ZAKON O EKSPROPRIJACIJI: Postupci eksproprijacije i prava vlasnika nepokretnosti

Infrastrukturni razvoj zemlje, tj. izgradnju i rekonstrukciju objekata od nacionalnog značaja nezaobilazno prate postupci eksproprijacije, sa kojima se veliki broj građana prvi put susreće.

Advokat Ivana Tomić u nastavku teksta daje odgovore na najčešća pitanja i prenosi svoja višegodišnja iskustva iz prakse.

Pojam eksproprijacije

Eksproprijacija predstavlja predstavlja zakonom uređen postupak prelaska prava privatne svojine u javnu svojinu, a usled postojanja javnog interesa, koji mora biti prethodno utvrđen Zakonom ili odlukom Vlade.

Sam postupak eksproprijacije uređen je Zakonom o eksproprijaciji ("Sl. glasnik RS", br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001 - odluka SUS i "Sl. glasnik RS", br. 20/2009, 55/2013 - odluka US i 106/2016 - autentično tumačenje), dok se kod eksproprijacije radi izgradnje I rekonstrukcije linijskih infrastruktura (npr. autoputeva) primenjuje Zakon o posebnim postupcima radi realizacije projekata izgradnje i rekonstrukcije linijskih infrastrukturnih objekata od posebnog značaja za Republiku Srbiju ("Sl. glasnik RS", br. 62/2023).

Postupak eksproprijacije

Nakon što je utvrđen javni interes, postupak eksproprijacije počinje podnošenjem predloga za eksproprijaciju od strane krajnjeg korisnika eksproprijacije I to organu lokalne uprave, koji potom predloge dostavlja sopstvenicima nepokretnosti koje su predmet eksproprijacije.

Nakon izjašnjenja sopstvenika nepokretnosti, nadležni organ uprave donosi rešenje o eksproprijaciji, nakon čije pravnosnažnosti, a najkasnije u roku od 15 dana krajnji korisnik je u obavezi da dostavi ponude sada već ranijim sopstvenicima nepokretnosti o naknadi za eksproprisane nepokretnosti koje prema zakonu ne mogu biti manje od tržišne vrednosti.

U praksi se neretko dešava da ponude krajnjeg korisnika ne budu dostavljene u navedenom roku, u kom slučaju, kao i u slučaju da se pred organom uprave ne postigne sporazum o naknadi u roku od 60 dana od pravnosnažnosti rešenja o eksproprijaciji, raniji sopstvenik ima pravo da uputi predlog sudu da mu se naknada za eksproprisanu nepokretnost odredi u vanparničnom postupku.

Takođe, ukoliko raniji sopstvenik nepokretnosti ne prihvati ponudu krajnjeg korisnika pred organom uprave, taj organ će po službenoj dužnosti dostaviti spise predmeta vanparničnom odeljenju osnovnog suda prema mestu nalaženja nepokretnosti.

Postupak se dalje nastavlja pred sudom, po pravilima vanparničnog postupka, gde se kao predlagač javlja raniji sopstvenik nepokretnosti, a kao protivnik predlagača krajnji korisnik eksproprijacije.

Naknada za eksproprisane nepokretnosti

Raniji sopstvenik za eksproprisanu nepokretnosti ima pravo na naknadu koja ne može biti niža od tržišne. Takođe, raniji sopstvenik ima pravo na naknadu za sve biljne zasade I građevinske objekte koji su se nalazili na eksproprisanoj parceli.

Ponuda koju krajnji korisnik dostavi ranijem sopstveniku pred organom uprave za eksproprisano zemljište bazira se na proceni Poreske uprave, koja najčešće ne odgovara stanju na tržištu.

Naime, Poreska uprava vrši procenu tržišne vrednosti eksproprisane nepokretnosti I to je ujedno i najniži iznos naknade za eksproprisanu nepokretnosti, ali Poreska uprava nije nadležna za određivanje tržišne vrednosti nepokretnosti, ona samo procenjuje tržišnu vrednost, bez ingerencija da istu odredi.

Ukoliko raniji sopstvenik ne prihvati ponuđenu naknadu koja je zasnovana na proceni poreske uprave, u vanparničnom postupku imaće mogućnost da naknadu za eksproprisanu nepokretnost, biljne zasade I građevinske objekte odredi preko veštaka odgovarajuće struke.

Namena i vrsta eksproprisanog zemljišta

Do sada se u praksi kao najčešće sporno javilo pitanje namene I vrste eksproprisanog zemljišta, odnosno pitanje kako tretirati poljoprivredno i šumsko zemljište koji su planskim aktom predviđeni za javnu namenu, odnosno izgradnju nekog objekta ili linijske infrastrukture koje su od posebnog značaja za Republiku Srbiju ili lokalnu samoupravu.

Međutim, odgovor na ovo pitanje daje Zakon o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon, 9/2020, 52/2021 i 62/2023) koji nedvosmisleno propisuje da stupanjem na snagu planskog dokumenta kojim je promenjena namena zemljišta u građevinsko zemljište, vlasnici tog zemljišta stiču prava i obaveze propisane ovim zakonom i podzakonskim aktima donetim na osnovu zakona, bez obzira na činjenicu što organ nadležan za upis na nepokretnostima i pravima na njima nije sproveo promenu u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i prava.

Dakle, bez obzira što se eksproprisana katastarska parcela u katastru nepokretnosti vodi kao poljoprivredno i šumsko zemljište, odnosno bez obzira na činjenicu da nije sprovedena promena namene zemljišta u katastru nepokretnosti, ranijem vlasnicima pripadaju sva prava I obaveze kao da je u pitanju građevinsko zemljište.

Advokat za eksproprijaciju

Iako ne postoji Zakonom predviđena obaveza za zastupanje u postupcima eksproprijacije od strane punomoćnika iz reda advokata, preporuka autora teksta je da se angažuje advokat za eksproprijaciju, kako pred organom uprave, tako i u sudskom postupku određivanja naknade za eksproprisane nepokretnosti, koji će na najbolji način zastupati Vaše interese i pružiti sveobuhvatnu pravnu pomoć, a posebno prilikom utvrđivanja naknade eksproprisanih nepokretnosti I dokazivanja namene i vrste eksproprisanog zemljišta.

Izvor: Vebsajt Lawlife, Ivana Tomić, advokat - partner u Advokatskoj kancelariji Tomić - Krezović, 04.02.2025.
Naslov: Redakcija