meseca koji počinje da teče od poslednjeg dana u mesecu u kome je otkaz dat, ako samim ugovorom otkazni rok nije drugačije određen, s tim da otkazni rok ne može biti duži od tri meseca.

(7)  Stambena zajednica ima pravo da zahteva da određeno lice koje angažuje organizator profesionalnog upravljanja bude određeno za profesionalnog upravnika, kao i da određeno lice bude razrešeno ove funkcije.

(8)  Naknada za poslove profesionalnog upravljanja isplaćuje se organizatoru profesionalnog upravljanja, a on izmiruje obaveze plaćanja naknade prema profesionalnom upravniku.

Obavezno profesionalno upravljanje

Član 38.

(1)  Stambena zajednica koja se sastoji od vlasnika 30 ili više posebnih delova zgrade obavezno poverava poslove upravljanja profesionalnom upravniku.

(2)  Poveravanje poslova upravljanja profesionalnom upravniku vrši se u skladu sa članom 37. ovog zakona.

(3)  Izuzetno od odredbe stava (1) ovog člana, poslovi upravljanja ne moraju biti povereni profesionalnom upravniku ako stambena zajednica ima u svom sastavu lice koje ima licencu za profesionalnog upravnika i ako je ono imenovano za upravnika zgrade.

Prinudna uprava

Član 39.

(1)  Poslovi upravljanja prinudno se poveravaju profesionalnom upravniku (prinudna uprava) u slučaju da:

1. prijava za upis stambene zajednice ne bude podneta u roku od šest meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona,
2. po isteku mandata upravnika nije izabran novi upravnik u skladu članom 47. ovog zakona.

(2)  Postupak uvođenja prinudne uprave imenovanjem profesionalnog upravnika pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela u skladu sa ovim zakonom.

(3)  Postupak iz stava (2) ovog člana vodi organ jedinice lokalne samouprave nadležan za stambene poslove.

(4)  U postupku imenovanja profesionalnog upravnika iz stava (2) ovog člana primenjuju se pravila zakona kojim se uređuje upravni postupak. Žalba protiv rešenja o imenovanju profesionalnog upravnika ne zadržava izvršenje rešenja.

(5)  Profesionalni upravnik vrši ovu funkciju sve dok stambena zajednica ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju, odnosno ne donese odluku da sama vrši poslove upravljanja ili vlasnici posebnih delova zaključe ugovor o upravljanju, ako je reč o zgradi sa manje od pet posebnih delova.

ODRŽAVANJE ZGRADA

Radovi na održavanju i radovi na unapređenju

Član 40.

(1)  Radovi na održavanju su radovi kojima se obezbeđuje očuvanje funkcija i svojstava zgrade u skladu sa njenom namenom.

(2)  Radovi na održavanju su:

1. radovi hitnih intervencija,
2. radovi tekućeg održavanja, i
3. radovi investicionog održavanja.

(3)  Ministar nadležan za poslove stanovanja bliže određuje pojedine vrste radova, ako oni nisu propisani zakonom.

(4)  Radovi na unapređenju svojstava zgrade ili dela zgradejesu radovi koji se izvode dogradnjom ili ugradnjom novih delova i sklopova, odnosno uređaja i instalacija, i kojima se poboljšavaju energetska svojstva zgrade.

Radovi hitnih intervencija

Član 41.

(1)  Radovi hitnih intervencija na zgradi su radovi koji se bez odlaganja izvršavaju radi zaštite života i zdravlja ljudi, njihove sigurnosti, zaštite imovine od oštećenja i dovođenje zgrade, njenih delova, uređaja, instalacija i opreme u stanje ispravnosti, upotrebljivosti i sigurnosti.

(2)  Svaki vlasnik zgrade, odnosno vlasnik posebnog dela dužan je da odmah po saznanju za potrebu izvođenja radova hitnih intervencija na zgradi, odnosno zajedničkim delovima zgrade o tome obavesti upravnika, odnosno profesionalnog upravnika u stambenim zgradama, odnosno nadležni organ u slučaju zgrade druge namene.

(3)  Upravnik, profesionalni upravnik, odnosno nadležni organ iz stava (2) ovog člana dužan je da odmah po saznanju preduzme odgovarajuće mere u cilju izvođenja radova hitnih intervencija, odnosno da o tome obavesti organizaciju koja izvodi ovu vrstu radova i zahteva preduzimanje potrebnih radnji, odnosno radova.

(4)  Za propuštanje preduzimanja mera iz stava (3) ovog člana, upravnik, profesionalni upravnik odnosno nadležni organ iz stava (2) ovog člana odgovara za štetu, osim ako dokaže da je preduzeo sve što je u tom momentu mogao da preduzme.

(5)  Odgovornost za štetu upravnika, profesionalnog upravnika, odnosno nadležnog organa iz stava (2) ovog člana ne isključuje odgovornost drugih lica, kao što su vlasnici zgrade, vlasnici posebnih delova zgrade, odnosno zajedničkih ili posebnih delova zgrade koji odgovaraju solidarno za štetne radnje, odnosno propuštanje.

Obaveza održavanja

Član 42.

(1)  Obavezu da održavaju zgradu na način da od zgrade, odnosno zajedničkih delova zgrade ne preti opasnost nastanka štete, imaju sva lica iz člana 16. ovog zakona.

(2)  Vlasnici posebnih delova i vlasnici samostalnih delova imaju obavezu da održavaju svoje delove zgrade na način kojim se obezbeđuje funkcionalnost ovih delova i eliminiše opasnost od nastupanja štete ili nemogućnosti korišćenja drugih delova zgrade.

(3)  Radovi tekućeg i investicionog održavanja izvode se u skladu sa programom održavanja.

(4)  Za štetu koja proistekne zbog propuštanja obaveze održavanja iz stava (3) ovog člana odgovara subjekt iz stava (1) ovog člana koji je bio dužan da organizuje izvođenje odgovarajuće vrste radova.

Javni interes u poslovima održavanja zgrada

Član 43.

(1)  Radovi hitnih intervencija na stambenim zgradama, stambeno-poslovnim zgradama, poslovnim zgradama, zgradama javne namene ili zgradama kulturnim dobrima, u slučaju kada nadležni subjekt iz člana 42. ovog zakona nije izvršio potrebne radove, a neizvođenjem ovih radova bi mogle da nastanu štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, vrše se u javnom interesu.

(2)  Jedinica lokalne samouprave može odlukom da utvrdi zone za koje propisuje obavezu izvršenja određenih radova investicionog održavanja i mogućnost da se obaveza održavanja po osnovu naloga nadležnog organa ispuni prinudno na teret obaveznih lica.

(3)  U vršenju ovlašćenja iz stava (2) ovog člana jedinica lokalne samouprave je ovlašćena da propiše obavezu održavanja spoljnjeg izgleda zgrade (fasade) i zabranu promene spoljnjeg izgleda, uz mogućnost da se na teret stambene zajednice i vlasnika posebnih delova izvedu radovi na fasadi i drugim zajedničkim delovima zgrade. Ovom odlukom mogu biti propisani različiti stepeni obaveznosti održavanja spoljnjeg izgleda zgrade, zavisno od zone u kojoj se zgrada nalazi. Ovim odredbama ne dira se u zabranu promene bitnih elemenata zgrade predviđenu zakonom kojim se uređuje planiranje i izgradnja.

(4)  Jedinica lokalne samouprave može da donese odluku kojom predviđa obezbeđenje sredstava u budžetu za učešće u projektima finansiranja radova na investicionom održavanju i radova na unapređenju zgrada iz stava (2) i (3) ovog člana.

(5)  Jedinica lokalne samouprave može, umesto odluke iz stava (4) ovog člana, da osnuje budžetski fond za ove potrebe, u kom slučaju donosi odluku o izvorima finansiranja tog budžetskog fonda.

(6)  Jedinica lokalne samouprave, u slučaju iz stava (4) i (5) ovog člana, donosi odluku kojom propisuje postupak dodele sredstava, procenat učešća i uslove pod kojima jedinica lokalne samouprave učestvuju u finansiranju.

(7)  U budžetu jedinice lokalne samouprave izdvajaju se sredstva za privremeno finansiranje izvršenja radova hitnih intervencija.

Organizacija kojoj je povereno obavljanje poslova od javnog interesa u oblasti stanovanja

Član 44.

(1)  Jedinica lokalne samouprave osniva javno preduzeće ili privredno društvo za obavljanje poslova od javnog interesa u oblasti stanovanja u skladu sa zakonom kojim se uređuju javna preduzeća, odnosno privredna društva.

(2)  Umesto osnivanja javnog preduzeća ili privrednog društva, jedinica lokalne samouprave može da ove poslove poveri privrednom društvu čiji je osnivač drugo lice.

Obaveza učešća u troškovima održavanja zajedničkih delova stambene zgrade

Član 45.

(1)  Vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade.

(2)  Odlukom stambene zajednice, koja se donosi u skladu sa članom 43. stav (5) ovog zakona, propisuje se iznos koji je svaki vlasnik posebnog dela dužan da plaća na ime svog učešća u troškovima tekućeg održavanja i troškova upravljanja zgradom, a koji ne može biti niži od iznosa propisanog aktom o tekućem održavanju i upravljanju zgradama koji donosi jedinica lokalne samouprave. Iznos se plaća na tekući račun stambene zajednice do 15-og u mesecu za tekući mesec.

(3)  Stambena zajednica može poveriti naplatu, odnosno iskazivanje ove naknade na objedinjenoj priznanici subjektu koji se bavi naplatom naknada za komunalne usluge, osim ako su poslovi upravljanja povereni profesionalnom upravniku, kada poslove naplate vrši profesionalni upravnik.

(4)  Odluka stambene zajednice iz stava (2) ovog zakona donosi se u pisanoj formi i overava se u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa.

(5)  Odluka iz stava (2) ovog člana koja je sačinjena u formi propisanoj ovim zakonom ima snagu izvršne isprave podobne za naplatu potraživanja po osnovu usluga sličnim komunalnim, u skladu sa zakonom kojim se uređuje izvršenje i obezbeđenje.

(6)  Izdvajanja na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade predstavljaju rezervni fond stambene zajednice za zgrade starosti preko deset godina.

(7)  Visina izdvajanja na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade određuje se odlukom skupštine stambene zajednice koja ne može biti niža od iznosa propisanog aktom o investicionom održavanju zgrada koji donosi jedinica lokalne samouprave.

(8)  Jedinica lokalne samouprave vlasniku posebnog dela utvrđuje obavezu izdvajanja minimalnog iznosa za rezervni fond prema površini posebnog dela.  

(9)  Radovi hitnih opravki finansiraju se iz sredstava stambene zajednice, bez obzira na namenu sredstava.

(10)        Ministar nadležan za poslove stanovanja propisuje kriterijume za utvrđivanje minimalnog iznosa za plaćanje troškova iz stava (2) i stava (5) ovog člana.

Izvori finansiranja radova na održavanju zajedničkih delova zgrade

Član 46.

(1)  Pored naknade koju plaćaju vlasnici posebnih delova, poslovi održavanja i poboljšanja zajedničkih delova finansiraju se i iz kredita, donacija i drugih izvora.

(2)  Stambena zajednica može da, radi dobijanja kredita, založi potraživanja koja ima od vlasnika posebnih delova i druga svoja potraživanja, u skladu sa zakonom kojim se uređuje registrovana zaloga.

Pravo regresa stambene zajednice

Član 47.

(1)  Stambena zajednica ima pravo regresa za troškove održavanja, odnosno opravke ako je potreba opravke nastala oštećenjem zajedničkih delova zgrade radnjom ili propuštanjem lica koje je odgovorno za oštećenje.

(2)  Vlasnik posebnog dela ima pravo na naknadu štete od lica koje je odgovorno za štetu na njegovom posebnom delu po opštim pravilima o odgovornosti za štetu.

(3)  Vlasnik samostalnog dela ima pravo na naknadu štete od lica koje je odgovorno za štetu na njegovom samostalnom delu po opštim pravilima o odgovornosti za štetu.

Obaveza upravnika povodom prava na regres

Član 48.

(1)  Upravnik, odnosno profesionalni upravnik dužan je da preduzme potrebne radnje, uključujući i podnošenje tužbe, u cilju regresa za troškove održavanja, odnosno opravke, protiv lica koje je odgovorno za oštećenje zajedničkih delova zgrade u roku od dva meseca od saznanja za štetu i odgovorno lice.

(2)  Upravnik odgovara stambenoj zajednici zbog propuštanja da podnese tužbu ako je zbog toga izgubljena mogućnost regresa od odgovornog lica.

(3)  Profesionalni upravnik odgovara stambenoj zajednici zbog propuštanja da podnese tužbu u roku propisanom stavom (1) ovog člana solidarno sa odgovornim licem. Stambena zajednica može otkazati ugovor o profesionalnom upravljanju zbog propuštanja profesionalnog upravnika da podnese tužbu.

Odgovornost zbog neispunjenja obaveze održavanja

Član 49.

(1)  Vlasnik posebnog dela odgovara za štetu koja potiče od njegovog posebnog dela, bez obzira na krivicu.

(2)  Vlasnik samostalnog dela odgovara za štetu koja potiče od njihovog samostalnog dela, bez obzira na krivicu.

(3)  Za štetu koja proistekne od zajedničkih delova zgrade, za štetu odgovara stambena zajednica, a supsidijarno i vlasnici posebnih delova zgrade, ako stambena zajednica ne naknadi štetu u roku koji je odlukom nadležnog organa određen za naknadu štete.

(4)  Ako se ne može odrediti da li šteta potiče od posebnog dela ili zajedničkih delova zgrade, za štetu odgovaraju solidarno stambena zajednica i vlasnici posebnih delova.

(5)  Profesionalni upravnik odgovoran je stambenoj zajednici, odnosno vlasniku posebnog dela ako je šteta nastupila usled njegove radnje ili propuštanja.

KORIŠĆENJE STANOVA I PRINUDNO ISELJENJE

1. Korišćenje stanova

Pravni osnov za korišćenje

Član 50.

(1)  Zagrada, odnosno njeni posebni delovi koriste se po osnovu prava svojine, službenosti ili nekog drugog stvarnog prava, odnosno, prava zakupa ili nekog drugog obligacionog odnosa.

(2)  Pravo korišćenja može biti ograničeno zakonom ili voljom strana u određenom pravnom odnosu.

(3)  Ugovor o zakupu stana može biti zaključen po opštim pravilima zakona kojim se uređuju obligacioni odnosi.

(4)  Zakupnina stanova u javnoj svojini koji se koriste po osnovu zakupa na neodređeno vreme, a koje pravo je stečeno na osnovu propisa koji su regulisali oblast stambenih odnosa do donošenja ovog zakona, određuje se u skladu sa odredbama ovog zakona koje se odnose na neprofitan zakup.

Kućni red

Član 51.

(1)  Jedinica lokalne samouprave propisuje kućni red u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama na svojoj teritoriji.

(2)  Jedinica lokalne samouprave može propisati da kućni red donosi stambena zajednica.

Bespravno useljenje

Član 52.

(1)  Ako se neko lice useli u stan ili zajedničke prostorije stambene zgrade bez pravnog osnova ili koristi stan bez zaključenog ugovora ili je poništen pravni osnov po kome je zaključen ugovor, vlasnik stana, odnosno lice koje ima pravni interes, ima pravo da kod organa jedinice lokalne samouprave nadležnog za stambene poslove podnese zahtev za njegovo iseljenje.

(2)  Postupak za iseljenje iz stava 2. ovog člana je hitan.

(3)  Žalba na rešenje o iseljenju lica koje se uselilo u stan ili zajedničke prostorije stambene zgrade bez pravnog osnova, ne zadržava izvršenje rešenja.

2. Prinudno iseljenje

Prinudno iseljenje iz nastanjenog objekta u ličnoj svojini i raseljavanje naselja

Član53.

(1)  Prinudno iseljenje iz nastanjenog objekta u ličnoj svojini i raseljavanje stambenih naselja, odnosno dela naselja (u daljem tekstu: raseljavanje), moguće je sprovoditi samo kada je to neophodno i opravdano u cilju zaštite javnog interesa, kao i radi zaštite života i zdravlja ljudi i zaštite imovine, odnosno kada:

1. je zemljište na kojem je izgrađen objekat nepovoljno za gradnju (klizišta, trajno zagađena zemljišta, močvarno tlo i sl.),
2. je objekat u kojem lice stanuje nebezbedno za korišćenje, naročito kada objekat ima nedostatke koji predstavljaju neposrednu opasnost po stabilnost, odnosno bezbednost objekta i njegove okoline i život i zdravlje ljudi,
3. naselje nije moguće prostorno urediti bez rušenja dela postojećih objekata,
4. se objekat nalazi u zoni zaštite prirodnog, odnosno kulturnog dobra, u kojoj nije dozvoljena izgradnja stambenog objekta,
5. se stambeni objekat nalazi u prostornom obuhvatu sprovođenja građevinskih i infrastrukturnih projekata od javnog interesa i za koje se sprovodi postupak eksproprijacije,
6. se objekat nalazi u zaštitnim zonama oko vojnih kompleksa i objekata infrastrukture posebne namene.

(2)  Prinudno iseljenje je trajno ili privremeno izmeštanje lica, odnosno lica i stvari iz nastanjenog objekta.

(3)  Raseljavanje je trajno ili privremeno iseljenje pojedinaca, porodica i zajednice iz njihovih domova ili sa zemljišta koje nastanjuju i njihovo preseljenje na drugu lokaciju.

Nužni smeštaj

Član 54.

(1)  Ukoliko je neophodno izvršiti prinudno iseljenje u slučajevima iz člana 53. ovog zakona i ukoliko to lice sa članovima njegovog porodičnog domaćinstva nema dovoljno sredstava da obezbedi drugi smeštaj, nadležani organ koji je doneo rešenje o prinudnom iseljenju dužan je da licu koje se iseljava i članovima njegovog porodičnog domaćinstva obezbedi nužni smeštaj.

(2)  Nužni smeštaj treba da zadovolji:

1. pravnu sigurnost stambenog statusa;
2. dostupnost osnovnoj komunalnoj ifrastrukturi i uslugama;
3. odgovarajuće prostorne uslove stana po članu domaćinstva;
4. fizičku bezbednost i zaštitu od hladnoće, vlage, toplote, kiše, vetra i ostalih nepovoljnih klimatskih uticaja;
5. fizičku pristupačnost naročito osobama sa invaliditetom, deci i starima.

(3)  Ministar nadležan za poslove stanovanja propisuje merila za utvrđivanje da li lice koje se iseljava ima dovoljno sredstava da obezbedi drugi smeštaj, kao i minimalne uslove koje treba da zadovolji objekat za nužni smeštaj, a u skladu sa stavom 2. ovog člana.

3. Postupak raseljavanja i prinudnog iseljenja

Osnovni principi postupka prinudnog iseljenja

Član 55.

(1)  Imaoci javnih ovlašćenja i drugi subjekti koji su nadležni da učestvuju u sprovođenju postupaka prinudnog iseljenja i raseljavanja dužni su da ga sprovode u skladu sa sledećim načelima:

1. zakonitosti, koje znači da odlučuju i postupaju na osnovu zakona i drugih opštih akata kao i opšteprihvaćenih pravila međunarodnog prava i potvrđenih međunarodnih ugovora;
2. srazmernosti, koje znači da ograničavanje prava i sloboda i nametanje obaveza licima koja su pogođena prinudnim iseljenjem i raseljavanjem mora da bude srazmerno javnom interesu
3. zaštite dostojanstva, koje znači da poštuju i štite dostojanstvo lica koja su pogođena prinudnim iseljenjem i raseljavanjem;
4. zaštite posebno ugroženih lica, koje znači da prilikom sprovođenja postupaka štite prava posebno ugroženih lica, naročito žena, dece, samohranih roditelja, porodica sa više dece, lica preko 65 godina starosti i osoba sa invaliditetom;
5. međusobne saradnje, koje znači da su svi organi javne vlasti i drugi subjekti koji su nadležni da učestvuju u sprovođenju postupaka prinudnog iseljenja i raseljavanja dužni da međusobno sarađuju u cilju zaštite ljudskih i manjinskih prava i ostvarivanja najboljih interesa lica koja su pogođena ovim postupcima.

Odluka o neophodnosti raseljavanja naselja

Član 56.

(1)  Organ jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove urbanizma identifikuje naselje koje je potrebno raseliti iz razloga propisanih u članu 53. ovog zakona, na osnovu čega podnosi predlog skupštini jedinice lokalne samouprave za donošenje odluke o neophodnosti raseljavanja.

(2)  Organ jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove urbanizma može i na osnovu inicijative javnog ili privatnog investitora predložiti skupštini jedinice lokalne samouprave da donese odluku iz stava (1) ovog člana.

(3)  Sastavni deo odluke iz stava (1) ovog člana je plan raseljavanja i, ukoliko takve potrebe postoje, mere stambenog zbrinjavanja i zaštite najugroženijih lica pogođenih raseljavanjem.

(4)  Odluka iz stava (1) ovog člana objavljuje se na način koji omogućava da se javnost upozna sa razlozima i neophodnošću raseljavanja.

Rešenje o prinudnom iseljenju

Član 57.

(1)  Organ jedinice lokalne samouprave nadležan za poslove stanovanja donosi rešenje o prinudnom iseljenju iz nastanjenog objekta, odnosno pojedinačna rešenje o prinudnom iseljenju iz nastanjenih objekata u naselju koje se raseljava, a na osnovu odluke o neophodnosti raseljavanja naselja.

(2)  Rešenje iz stava (1) ovog člana mora biti predviđen iznos naknade štete vlasnicima objekata predviđenih za rušenje koji ne sme biti manji od procenjene vrednosti materijala od kojih su izgrađeni objekti predviđeni za rušenje.

(3)  Jedinica lokalne samouprave dužna je da licu koje je pogođeno sprovođenjem postupka prinudnog iseljenja na njegov zahtev obezbedi besplatnu pravnu pomoć.

(1)  Protiv rešenja iz stava (1) ovog člana može se izjaviti žalba opštinskom odnosno gradskom veću u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja.

Rokovi za sprovođenje odluke o raseljavanju, odnosno rešenja o iseljenju

Član 58.

Rok za sprovođenje odluke o raseljavanju, odnosno rešenja o prinudnom iseljenju ne može biti kraći od 30 dana od dana donošenja odluke, odnosno pravosnažnosti rešenja.

Način izvršenja odluka o iseljenju i raseljavanju

Član 59.

(1)  Rešenja o iseljenju i raseljavanju ne mogu se sprovoditi pri nepovoljnim vremenskim prilikama, nedeljom, u dane državnih i verskih praznika, noću, pre izbora i neposredno pre početka i kraja školske godine.

(2)  Imaoci javnih ovlašćenja i drugi subjekti koji su nadležni da učestvuju u sprovođenju postupaka iseljenja i raseljavanja dužni su da vode računa o prilikama u kojima se nalaze lica koja su pogođena iseljenjem i raseljavanjem i da u dogovoru sa njima odrede način izvršenja koji će biti najmanje štetan po njihova prava i pravne interese.

(3)  Troškove sprovođenja izvršenja snosi jedinica lokalne samouprave ili podnosilac inicijative za iseljenje.

(4)  Izuzetno, u slučajevima u kojima se utvrdi da lice koje je pogođeno iseljenjem može samo sebi da obezbedi odgovarajući stan, bez podrške imaoca javnih ovlašćenja i drugi subjekata koji su nadležni da učestvuju u sprovođenju ovog postupaka, troškovi padaju na teret izvršenika.

Postupanje tokom raseljavanja

Član 60.

Tokom trajanja raseljavanja, imaoci javnih ovlašćenja i drugi subjekti koji su nadležni da učestvuju u sprovođenju postupaka prinudnog iseljenja i raseljavanja, dužni su da omoguće:

1. prisustvo posmatrača i predstavnika organizacija koje se bave zaštitom ljudskih prava;
2. prisustvo nadležnih javnih službi (hitna pomoć, vatrogasne službe, službe za prenošenje kućnih ljubimaca) i obezbeđivanje pijaće vode za lica koja su pogođena raseljavanjem;
3. odgovarajuće identifikovanje svih lica koja su pogođena postupkom iseljenja i raseljavanja;
4. dokumentovanje i dokazivanje mogućih šteta i gubitaka na imovini do kojih dolazi prilikom sprovođenja postupka.

Praćenje postupaka iseljenja i raseljavanja

Član 61.

(1)  U svrhu praćenja broja iseljenja i raseljavanja jedinice lokalne samouprave vode evidencije o broju, načinu i uslovima pod kojima su sprovedeni ovi postupci.

(2)  Sadržinu i način vođenja evidencije iz stava 1. ovog člana bliže uređuje ministar nadležan za poslove stanovanja.

STAMBENA PODRŠKA

Održivi razvoj stanovanja

Stambena podrška i principi njenog ostvarivanja

Član 62.

(1)  Stambena podrška je svaki oblik davanja ili obezbeđivanja olakšica za stanovanje licu koje iz socijalnih, ekonomskih i drugih razloga ne može sopstvenim sredstvima da reši stambenu potrebu po tržišnim uslovima za sebe i svoje porodično domaćinstvo.

(2)  Stambena podrška ostvaruje se u skladu sa sledećim principima:

1. Država pruža stambenu podršku od nivoa koju može obezbedi sam korisnik do nivoa zadovoljenja stambene potrebe;
2. Veličina stambena podrške treba da bude upravno proporcionalna stepenu stambene i socijalne ugroženosti korisnika, odnosno da bude veća za korisnika koji je u težoj stambenoj i socijalnoj situaciji;
3. Sredstva za obezbeđivanje stambene podrške u najvećoj mogućoj meri treba da očuvaju vrednost tokom vremena, u smislu da se uspostave obrtna sredstva koja bi mogla da se koristili za buduće korisnike stambene podrške;
4. U cilju očuvanja vrednosti sredstava stambene podrške, u javnim budžetima se planiraju sredstva za subvencionisanja neophodnih troškova stanovanja za korisnike koji ne mogu da ih plate.

Principi korišćenja sredstava za stambenu podršku

Član 63.

Sredstva za stambenu podršku koriste se u skladu sa sledećim principima:

1. Finansijske održivosti, u smislu pokrivanja troškova neprofitnog stanovanja iz realnih izvora finansiranja;
2. Socijalne održivosti, u smislu obezbeđivanja odgovarajućih mera socijalne zaštite tako da plaćanje svih troškova stanovanja ne ugrozi egzistenciju korisnika.
3. Institucionalne održivosti, u smislu da se usled smanjivanja troškova stanovanja korisnika ne sme ugroziti poslovanje neprofitne stambene organizacije koja tu stambenu podršku pruža.
4. Transparentnosti tokova sredstava, koja se obezbeđuje razdvojenim prikazom tokova sredstava po izvorima finansiranja stvarnih troškova, uslova povraćaja sredstava po izvorima finansiranja, kao i svih subvencija i olakšica.
5. Pravičnosti u primeni subvencija i olakšica proporcionalno socijalnoj ugroženosti i javnom interesu izraženom kroz ciljeve konkretnog programa ili projekta.
6. Racionalnost, u smislu da se sa što manje sredstava postignu što bolji efekti po krajnjeg korisnika.

Instrumenti za održivi razvoj stanovanja

Strateški i programski dokumenti i fondovi

Član 64.

(1)  Radi ispunjavanja javnog interesa u stanovanju Država preduzima mere za sprovođenje odgovarajuće stambene politike, kroz utvrđivanje strateških ciljeva za održivi razvoj stanovanja u Republici Srbiji i podršku razvoju institucionalnih i finansijskih instrumenata i mera za njihovo ostvarivanje i pružanje stambene podrške za obezbeđivanje odgovarajućeg, cenovno dostupnog stanovanja.

(2)  Na republičkom nivou, osnovni strateški instrumenti stambene politike su:

1. Nacionalna stambena strategije i Akcioni planovi za njeno sprovođenje;
2. Budžetski fond za finansiranje programa stambene podrške;
3. Programi stambene podrške, kojima se realizuju Akcioni planovi;

(3)  Na nivou lokalnih samouprava, Strateški instrumenti za sprovođenje stambene politike su:

1. Opštinske/gradske stambene strategije sa akcionim planovima;
2. Projekti stambene podrške i druge mere kojima se realizuju akcioni planovi;
3. Fondovi finansijskih sredstava i stanova u svojini lokalne samouprave, kao preduslov za korišćenje sredstava stambene podrške sa republičkog nivoa;
4. Neprofitne stambene organizacije.

Nacionalna stambena strategija

Član 65.

(1)  Osnovni strateški dokument stambene politike Republike Srbije su Nacionalna stambena strategija (u daljem tekstu: Strategija) i Akcioni planovi za njeno sprovođenje.

(2)  Strategiju i Akcione planove donosi Narodna skupština Republike Srbije za period od najmanje 10 godina za Strategiju i za period od najmanje 3 godine za Akcioni plan.

(3)  Strategijom se utvrđuju ciljevi održivog razvoja stanovanja u Republici Srbiji, u skladu sa ravnomerni prostornim, ekonomskim i socijalnim razvojem, izvori i način obezbeđivanja sredstava za njeno sprovođenje, zadaci nadležnih institucija i uloga drugih aktera u sprovođenju odgovarajućih mera i aktivnosti, kao i drugi aspekti od značaja za održivi razvoj stanovanja.

(4)  Akcionim planom se operativno razrađuju ciljevi, mere i aktivnosti definisane u Strategiji.

(5)  Strategija i Akcioni planovi se realizuju kroz programe neprofitnog stanovanja, odgovarajuće stambene projekte i druge mere stambene politike.

Izveštaj o sprovođenju Strategije

Član 66.

(1)  O rezultatima sprovođenja Strategije, Vlada izveštava Skupštinu na svake tri godine Izveštajem o sprovođenju Strategije, sa predlogom mogućih izmena i dopuna tekućeg Akcionog plana (u daljem tekstu: Izveštaj).

(2)  Izveštaj iz prethodnog stava sačinjava ministarstvo nadležno za poslove stanovanja.

Program stambene podrške

Član 67.

(1)  Programi i projekti iz člana 82. utvrđuju se trogodišnjim programom stambene podrške, koji se finansira iz Budžetskog fonda za finansiranje programa stambene podrške interesa (u daljem tekstu: Program), a realizuje se kroz godišnje finansijske planove u sklopu izrade budžeta Republike Srbije za narednu godinu.

(2)  Program priprema ministarstvo nadležno za poslove stanovanja i dostavlja ga Vladi na saglasnost.

(3)  Programom naročito se utvrđuju:

1. prioriteti u pogledu vrste stambene podrške, odgovarajućih stambenih projekata i ciljnih grupa korisnika;
2. planirani ukupni broj korisnika stambene podrške, kao i broj korisnika po različitim ciljnim grupama;
3. obim sredstava za potpunu realizaciju pojedinačnih Programa i odgovarajućih stambenih projekata;
4. plan aktivnosti koje je moguće sprovesti i odgovarajući obim sredstava koji je moguće iskoristiti u okviru budžetske godine;
5. prikaz postignutih rezultata i iskorišćenih sredstava utvrđenih prethodnim Programom;
6. uslovi i kriterijumi za korišćenje sredstva;
7. uslovi vraćanja sredstava;
8. drugi aspekti od značaja za planiranje i realizaciju Programa.

Stambeni savet za realizaviju strategije

Član 68.

(1)  Vlada formira Stambeni savet za realizaciju Strategije (Stambeni savet) koji:

1. predlaže osnovne pravce stambene politike i daje smernice za izradu Strategije i Akcionih planova;
2. donosi odluke od značaja za realizaciju Strategije;
3. obezbeđuje međusektorsku saradnju;
4. donosi program rada (poslovni plan).

(2)  Članovi Stambenog saveta su:

1. Ministar nadležan za poslove stanovanja;
2. Resorni ministri za socijalnu zaštitu, finansije, ekonomiju i energetiku;
3. Predstavnici neprofitnih stambenih organizacija;
4. Predstavnici privatnog sektora;
5. Predstavnici civilnog društva;
6. Stručnjaci iz oblasti stambene politike.

(3)  Administrativno-tehničke poslove Saveta obavlja ministarstvo nadležno za poslove stanovanja.

Aktivnosti na sprovođenju stambene podrške

Član 69.

Ministarstvo nadležno za poslove stanovanja:

1. Priprema nacrt Strategije i Akcionih planova i podnosi Vladi na usvajanje;
2. izveštava Vladu o realizaciji Strategije;
3. koordinira aktivnosti u resornim ministarstvima vezane za sprovođenje Strategije;
4. sprovodi prostornu politiku države (zemljišnu politiku, urbanu obnovu, smernice za lokalne planske dokumente;
5. pruža administrativnu i tehničku podršku Stambenom savetu;
6. priprema predloge Programa stambene podrške i upućuje ih Vladi na usvajanje;
7. zaključuje Sporazume o realizaciji Programa stambene podrške sa jedinicom lokalne samouprave;
8. zaključuje ugovore o finansiranju stambenih projekata sa neprofitnim stambenim organizacijama, prati i priprema izveštaje o realizaciji stambenih projekata;
9. upravlja Budžetskim fondom za finansiranje stambene podrške;
10. upravlja sredstvima za realizaciju projekata utvrđenih Pogramima, vrši kontrolu njihovog namenskog korišćenja sa stanovišta ostvarivanja ciljeva tih programa i Strategije;
11. prikuplja novčana sredstva od povraćaja kreditnih sredstvima stambene podrške ili iz drugih izvora u skladu sa Strategijom i ovim zakonom;
12. organizuje stručne aktivnosti na izradi normativa i drugih dokumenata koji unapređuju održivi razvoj stambenog sektora;
13. usmerava i pomaže razvoj neprofitnih stambenih organizacija;
14. prikuplja podatke bitne za utvrđivanje potreba za stambenom podrškom;
15. vodi poseban registar neprofitnih stambenih organizacija.

Član 70.

Ministarstvo nadležno za budžet, finansije i poresku politiku :

1. obezbeđuje sredstva za sprovođenje stambene politike iz državnog budžeta;
2. stvara ekonomske uslove za ulaganje u obnovu stambenog fonda;
3. priprema propise iz poreske oblasti, kojima se podstiču mere utvrđene Strategijom i Akcionim planovima;
4. obezbeđuje korišćenje evropskih fondova i drugih finansijskih instrumenata i mehanizama za sprovođenje stambene politike.

Član 71.

Drugi nadležni organi uprave (ministarstva nadležna za: socijalna pitanja, odbranu, prosvetu, zdravstvo, unutrašnje poslove, kulturu, Komesarijat za izbeglice i ostali organi za svoje zaposlene ili druge ciljne grupe) kao zainteresovane strane:

1. utvrđuju stambene potrebe korisnika iz svoje nadležnosti;
2. iniciraju izradu odgovarajućeg programa neprofitnog stanovanja.

Član 72.

Jedinica lokalne samouprave:

1. donosi lokalnu stambenu strategiju i akcioni plan u skladu sa Strategijom;
2. donosi program stambene podrške radi realizacije akcionog plana;
3. formira budžetski finansijski i imovinski fond za stambenu podršku (u daljem tekstu Opštinski/Gradski fond za stambenu podršku);
4. planira budžetska sredstva za sprovođenje lokalne stambene strategije;
5. obezbeđuje sredstva za subvencioniranje zakupnine i za davanje pomoći za korišćenje stanova;
6. obezbeđuje uslove za stanovanja putem odgovarajuće zemljišne politike i planiranja i uređenja prostora;
7. vodi registar stanova;
8. osniva samostalno ili zajedno sa drugim zainteresovanim jedinicama lokalne samouprave neprofitnu stambenu organizaciju (stambenu agenciju kao pravno lice ili poseban organ u okviru uprave) radi sprovođenja lokalne stambene strategije, realizacije programa neprofitnog stanovanja i upravljanja stanovima u svojini jedinice lokalne samouprave, datim pod zakup po neprofitnim uslovima, kao i radi obavljanja drugih aktivnosti od javnog interesa u oblasti stanovanja.

Budžetski fond za finansiranje stambene podrške

Član 73.

(1)  U cilju obezbeđivanja finansijskih sredstava za finansiranje Programa stambene podrške, odnosno realizaciju Nacionalne stambene strategije i Akcionih planova, obrazuje se budžetski fond kao evidencioni račun u okviru glavne knjige trezora, čiji je indirektni korisnik ministarstvo nadležno za poslove stanovanja.

(2)  Budžetski fond se obrazuje na neodređeno vreme.

(3)  Sredstva za finansiranje Budžetskog fonda obezbeđuju se iz:

1. budžeta Republike Srbije;
2. kredita kod domaćih i međunarodnih finansijskih institucija;
3. primanja ostvarenih na osnovu zakupa stanova u svojini Republike;
4. povraćaja sredstava na osnovu kredita za realizaciju Programa stambene podrške, odobrenim u skladu sa ovim zakonom;
5. primanja ostvarenih na osnovu otkupa stanova u društvenoj svojini;
6. donacija;
7. drugih izvora u skladu sa Zakonom.

(4)  Sredstva budžetskog fonda koriste se na osnovu trogodišnjih Programa stambene podrške koje usvaja Vlada.

(5)  Programom se utvrđuju izvori, obim i dinamika obezbeđenja sredstava.

(6)  Budžetskim fondom upravlja ministarstvo nadležno za poslove stanovanje.

(7)  Stručne i administrativno tehničke poslove potrebne za funkcionisanje budžetskog fonda obavljaju organizacione jedinice ministarstva nadležnog za stanovanje

Opštinski / gradski fond za stambenu podršku

Član 74.

(1)  U cilju obezbeđivanja finansijskih sredstava za stambenu podršku na lokalnom nivou, obrazuje se opštinski/gradski budžetski finansijski i imovinski fond (u daljem tekstu: opštinski/gradski fond za stambenu podršku).

(2)  Osnivač opštinskog/gradskog fonda za stambenu podršku je nadležni organ jedinica lokalne samouprave.

(3)  Opštinski/gradski fond za stambenu podršku se obrazuje na neodređeno vreme.

(4)  Opštinskim/gradskim fondom za stambenu podršku upravlja nadležni organ jedinica lokalne samouprave.

(5)  Stručne i administrativno tehničke poslove u cilju funkcionisanja opštinskog/gradskog fonda za stambenu podršku obavljaju neprofitne stambene organizacije - opštinske/gradske stambene agencije ili nadležni organ jedinice lokalne samouprave.

(6)  Sredstva za finansiranje opštinskog/gradskog fonda za stambenu podršku obezbeđuju se iz:

1. sredstava budžeta lokalne samouprave namenjenih za stambenu izgradnju, stambenu podršku ili opredeljena na osnovu posebnih odluka nadležnih organa lokalne samouprave;
2. transfera od drugih nivoa vlasti;
3. kreditnih sredstava odobrenih od strane republičkog Budžetskog fonda za finansiranje stmbene podrške;
4. donacija;
5. primanja od prodaje nefinansijske imovine;
6. primanja od zaduženja prema međunarodnim institucijama za finansiranje socijalnog stanovanja;
7. dobrovoljnih transfera od fizičkih i pravnih lica;
8. sredstava od otplate kredita za raspodeljene stanove solidarnosti;
9. sredstava od kamata;
10. sopstvenih sredstava;
11. drugih sredstava u skladu sa zakonom.

(7)  Imovinska sredstva fonda su svi stanovi u svojini lokalne samouprave.

(8)  Sredstva opštinskog / gradskog stambenog fonda za stambenu podršku koriste se za:

1. finansiranje pribavljanja stanova u svojini lokalne samouprave za davanje u neprofitni zakup;
2. finansiranje pribavljanja stanova za prodaju pod neprofitnim uslovima;
3. finansiranje drugih usvojenih programa stambene podrške.

Neprofitna stambena orgnizacija

Član 75.

(1)  Jedinica lokalne samouprave radi ostvarivanja javnog interesa u oblasti stanovanja može osnovati neprofitnu stambenu organizaciju (u daljem tekstu: Stambena agencija).

(2)  Stambena agencija se osniva kao javno preduzeće, agencija, privredno društvo ili drugo pravno lice u skladu sa zakonom.

(3)  Stambena agencija upisuje se u Registar neprofitnih stambenih organizacija koji vodi Komora neprofitnih stambenih organizacija.

(4)  Ministar nadležan za poslove stanovanja bliže propisuje posebne uslove obavljanja delatnosti neprofitnih stambenih organizacija, uslove za dobijanje i oduzimanje licence i način vođenja i sadržinu registra neprofitnih stambenih organizacija.

(5)  Nadzor nad radom i kontrolu godišnjih izveštaja o poslovanju neprofitnih stambenih organizacija obavlja Komora neprofitnih stambenih organizacija i izveštaje dostavlja ministarstvu nadležnom za poslove stanovanja.

(6)  Dve ili više jedinica lokalne samouprave mogu formirati zajedničku neprofitnu stambenu organizaciju.

(7)  Stambena agencija:

1. prikuplja podatke potrebne za izradu i utvrđivanje stambene politike lokalne samouprave (snimanje i analiza postojećeg stambenog fonda i stambenih potreba i dr.);
2. upravlja projektima izgradnje stanova za izdavanje u neprofitni zakup na određeno vreme, bez mogućnosti otkupa ili kupovine, odnosno bez mogućnosti sticanja svojine putem kupovine;
3. upravlja izgradnjom stanova za prodaju pod neprofitnim uslovima i ugovara prodaju tih stanova;
4. izrađuje programe za realizaciju utvrđene stambene politike lokalne samouprave;
5. vrši upravljanje u vezi sa korišćenjem i održavanjem stanova koji se izdaju pod neprofitni zakup (naplata zakupnine, otplata kredita prema Agenciji i drugim zajmodavcima, organizovanje poslova održavanja stanova i dr.);
6. obavlja poslove koji se odnose na izbor stanova za stanovanje po neprofitnim uslovima, ugovaranje zakupa i kupovine stanova, naplate zakupnine, u saradnji sa institucijama socijalne zaštite i organima lokalne samouprave;
7. razvija nove programe finansiranja stanovanja po neprofitnim uslovima i podstiče partnerski odnos između javnog i privatnog sektora u ovoj oblasti;
8. obavlja i druge poslove u oblasti stanovanja od značaja za opštinu.

(8)  Sredstva za osnivanje i rad stambene agencije obezbeđuju se iz:

1. opštinskog / gradskog Fonda za stambenu podršku
2. primanja po osnovu prihoda od zakupa stanova po neprofitnim uslovima i drugih stanova u svojini jedinice lokalne samouprave kojima upravlja opštinska / gradska stambena agencija;
3. sopstvenih sredstava;
4. pruženih usluga iz domena delatnosti neprofitnih stambenih organizacija;
5. drugih izvora u skladu sa zakonom.

(9)  Višak prihoda nad raskodima (dobit) koju Stambena agencija ostvari u toku poslovne godine, mora se u celini usmeriti za pribavljanje, gradnju, obnovu, rekonstrukciju i održavanje stanova u svojini lokalne samouprave koji se daju u neprofitni zakup.

Komora neprofitnih stambenih organizacija

Status komore

Član 76.

(1)  Komora neprofitnih stambenih organizacija (u daljem tekstu: Komora) je pravno lice, osnovana ovim zakonom, u cilju unapređenja uslova za obavljanje stručnih poslova u oblasti pružanja stambene podrške pod neprofitnim uslovima, zaštite javnog i pojedinačnog interesa u obavljanju tih poslova, organizovanja u pružanju usluga u navedenim oblastima, kao i radi ostvarivanja drugih ciljeva.

(2)  Članovi Komore su stambene agencije koje imaju licencu za rad kao neprofitne stambene organizacije i upisane u Registar neprofitnih stambenih organizacija.

Poslovi Komore

Član77.

(1)  Komora obavlja sledeće poslove:

1. utvrđuje profesionalna prava i dužnosti i etičke norme ponašanja članova u obavljanju poslova pružanja stambene podrške pod neprofitnim uslovima;
2. izdaje i oduzima licence za rad neprofitnih stambenih organizacija;
3. vodi Registar neprofitnih stambenih organizacija u skladu sa odredbama ovog zakona;
4. organizuje obuku za stručna lica zaposlena u stambenim agencijama;
5. vrši kontrolu godišnjih izveštaja o poslovanju stambenih agencija odvojeno za neprofitni i profitni deo poslovanja i podnosi izveštaj ministarstvu nadležnom za poslove stanovanja;
6. obavlja i druge poslove u skladu sa zakonom i statutom.

(2)  Organizacija i način obavljanja poslova iz stava 1. ovog člana bliže se uređuje statutom i opštim aktima Komore.

(3)  Na statut i opšte akte Komore saglasnost daje ministarstvo nadležno za poslove stanovanja, uz pribavljeno mišljenje pokrajinskog sekretarijata nadležnog za poslove stanovanja.

Organi Komore

Član78.

(1)  Organi Komore su skupština, upravni odbor, nadzorni odbor i predsednik.

(2)  Sastav, delokrug i način izbora organa utvrđuje se Statutom Komore.

Finansiranje rada Komore

Član 79.

(1)  Komora stiče sredstva za rad od članarine, naknade za utvrđivanje ispunjenosti uslova za izdavanje licence i upis u Registar neprofitnih stambenih organizacija, donacija, sponzorstva, poklona i drugih izvora u skladu sa zakonom.

(2)  Komora utvrđuje visinu članarine i naknade za izdavanje licence iz stava 1. ovog člana, uz prethodno pribavljenu saglasnost ministra nadležnog za poslove stanovanja.

Podnošenje godišnjeg izveštaja rada Komore

Član80.

Komora dostavlja ministarstvu nadležnom za poslove stanovanje godišnje izveštaje o sprovedenim nadzorima nad radom članova Komore koji obavezno sadrži: podatke o realizaciji godišnjeg plana nadzora nad radom članova Komore, podatke o preduzetim merama radi primene propisa, podatke o izrečenim merama članovima Komore, kao i mere za unapređenje nadzora.

Nadzor

Član81.

Nadzor nad zakonitošću rada Komore vrši ministarstvo nadležno za poslove stanovanja.

Uslovi i način ostvarivanja stambene podrške

1. Korisnici stambene podrške

Lica koja ostvaruju pravo i korisnici stambene podrške

Član 82.

(1)  Pravo na stambenu podršku ostvaruje lice koje ne može sopstvenim sredstvima da reši stambenu potrebu po tržišnim uslovima za sebe i svoje porodično domaćinstvo.

(2)  Lice i članovi njegovog porodičnog domaćinstva, koji su ostvarili stambenu podršku su korisnici stambene podrške (u daljem tekstu: korisnik).

Ciljne grupe lica koja ostvaruju pravo na stambenu podršku

Član 83.

Ciljne grupe lica koja ostvaruju pravo na stambenu podršku su:

1. primarni beskućnici;
2. lica kojima je potrebna stambena podrška, a koja nemaju dovoljno sredstava za plaćanje troškova za korišćenje stana;
3. privremeni beskućnici, odnosno lica koja su ostala bez stana ili su im značajno narušenu uslovi stanovanja usled nepogode, a koja nemaju dovoljno sredstava da reše stambenu potrebu;
4. lica bez stana, odnosno bez odgovarajućeg stana koja nemaju dovoljno sredstava da da obezbede stan na tržištu, odnosno da unaprede svoje uslove stanovanja;
5. lica koja pripadaju grupaciji nedostajuće profesije, odnosno profesije od interesa za jedinicu lokalne samouprave, odnosno organa državne uprave.

2. Merila i kriterijumi za utvrđivanje reda prvenstva lica koja ostvaruju pravo na stambenu podršku

Opšti uslovi

Član 84.

(1)  Pravo na rešavanje stambene potrebe u skladu sa ovim zakonom imaju državljani Republike Srbije pod uslovom da su bez stana, odnosno bez odgovarajućeg stana, da im prihodi ne prelaze iznose propisane u članu 103. ovog zakona i da su ostvarila pravo prvenstva na listi za rešavanje stambenih potreba.

Lice bez stana

Član 85.

(1)  Smatra se da je lice bez stana, odnosno bez odgovarajućeg stana ako:

1. to lice ili član njegovog porodičnog domaćinstva nema u svojini useljiv stan na teritoriji Republike Srbije, odnosno porodičnu stambenu zgradu koja je odgovarajuća za njega i njegovo porodično domaćinstvo u smislu ovog zakona;
2. po osnovu zakupa na neodređeno vreme koristi stan u svojini građana, zadužbina ili fondacija.

(2)  Smatra se da lice nije bez stana ako:

1. se to lice ili član njegovog porodičnog domaćinstva, u periodu od 5 godina pre objavljivanja javnog poziva svojom voljom, lišilo svojine ili susvojine na stanu ili stambenoj zgradi čija tržišna vrednost iznosi više od 50% tržišne vrednosti odgovarajućeg stana za njega i njegovo porodično domaćinstvo u smislu ove odluke;
2. je sa članovima njegovog porodičnog domaćinstva koristio subvencionisani zajam ili jednokratnu pomoć Republike Srbije za rešavanje stambene potrebe.

Granice primanja kao uslov za ostvarivanje prava na stambenu podršku

Član 86.

(1)  U zavisnosti od vrste stamabne podrške pravo na rešavanje stambene potrebe ima lice kao jednočlano domaćinstvo čiji maksimalni prihod za jednočlano domaćinstvo ne prelazi iznos od:

1. 0,5 prosečne neto zarade u jedinici lokalne samouprave za unapređenje uslova stanovanja;
2. 1,5 prosečne neto zarade u jedinici lokalne samouprave za neprofitni zakup;
3. 2,0 prosečne neto zarade u jedinici lokalne samouprave za neprofitnu kupovinu;
4. 1,5 prosečne neto zarade u jedinici lokalne samouprave radi unapređenja energetskih svojstava stana;

(2)  Maksimalni prihod za višečlana domaćinstva kao uslov za ostvarivanje prava iz stava (1) ovog člana obračunava se množenjem prosečne neto zarade jedinice lokalne samouprave sa koeficijentom koji se izračunava po formuli K=1+Oh0,7+Dh0,5, gde je O – svaki sledeći odrasli član domaćinstva, a D – dete (na primer: 1 odrasla osoba – K=1,0; 1 odrasla i 1 dete – K=1,5; 2 odraslih osoba – K=1,7; 2 odraslih i 1 dete – K=2,2).

(3)  Prilikom utvrđivanja maksimalnih prihoda porodičnog domaćinstva osobama sa invaliditetom, koeficijent se uvećava za dodatnih 0,5.

(4)  Pod prihodima iz stava 1. ovog člana smatraju se:

1. primanja i prihodi koji se ostvaruju u mesečnim iznosima i to prihod po osnovu radnog odnosa, odnosno zarada, plata ili naknada zarade, ugovora o delu, penzija, invalidnina i druga primanja po propisima o pravima iz boračko-invalidske zaštite;
2. prihod od registrovanog poljoprivrednog gazdinstva;
3. prihod po osnovu obavljanja registrovane samostalne delatnosti.

(5)  Ukupan prihod porodičnog domaćinstva čini prihod ostvaren po osnovama iz prethodnog stava ovog člana u toku šest meseci u odnosu na mesec u kome je raspisan javni poziv.

Struktura stana

Član 87.

(1)  U zavisnosti od broja članova porodičnog domaćinstva, lice iz člana 102. ovog zakona, može konkurisati za stan odgovarajuće strukture:

1. samac, za garsonjeru ili jednosoban stan;
2. član dvočlanog domaćinstva, za jednoiposoban ili dvosoban stan;
3. član tročlanog domaćinstva, za dvosoban ili dvoiposoban stan;
4. član četvoročlanog ili višečlanog domaćinstva, za trosoban ili veći stan.

(2)  Lice koje je ostvarilo pravo na kupovinu ili zakup stana može da kupi ili zakupi stan čija je struktura manja za jednu sobu od strukture stana koji ima pravo da kupi ili zakupi u skladu sa stavom (1) ovog člana.

(3)  Ministar nadležan za poslove stanovanja propisuje površinske normative za stan odgovarajuće strukture iz stava (1) ovog člana.

Kriterijumi i merila za utvrđivanje reda prvenstva

Član 88.

(1)  Za utvrđivanje reda prvenstva za rešavanje stambene potrebe utvrđuju se sledeći kriterijumi i merila:

1. stambeni status i uslovi stanovanja, najmanje do 50% do 60% od maksimalnog broja bodova;
2. zdravstveno stanje, od 10% do 15% od maksimalnog broja bodova;
3. invalidnost i telesno oštećenje, od 10% do 15% od maksimalnog broja bodova;
4. broj članova porodičnog domaćinstva, od 20% do 30% od maksimalnog broja bodova.

(2)  U određivanju reda prvenstva po osnovnim merilima prednost će imati: porodice sa više dece, porodice sa manjim brojem zaposlenih, mladi i mlade porodice, invalidi i porodice sa invalidnim članom, državljani sa kasnijim radnim dobom i pripadnici socijalno ranjivih grupa.

(3)  Davalac stambene podrške, odnosno zainteresovana strana u uslovima konkursa za rešavanje stambenih potreba lica iz člana 102. ovog zakona određuje kategorije kandidata koja imaju prednost pri dodeli stana, ukoliko jedan ili više podnosioca zahteva ima isti broj bodova obračunatih prema utvrđenim kriterijumima i merilima.

(4)  Kriterijumi i merila za utvrđivanje reda prvenstva za rešavanje stambenih potreba lica iz člana 100, tačka 5. ovog zakona utvrđuje zainteresovana strana svojim aktom.

3. Načini i uslovi pružanja stambene podrške

Osnovni načini ostvarivanja stambene podrške

Član 89.

(1)  Osnovni načini ostvarivanja stambene podrške sprovode se u sledećim vidovima stanovanja:

1. stanovanje pod zakup;
2. stanovanje u ličnoj svojini;
3. stanovanje u zgradama za stambeno zbrinjavanje, odnosno objektima za nužni smeštaj.

(2)  Ministar nadležan za poslove stanovanja detaljnije propisuje uslove korišćenja sredstava za stambenu podršku i načine obezbeđivanja različitih vidova stambene podrške.

Stanovanje pod zakup

Član 90.

(1)  Stanovanje pod zakup podrazumeva stanovanje na određeno vreme u stanovima u javnoj svojini koji se ne mogu otuđiti i stanovanje pod regulisanim uslovima u stanu u bilo kom obliku svojine.

(2)  Osnovni programi u okviru ovog modaliteta stambene podrške su:

1. Davanje stana u javnoj svojini jedinice lokalne samouprave pod uslovima neprofitnog zakupa;
2. Korišćenje stana u ostalim oblicima svojine pod uslovima regulisanog zakupa.

Davanje stana u svojini jedinice lokalne samouprave u neprofitni zakup

Član 91.

(1)  Davanje stana u svojini jedinice lokalne samouprave u neprofitni zakup obuhvata:

1. pribavljanje stana u svojinu lokalne samouprave putem izgradnje ili kupovine na tržištu;
2. davanje stana korisnicima pod zakup na određeno vreme u skladu sa opštim uslovima i posebnim uslovima koji se definišu za svaki pojedinačni program ili projekat.

Član 92.

(1)  Za korišćenje stana u javnoj svojini, Zakupac plaća Zakupodavcu stana neprofitnu zakupninu, pod uslovima i na način određen ugovorom o zakupu, a u skladu sa odredbama ovog zakona.

(2)  Neprofitnu zakupninu čine svi stvarni troškovi pribavljanja i korišćenja stana, koji obuhvataju: troškove održavanja stana i zajedničkih delova zgrade, troškove osiguranja, troškove upravljanja, amortizaciju za životni vek od 67 godina, troškove finansiranja sredstava uloženih u stan i pripadajuće zajedničke delove, kao i zemljište na kome je izgrađen stambeni objekat.

(3)  Neprofitna zakupnina se obračunava na godišnjem nivou u odnosu na vrednost stana na dan 31. decembar godine koja prethodi godini obračunazakupnine, utvrđene u skladu sa zakonom i drugim propisima koji uređuje porez na imovinu za lica koja ne vode poslovne knjige.

(4)  Neprofitna zakupnina se obračunava na osnovu stvarnih troškova stanovanja, koji služe za pokrivanje:

1. troškova održavanja, što su materijalna ulaganja, koja vlasnik mora da obezbedi u cilju očuvanja nepromenjene upotrebne vrednosti stana i stambene zgrade u toku perioda korišćenja stana i mogu iznositi najviše 1,20 % od vrednosti stana na godišnjem nivou za neamortizovane stanove, odnosno 2,00% od vrednosti stana na godišnjem nivou za amortizovane stanove, uz obavezu izdvajanja neutrošenih sredstava za ovu namenu u posebni rezervni fond koji mora da ima svaka neprofitna stambena organizacija, odnosno stambena agencija na teritoriji jedinice lokalne samouprave za finansiranje vanrednih ulaganja;
2. troškova osiguranja, što su troškovi osiguranja od uobičajenih rizika požara i izlivanja vode i mogu iznositi najviše 0,05 % od vrednosti stana na godišnjem nivou;
3. troškova upravljanja, što su troškovi upravljanja zgradama, stanovima i zakupcima, uključujući i troškove pokrivanja rizika naplate zakupnine i mogu iznositi najviše 0,50 % od vrednosti stana na godišnjem nivou;
4. amortizacije, koja se za neamortizovane stanove izračunava po stopi od 1,50 % na godišnjem nivou, dok se za stanove starije od 67 godina ne računa;
5. troškovi finansiranja su anuiteti za utrošena kreditna ili sopstvena finansijska sredstva i obračunavaju se kao proizvod glavnice utrošenih sredstava za pribavljanje stana i godišnje kamatne stope. Troškovi finansiranja neprofitnog stana mogu iznositi najviše 2,00 % od vrednosti stana na godišnjem nivou.
6. Zbir najviših stopa pojedinih elemenata zakupnine, izražena kao procenat od vrednosti stana na godišnjem nivou, je gornja granica godišnje stope neprofitne zakupnine.

(5)  Cena zakupa se izražava po metru kvadratnom konkretnog stana.

(6)  Zakupnina se plaća jednakim mesečnim iznosima.

(7)  Nadležni organ jedinice lokalne samouprave može svojom odlukom odrediti i niže stope pojedinih elemenata zakupnine.

(8)  Neprofitna stambena organizacija, finansijska sredstva od zakupnina vode na posebnom namenskom računu i koriste za namene utvrđene ovim zakonom i posebnim uslovima utvrđenih Programom.

(9)  Mesečna troškovna zakupnina po m² se izračunava po formuli: Z = K x C /100/12, gde je K procenat od vrednosti m² stana u zavisnosti od perioda obračuna datih u tabeli, C je tržišna vrednost m² nepokretnosti na dan 31. decembar godine koja prethodi godini obračuna zakupnine, utvrđena u skladu sa zakonom i drugim propisima koji uređuje poreze na imovinu za lica koja ne vode poslovne knjige.

Neprofitna zakupnina za namenske stanove

Član 93.

(1)  Elementi obračuna neprofitne zakupnine stanova izgrađenih nepovratnim (donatorskim) ili povratnim finansijskim sredstvima koja su delimično subvencionisana, namenjenih određenim kategorijama stanovništva, mogu odstupati od elemenata iz prethodnog člana u skladu sa uslovima programa i projekata u okviru kojih su stanovi izgrađeni, a najviše do nivoa date donacije, odnosno subvencije.

(2)  Visinu zakupnine iz stava 1. ovog člana utvrđuje svojom odlukom nadležni organ jedinice lokalne samouprave.

Obračun i naplata zakupnine

Član 94.

(1)  Zakupnina se obračunava u fiksnom dinarskom iznosu za period od godinu dana, i to za drugu polovinu tekuće godine i prvu polovinu naredne godine, a plaća u jednakim mesečnim ratama do 15. u mesecu za tekući mesec.

(2)  Za redovno plaćanje zakupnine, Zakupcu pripada popust u iznosu od 5% na iznos zakupnine, ukoliko ugovorom o zakupu nije drugačije određeno.

(3)  Za plaćanje zakupnine po isteku roka iz stava 1. ovog člana za period docnje zaračunava se zakonska zatezna kamata, ukoliko ugovorom o zakupu nije drugačije uređeno.

Korišćenje stana u zakup po regulisanim uslovima

Član 95.

(1)  Zakup po regulisanim uslovima podrazumeva pružanje stambene podrške zakupcu ili vlasniku stana u različitim oblicima svojine (privatna, mešovita ili javna).

(2)  U slučaju davanja u zakup stana u privatnoj svojini, zaključuje se trojni ugovor između jedinice lokalne samouprave, vlasnika stana i zakupca stana, pod uslovima utvrđenim odgovarajućim Programom.

Regulisana zakupnina i ostali uslovi regulisanog zakupa

Član 96.

(1)  Najveći iznos regulisane zakupnine ne može biti veći od proseka zakupnina na teritoriji gradskog naselja jedinice lokalne samouprave, što jedinica lokalne samouprave utvrđuje svojom odlukom.

(2)  Cena regulisane zakupnine se izražava u ceni po metru kvadratnom stana prosečne veličine na teritoriji jedinice lokalne samouprave i ne može biti viša od neprofitne zakupnine uporedivog stana.

(3)  Za potrebe utvrđivanja prava na stambeni dodatak za plaćanje zakupnine pod uslovima regulisanog zakupa, jedinica lokalne samouprave primenjuje najviše površinske normative u skladu sa propisom iz člana 104. stav (3) ovog zakona, kao i granica primanja i člana 103. stav (1) tačka 2.

Subvencionisanje zakupnine

Član 97.

(1)  Subvencionisanje zakupnine je namenjeno Zakupcu stana za neprofitno stanovanje u javnom stambenom sektoru, ukoliko iznos neto troškovne zakupnine prelazi iznos od 30% od prosečnog mesečnog prihoda njegovog porodičnog domaćinstva, na način utvrđen u skladu sa propisima kojima se uređuje oblast socijalne zaštite.

(2)  Nadležni organ jedinice lokalne samouprave odlučuje osubvencionisanju zakupnine zakupcu stana za neprofitno stanovanje u javnom sektoru.

(3)  Najviši iznos subvencije (stambenog dodatka) može iznositi do razlike između iznosa od 30% od prihoda porodičnog domaćinstva iz stava 1. ovog člana do visine iznosa neto troškovne zakupnine za predmetni stan, u zavisnosti od iznosa raspoloživih sredstava za te namene.

(4)  Odobravanje stambenog dodatka vrši nadležni organ jedinice lokalne samouprave, na bazi materijalnih prilika kvalifikovanim domaćinstvima, za period od godinu dana.

(5)  Za odobreni iznos stambenog dodatka zakupodavac stana smanjuje iznos zakupnine zakupcu, a taj iznos naplaćuje iz fonda za stambene dodatke.

(6)  Bliži uslovi i postupak odobravanja stambenog dodatka se utvrđuju odlukom nadležnog organa jedinice lokalne samouprave.

(7)  Po isteku perioda za koji je odobren stambeni dodatak zakupac može ponovo podneti molbu za stambeni dodatak, ukoliko ispunjava uslove.

Stanovanje u ličnoj svojini

Član 98.

(1)  Programi stanovanja u ličnoj svojini obuhvata različite vidove pružanja podrške za sticanje svojine na stanu ili za unapređenje uslova stanovanja u stanu u ličnoj svojini.

(2)  Osnovni programi u okviru ovog načina stambene podrške su:

1. kupovina stana po neprofitnim uslovima;
2. podrška kupovini stana na tržištu;
3. poboljšanje uslova stanovanja u stanu u ličnoj svojini.

Kupovina stana po neprofitnim uslovima

Član 99.

(1)  Program izgradnje stanova za prodaju po neprofitnim uslovima obuhvata aktivnosti:

1. izgradnju stanova;
2. odabir korisnika koji se sprovodi u skladu sa ovim zakonom;
3. ugovaranje prodaje stanova i otplate sredstava od prodaje, u skladu sa uslovima Programa, prema izvorima finansiranja.

Prodajna cena stana

Član 100.

(1)  Prodajna cena stana utvrđuje se na osnovu postignute cene izgradnje stana za neprofitnu prodaju po 1m² neto stambene površine stana uz uračunavanje realnog finansijskog i nefinansijskog učešća jedinice lokalne samouprave, odnosno svih dokazivih troškova.

(2)  Jedinica lokalne samouprave može da za cenu iz stava (1) ovog člana omogući subvencije kupcima stanova, kao što su moguće i subvencije iz drugih izvora stambene podrške.

(3)  Obaveza povraćaja sredstava prilikom otplate stana se smanjuje za iznos date subvencije.

Uslovi prodaje stana

Član 101.

(1)  Stan se prodaje po ceni iz člana 114. ovog zakona, jednokratnom isplatom ili sa uplatom učešća i preostalim delom, na rate sa kamatom koja pokriva troškove obrade i praćenja otplate, u skladu sa odgovarajućim Programom i na način kupovine stana po neprofitnim uslovima.

(2)  Ako kupac stana iz ekonomskih razloga ne može da otplaćuje dug, ugovor o kupoprodaji može da se raskine i stekne susvojina na delu stana srazmerno uplaćenom delu ukupne cene stana.

(3)  U slučaju iz stava 2. ovog člana, raniji kupac stana nastavlja da koristi stan u svojstvu zakupca stana u javnoj svojini jedinice lokalne samouprave na delu stana na kojem nije stekao susvojinu.

Pravo na otuđenje stana

Član 102.

(1)  Korisnik koji je ostvario pravo na kupovinu stana, nema pravo da otuđi predmetni stan u periodu od pet godina od dana isplate stana u celosti, i obavezan je da u istom periodu ima prebivalište i boravište u predmetnom stanu.

(2)  Odredbe stava (1) ovog člana koje se odnose na pravo na otuđenje stana ne primenjuju se na korisnika koji je poslednju ratu stana isplatio po proteku roka od 25 godina računajući od dana zaključenja ugovora o kupoprodaji stana.

Stanovanje u zgradama za stambeno zbrinjavanje ili objektima za nužni smeštaj

Član 103.

Stanovanje u zgradama za stambeno zbrinjavanje ili objektima za nužni smeštaj namenjeno je za stambeno zbrinjavanje lica, odnosno domaćinstava bez stana koja nemaju dovoljna primanja za plaćanje troškova korišćenja stana i komunalnih usluga za stanovanje, domaćinstava čiji su stanovi za stalno stanovanje pogođeni elementarnim nepogodama i domaćinstava iz zgrada sklonih padu ili nebezbednih i neuslovnih za stanovanje, kao i lica odnosno domaćinstva koja se prinudno iseljavaju i ne mogu sama da reše svoju stambenu potrebu.

4. Postupak i organi za dodelu stambene podrške

Način sprovođenja raspodele stambene podrške

Član 104.

(1)  Postupak raspodele stambene podrške, u smislu davanja stana, odnosno dodele stambene podrške za rešavanje stambene potrebe svih lica koja ostvaruju pravo na teritoriji jedinice lokalne smouprave sprovodi jedinica lokalne samouprave na osnovu javnog konkursa, osim u slučaju raseljavanja zbog nebezbednosti boravka u stambenom objektu, odnosno zbog rušenja i obnove usled elementarnih i drugih nesreća.

(2)  Jedinica lokalne samouprave može svojom odlukom da poveri sprovođenje raspodele stambene podrške stambenoj agenciji.

(3)  Postupak raspodele stambene podrške, u smislu davanja stana, odnosno dodele stambene podrške za rešavanje stambenih potreba lica iz člana 100, tačka 5. ovog zakona, sprovodi zainteresovana strana koja utvrđuje stambene potrebe za ta lica i u tom slučaju se postupak može sprovoditi internim konkursom, na način da informacija o sprovođenju stambene raspodele bude dostupna svim licima iz date kategorije potencijalnih korisnika.

(4)  Ministar nadležan za poslove stanovanja propisuje sadržinu raspisa javnog konkursa, osnovnu potrebnu dokumentaciju za dokazivanje ispunjavanja uslova i kriterijuma za dodelu stana, odnosno stambene podrške i propisuje ostale detaljnije uslove za sprovođenje postupka dodele stana.

NADZOR NAD SPROVOĐENJEM ZAKONA

Član 105.

(1)  Nadzor nad izvršavanjem odredaba ovog zakona i propisa donetih na osnovu ovog zakona, vrši ministarstvo nadležno za poslove stanovanja.

(2)  Inspekcijski nadzor vrši nadležno ministarstvo preko inspektora u okviru delokruga utvrđenog zakonom, odnosno jedinica lokalne samouprave preko komunalne inspekcije.

(3)  Autonomnoj pokrajini poverava se vršenje inspekcijskog nadzora u oblasti stanovanja na teritoriji autonomne pokrajine kao i nadzor nad radom gradskih i opštinskih građevinskih inspektora na teritoriji autonomne pokrajine.

(4)  Opštini, gradu i gradu Beogradu poverava se vršenje inspekcijskog nadzora u oblasti stanovanja na teritoriji autonomne pokrajine kao i nadzor nad radom gradskih i opštinskih građevinskih inspektora na teritoriji autonomne pokrajine.

(5)  Komunalni i građevinski inspektor je dužan da pruža stručnu pomoć u vršenju inspekcijskog nadzora i da daje stručna objašnjenja, da preduzima preventivne mere, uključujući da obaveštava subjekta inspekcijskog nadzora u vezi sa obavezama iz propisa, ukazuje subjektu inspekcijskog nadzora na moguće zabranjene, odnosno štetne posledice njegovog ponašanja, opomene subjekta inspekcijskog nadzora na potrebu otklanjanja uzroka nezakonitosti koje mogu nastati u budućnosti.

Ovlašćenje republičkog inspektora za komunalne delatnosti

Član 106.

U vršenju inspekcijskog nadzora, republički inspektor za komunalne delatnosti je ovlašćen da:

1. zahteva od jedinice lokalne samouprave podatke i obaveštenja u vezi sa obavljanjem stambenih poslova u određenom roku;
2. naloži rešenjem rok u kome je jedinica lokalne samouprave u obavezi da obezbedi odgovarajuće obavljanje stambenih poslova u skladu sa ovim zakonom i propisima donetih na osnovu ovog zakona;
3. pregleda opšte i pojedinačne akte, evidencije i drugu dokumentaciju, da uzima izjave od odgovornih lica kod jedinice lokalne samouprave, kao i da preduzima druge radnje vezane za inspekcijski nadzor u cilju utvrđivanja činjeničnog stanja;
4. podnosi zahtev za pokretanje prekršajnog postupka protiv odgovornog lica u jedinici lokalne samouprave.

Prava i dužnosti komunalnog inspektora jedinice lokalne samouprave

Član 107.

U vršenju poslova inspekcijskog nadzora, komunalni inspektor jedinice lokalne samouprave, obavezan je da proverava:

1. da li se stambena zajednica registrovala u skalu sa ovim zakonom;
2. da li su međusobni odnosi vlasnika posebnih delova uređeni ugovorom u skladu sa članom 35, stav (3) ovog zakona;
3. da li je skupština stambene zajednice izabrala i registrovala upravnika;
4. da li se vlasnici posebnih delova i vlasnici samostalnih delova pridržavaju obaveza propisanih članom 32. ovog zakona;
5. da li upravnik ispunjava obaveze propisane članom 48. ovog zakona;
6. da li skupština stambene zajednice sprovodi svoju nadležnost u skladu sa članom 42. ovog zakona;
7. da li organizator profesionalnog upravljanja ispunjava uslove iz člana 49. ovog zakona;
8. da li profesionalni upravnik ispunjava uslove iz člana 50. stav (1) ovog zakona;
9. da li profesionalni upravnik ispunjava obaveze propisane članom 51. ovog zakona;
10. da li je zaključen ugovor o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja u skladu sa članom 54. ovog zakona;
11. da li je stambena zajednica propisala kućni red, ukoliko je na to ovlašćena aktom jedinice lokalne samouprave u skladu sa članom 68. ovog zakona;
12. da li se vlasnici posebnih delova pridržavaju propisanog kućnog reda;
13. da li je vlasnik posebnog dela omogućio obavljanje radova u meri koja je neophodna za otklanjanje neposredne opasnosti po život i zdravlje ljudi i materijanih dobara;
14. pregleda opšte i pojedinačne akte, evidencije i drugu dokumentaciju stambene zajednice ili organizacije odnosno profesionalnog upravnika kome je skupština stambene zajednice poverila poslove upravljanja;
15. sasluša i uzima izjave od odgovornog lica stambene zajednice (upravnika ili profesionalnog upravnika).

Ovlašćenja komunalnog inspektora jedinice lokalne samouprave

Član 108.

Komunalni inspektor jedinice lokalne samouprave ima ovlašćenja da u vršenju inspekcijskog nadzora:

1. naloži rešenjem vlasnicima posebnih i samostalnih delova da se pridržavaju obaveza propisanih članom 32. ovog zakona;
2. naloži rešenjem upravniku da ispunjava prava i obaveze propisane članom 48. ovog zakona;
3. naloži rešenjem profesionalnom upravniku da vrši poslove u skladu sa članom 51. ovog zakona;
4. zabrani rešenjem profesionalnom upravniku koji ne ispunjava uslove pronisane članom 50, stav (1) ovog zakona da obavlja poslove profesionalnog upravnika;
5. naloži rešenjem stambenoj zajednici da propiše kućni red ukoliko je za to ovlašćena aktom jedinice lokalne samouprave;
6. naloži rešenjem vlasnicima posebnih delova da se pridržavaju propisanog kućnog reda;
7. naloži rešenjem vlasniku posebnog dela da omogući nesmetano obavljanje radova u meri koja je neophodna za otklanjanje neposredne opasnosti po život i zdravlje ljudi i materijanih dobara;
8. podnese prijavu organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za stambene poslove ukoliko stambena zajednica nije podnela prijavu za upis u registar stambenih zajdnica u skladu s aovim zakonom.

Prava i dužnosti građevinskog inspektora

Član 109.

(1)  Građevinski inspektor u vršenju inspekcijskog nadzora ima pravo i dužnost da proverava da li:

1. se zgrada i njeni delovi koriste u skladu sa svojom namenom;
2. se korišćenjem zgrade dovodi u opasnost život i zdravlje ljudi, bezbednost zgrade i imovine, saobraćaja, okoline i životne sredine;
3. na izgrađenoj zgradi postoje nedostaci koji ugrožavaju bezbednost njegovog korišćenja i okoline;
4.  je za zgradu koja je u upotrebi izdata upotrebna dozvola;
5. se u stanu u kom se obavlja poslovna delatnost, ta delatnost obavlja na način kojim se ugrožava bezbednost zgrade i građana, nanosi šteta zgradi i ometaju drugi korisnici u mirnom korišćenju stanova;
6. poslovni prostor izdaje u zakup kao stan, ili se na njemu može zasnovati službenost stanovanja;
7. se garaža koristi za stanovanje ili obavljanje poslovne delatnosti koja se ne može obavljati u takvom prostoru;
8. se garažno mesto ne koristi za parkiranje vozila.

(2)  Upravnik odnosno profesionalni upravnik stambene zajednice je dužan da građevinskom inspektoru omogući potpun i nesmetan uvid u raspoloživu dokumentaciju kao i u sve prostorije objekta ukoliko je to potrebno.

Obezbeđenje ostvarivanja javnog interesa radi izvođenja radova hitnih intervencija

Član 110.

(1)  Građevinski inspektor može, sve dok postoji opasnost i potreba izvođenja radova hitnih intervencija, da naloži licu koje je dužno da ih izvrši da to učini, ostavljajući primeren rok za to.

(2)  Ako to lice ne postupi u ostavljenom roku, nadležni građevinski inspektor doneće rešenje da organizacija kojoj je povereno obavljanje poslova od javnog interesa u oblasti stanovanja izvrši te radove.

(3)  Rešenjem se određuje i ovlašćuje organizacija kojoj je povereno obavljanje poslova od javnog interesa u oblasti stanovanja da može da izvrši ove radove samostalno ili angažujući odgovarajuće lice, kao i iznos koji se na ime predujma obezbeđuje ovoj organizaciji za izvođenja ovih radova.

(4)  Na osnovu rešenja inspekcije, u roku od 15 dana od dana dostavljanja obračuna radova, sredstva određena kao predujam prenose se na teret budžeta jedinice lokalne samouprave, organizaciji kojoj je povereno obavljanje poslova od javnog interesa, a nakon izvršenih radova sredstva koja odgovaraju utrošenim sredstvima. Ako su ovoj organizaciji preneta sredstva u većem iznosi od utrošenih, ona je dužna da izvrši povraćaj utrošenih sredstava u istom roku.

(5)  Organizacija kojoj je povereno obavljanje poslova od javnog interesa dostaviće obračun radova i stambenoj zajednici koja je trebalo da izvrši ove radove sa zahtevom da joj naknadi troškove izvršenih radova u roku od 60 dana od dana prijema obračuna. Ako stambena zajednica to ne učini u ostavljenom roku, organizacija kojoj je povereno obavljanje poslova od javnog interesa podneće tužbu radi ostvarivanja regresa od stambene zajednice.

(6)  Po prijemu dosuđenog iznosa na ime regresa na osnovu presude ili na osnovu uplate stambene zajednice, organizacija kojoj je povereno obavljanje poslova od javnog interesa prenosi u korist budžeta iznos koji je primila na ime izvršenja radova. Iznos koji nije mogao da se naplati pada na teret budžetskih sredstava.

Ovlašćenja građevinskog inspektora

Član 111.

U vršenju inspekcijskog nadzora građevinski inspektor je ovlašćen da:

1. naloži zabranu korišćenja zgrade, odnosno dela zgrade i naloži rok u kom se zgrada mora vratiti u prethodno stanje, ukoliko deo zgrade predstavlja opasnost za život i zdravlje ljudi, bezbednost objekta i imovine, saobraćaja, okoline i životne sredine;
2. naredi rešenjem zabranu korišćenja zgrade, odnosno dela zgrade ukoliko se on ne koristi u skladu sa svojom namenom, do pribavljaanja odgovarajućeg rešenja nadležnog organa;
3. naloži hitno izvođenje radova i druge mere stambenoj zajednici ukoliko bi njihovo neizvođenje moglo prouzrokovati srazmerno veliku štetu;
4. podnese prijave protiv odgovornih lica;
5. obavesti druge inspekcije o preduzimanju mera iz njihove nadležnosti
6. da preduzime i druge mere u skladu sa zakonom.

Član 112.

Komunalni odnosno građevinski inspektor dužan je da rešenja kojima je upravniku odnosno profesionalnom upravniku naloženo ispravljanje utvrđenih nepravilnosti dostavi Privrednoj komori Srbije najkasnije u roku od 8 dana od dana pravosnažnosti rešenja.

Član 113.

Kad nadležni inspektor, u vršenju inspekcijskog nadzora, utvrdi da je odgovorno lice nepoznato, rešenje, odnosno zaključak o dozvoli izvršenja dostavlja se pribijanjem na ulazna vrata objekta i oglasnu tablu nadležnog organa, što se konstatuje zabeleškom inspektora o vremenu i mestu dostave na rešenju, odnosno zaključku o dozvoli izvršenja.

Član 114.

(1)  Na rešenje republičkog inspektora za komunalne delatnosti može se izjaviti žalba u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja.

(2)  Po žalbi protiv rešenja republičkog inspektora za komunalne delatnosti odlučuje ministarstvo nadležno sa poslove stanovanja.

(3)  Na rešenje komunalnog inspektora jedinice lokalne samouprave može se izjaviti žalba opštinskom odnosno gradskom veću u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja.

(4)  Žalba na rešenje republičkog građevinskog inspektora može se izjaviti žalba u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja Vladi RS, preko ministarstva nadležnog za poslove stanovanja.

(5)  Na rešenje jedinice lokalne samouprave doneto u postupku inspekcisjkog nadzora, žalba se izjavljuje ministarstvu nadležnom za poslove stanovanja.

(6)  Gradu Beogradu poverava se rešavanje po žalbi protiv prvostepenog rešenja gradske opštine, donetog u postupku inspekcijskog nadzora, u skladu sa ovim zakonom.

KAZNENE ODREDBE

Član 115.

Novčanom kaznom od 5.000,00 do 50.000,00 dinara kazniće se za prekršaj vlasnik posebnog ili samostalnog dela ako:

1. se nakon isteka roka propisanog rešenjem inspektora ne pridržavaju obaveza propisanih članom 32. ovog zakona;
2. se i pored rešenja inspektora ne pridržava propisanog kućnog reda;
3. se i pored rešenja inspektora ne omogući nesmetano obavljanje radova u meri koja je neophodna za otklanjanje neposredne opasnosti po život i zdravlje ljudi i materijanih dobara;
4. u naloženom roku ne vrati deo zgrade u prethodno stanje;
5. ukoliko nastavi korišćenje zgrade odnosno dela zgrade nakon donetog rešenja;
6. ne postupi po rešenju građevinskog inspektora donetog u skladu sa ovim zakonom.

Član 116.

(1)  Novčanom kaznom od 10.000,00 do 30.000,00 dinara kazniće se za prekršaj stambena zajednica ako:

1. nakon isteka roka propisanog rešenjem inspektora ne izvrši upis u registar stambenih zajednica;
2. ako nakon isteka roka propisanog rešenjem inspektora ne propiše kućni red;
3. ne postupi po rešenju građevinskog inspektora donetog u skladu sa ovim zakonom.

(2)  Za prekršaj iz stava (1) ovog člana kazniće se i odgovorno lice u pravnom licu novčanom kaznom od  3.000,00 do 15.000,00 dinara.

Član 117.

(1)  Novčanom kaznom od 50.000,00 do 150.000,00 dinara kazniće se za prekršaj organizator profesionalnog upravljanja, odnosno profesionalni upravnik ako:

1. ne postupi po nalogu iz rešenja inspektora;
2. ne obavlja poslove u skladu sa ovim zakonom.

(2)  Za prekršaj iz stava (1) ovog člana kazniće se i odgovorno lice u pravnom licu novčanom kaznom od  10.000,00 do 50.000,00 dinara.

Prekršaj odgovornog lica u jedinici lokalne samouprave

Član 118.

Novčanom kaznom od 50.000,00 do 100.000,00 dinara kazniće se za prekršaj odgovorno lice u jedinici lokalne samouprave ukoliko:

1. ne dostavi podatke i obaveštenja republičkom inspektoru za komunalne delatnosti u datom roku;
2. ne postupi po rešenju republičkog inspektora za komunalne delatnosti.

PRELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE

Rok za donošenje podzakonskih akta

Član 119.

Nadležni organi doneće podzakonske akte u roku od šest meseca od dana stupanja na snagu ovog zakona.

Registri i evidencije

Član 120.

(1)  Registri i jedinstvena evidencija uspostaviće se u roku od šest meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona.

(2)  Skupština ili savet zgrade formirana u skladu sa propisima koji su važili do donošenja ovog zakona, odnosno vlasnici posebnih delova zgrade u kojoj nije formirana skupština ili savet zgrade, dužni su da u roku od šest meseci izvrše registraciju i izaberu organe stambene zajednice u skaldu sa odredbama ovog zakona.

Zakup na neodređeno vremestana u javnoj svojini

Član 121.

Na sva lica koja su stekla pravo zakupa stana na neodređeno vreme na stanu u javnoj svojini do donošenja ovog zakona, primenjuju se odredbe člana 16. do 26. Zakona o stanovanju ("Sl. glasnik RS", br. 50/92, 76/92, 84/92 - ispr., 33/93, 53/93, 67/93, 46/94, 47/94 - ispr., 48/94, 44/95 - dr. zakon, 49/95, 16/97, 46/98, 26/2001, 101/2005 - dr. zakon i 99/2011).

Zakup na neodređeno vremestana u drugim oblicima svojine

Član 122.

(3)  Zakupac stana na neodređeno vreme u stanu u svojini građana, zadužbina i fondacija (daljem tekstu: zakupac na neodređeno vreme), od dana stupanja na snagu ovog zakona nastavlja sa korišćenjem tog stana u zakup na neodređeno vreme.

(4)  Za korišćenje stana lice iz stava (1) ovog člana vlasniku stana plaća neprofitnu zakupninu koju obračunava nadležni organ jedinice lokalne samouprave u skladu sa članom 92. ovog zakona.

Program preseljavanje zakupaca na neodređeno vreme u stanu u drugim oblicima svojine

Član 123.

(1)  Najkasnije godinu dana od stupanja na snagu ovog zakona, jedinica lokalne samouprave na čijoj teritoriji se nalaze stanovi koje koriste zakupci člana 122. stav (1) ovog zakona, dužna je da donese program za obezbeđivanje stanova u javnoj svojini za preseljavanje zakupaca na neodređeno vreme.

(2)  Trenutkom preseljenja u stan iz stava (1) ovog člana, zakupac na neodređeno vreme ostvaruje pravo na otkup stana u skladu sa članom 121. ovog zakona.

Odgovarajući stan za preseljenje

Član 124.

(1)  Stan za preseljenje iz stava (1) ovog člana po strukturi treba da odgovara stanu iz člana 87. stav (3).

(2)  Najveća površina stan za preseljenje iz stava (1) ovog člana treba da iznosi 30m2 za jednočlano domaćinstvo, odnosno još po 15m2 za svakok dodatnog člana.

(3)  Zakupac koji se preseljava može da prihvati i manji stan od stana koji odgovara njemu i njegovom porodičnom domaćinstvu u skladu sa stavom (2) i (3) ovog člana.

(4)  Zakupacu koji se preseljava moguće je ponuditi i veći stan od stana koji odgovara njemu i njegovom porodičnom domaćinstvu, s tim što u slučaju otkupa stana razliku u površini između tog stana i odgovarajućeg stana otplaćuje po tržišnim uslovima.

Rokovi i prvenstvo prilikom preseljenja

Član 125.

(1)  Jedinica lokalne samouprave na čijoj se teritoriji nalazi stan iz koga se preseljenje vrši, dužna je da najkasnije do 31. decembra 2026. godine obezbedi stan za preseljenje zakupca na neodređeno vreme na stanu u svojini građana, kada zahtev za preseljenje podnese vlasnik koji je taj stan stekao kao useljiv pre 26. decembra 1958.godine, odnosno naslednici tog vlasnika.

(2)  Jedinica lokalne samouprave na čijoj se teritoriji nalazi stan iz koga se preseljenje vrši, dužna je najkasnije do 31. decembra 2021. godine da obezbedi stan za preseljenje nosioca stanarskog prava, odnosno zakupac stana na neodređeno vreme na stanu koji se nalazi u zadužbini, odnosno fondaciji koja je obnovila rad u skladu sa zakonom.

(3)  Pravo prvenstva za obezbeđenje stana za preseljenje ima zakupci na neodređeno vreme, stariji od 60 godina.

(4)  Pravo na obezbeđenje stana od strane jedinice lokalne samouprave, u slučaju smrti zakupca na neodređeno vreme, imaju članovi porodičnog domaćinstva zakupca, koji su to svojstvo stekli do 29. jula 1973. godine.

(5)  Pravo na obezbeđenje stana od strane jedinice lokalne samouprave, u slučaju smrti zakupca na neodređeno vreme stana koji pripada zadužbini, odnosno fondaciji koja je obnovila rad u skladu sa zakonom, imaju članovi porodičnog domaćinstva zakupca koji sa zakupcem stanuju u tom stanu i koji su, u ugovoru o zakupu, određeni kao članovi porodičnog domaćinstva.

(6)  Vlasnici stanova ili zakupci na neodređeno vreme, imaju pravo da podnesu zahtev za obezbeđenje stana za preseljenje, 6 meseci računajući od dana stupanja na snagu ovog zakona..

Sredstva za pribavljanje stana za preseljenje

Član 126.

(1)  Sredstva za izgradnju stanova za preseljenje obezbeđuju se u iznosu od 50% u budžetu Republike Srbije, dok je jedinica lokalne samouprave, na čijoj se teritoriji nalazi stan iz koga se preseljenje vrši, dužna da obezbedi 50% potrebnih sredstava kao i lokaciju za izgradnju.

(2)  Jedinica lokalne samouprave je dužna da neopredeljene stanove u vlasništvu jedinice lokalne samouprave prioritetno usmerava za rešavanje stambenih potreba zainteresovanih lica za obezbeđenje stana za preseljenje.

Uslov za odbijanje zahteva za preseljenje

Član 127.

Organ jedinice lokalne samouprave nadležan za stambene poslove odbiće zahtev za obezbeđenje stana za preseljenje zakupca na neodređeno vreme ako utvrdi da su se stekli uslovi za otkaz ugovora o o zakupu stana.

Prava na stanu u zadužbini koja nije obnovila rad

Član 128.

Na stanu koji je jedinica lokalne samouprave obezbedila za preseljenje zakupaca na neodređeno vreme na stanu koji se nalazi u zadužbini, odnosno koji pripada zadužbini koja je obnovila rad u skladu sa zakonom, ta lica stiču svojstvo zakupca stana na neodređeno vreme sa pravom otkupa u skladu sa odredbama ovog zakona.

Novčana naknada za odgovarajući stan

Član 129.

(1)  Ukoliko jedinica lokalne samouprave ne obezbedi stan za preseljenje u roku određenom članom 126. ovog zakona, u obavezi je da zakupcu na neodređeno vreme isplati novčanu nadoknadu u vrednosti odgovarajućeg stana iz člana 87. Stav (3). ovog zakona.

(2)  Iznos novčane nadoknade, koja se isplaćuje u visini prosečne tržišne vrednosti odgovarajućeg stana, utvrđuje Ministarstvo finansija - Poreska uprava, na način kako se utvrđuje osnovica poreza na prenos apsolutnih prava, a iskazuje u evrima, prema zvaničnom srednjem kursu Narodne banke Srbije, na dan utvrđivanja. Iznos novčane naknade se isplaćuje u dinarskoj protivvrednosti u odnosu na evro prema zvaničnom srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan plaćanja.

(3)  Jedinica lokalne samouprave je obavezna da nadoknadu iz stava 2. ovog člana isplati u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva od strane ovlašćenog lica.

(4)  Novčanom isplatom iz stava 1. ovog člana prestaje pravo zakupa na stanu u svojini građana ili zadužbine u skladu sa odredbama ovog zakona kao i prava na obezbeđenje stana za preseljenje.

(5)  Vlada propisuje uslove, kriterijume i način ostvarivanja prava na novčanu nadoknadu iz stava 1. ovog člana.

Korišćenje sredstava iz realizovanog programa socijalnog stanovanja

Član 130.

(1)  Finansijska sredstva od otplate sredstava uloženih u izgradnju stanova u Programu stanovanja i integracije izbeglica (u daljem tekstu: SIRP), realizovanom u skladu sa međunarodnim ugovorima u periodu 2004.-2008. koje su prihvatile Vlada i nadležni organi sedam gradova i opština učesnica ovog programa (Pančevo, Stara Pazova, Kragujevac, Kraljevo, Čačak, Valjevo i Niš), opredeljuju se za formiranje fondova za uvođenje stambenih dodataka i unapređenja delatnosti Stambenih agencija u tim gradovima i opštinama i unapređenje delatnosti Komore neprofitnih stambenih organizacija.

(2)  Uslovi i način korišćenja sredstva će bliže biti utvrđeni posebnim ugovorima između ministarstva nadležnog za stanovanje, udruženja "Asocijacija stambenih agencija" i Stambenih agencija u gradovima i opštinama učesnicama SIRP.

Prestanak važenja propisa

Član 131.

(1)  Stupanjem na snagu ovog zakona prestaju da važe:

1. Zakon o stanovanju ("Sl. glasnik RS", br. 50/92, 76/92, 84/92 - ispr., 33/93, 53/93, 67/93, 46/94, 47/94 - ispr., 48/94, 44/95 - dr. zakon, 49/95, 16/97, 46/98, 26/2001, 101/2005 - dr. zakon i 99/2011); sem odredbi čl.16. do 26.,
2. Zakon o održavanju stambenih zgrada ("Sl. glasnik RS", br. 44/95, 46/98, 1/2001 - odluka USRS, 101/2005 - dr. zakon, 27/2011 - odluka US i 88/2011),
3. Zakon o socijalnom stanovanju ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009); i
4. Član 19. stav 2. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa("Sl. list SFRJ", br. 6/80 i 36/90, "Sl. list SRJ", br. 29/96 i "Sl. glasnik RS", br. 115/2005 - dr. zakon).

Stupanje zakona na snagu

Član 132.

Ovaj zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u "Sl. glasniku RS".

Izvor: Vebsajt Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, 16.11.2015.