NACRT ZAKONA O IZMENAMA I DOPUNAMA ZAKONA O STANOVANjU I ODRŽAVANjU ZGRADA - Tekst propisa

Član 1.

U Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada (“Sl. glasnik RS”, br. 104/2016, 9/2020), u članu 1. stav 1. posle reči: “i posebnih delova zgrade,” dodaju se reči: “upravljanje kondominijumom i korišćnje građevinskog zemljišta u otvorenom stambenom bloku i kondominijumu,”.

Član 2.

U članu 3. stav 2:

dodaje se nova tačka, koja glasi: “6a) lamela zgrad,e u smislu ovog zakona, je deo zgrade koji ima zaseban ulaz i koji je u građevinskom smislu odvojen dilatacionim spojevima ili konstruktivnim zidom po vertikali (od temelja do krova). Zgrada može imate dve ili više lamela koje čine jednu građevinsku celinu sa zajedničkim temeljima i drugim zajedničkim građevinskim elementima i zajedničkim instalacijama, opremom i uređajima i zajedničkom garažom;”

dodaje se nova tačka, koja glasi: “6b) kondominijum, u smislu ovog zakona, je posebna vrsta i oblik organizovanja stanovanja u zatvorenom stambenom bloku, sa objektima namenjenih korišćenju svih stanovnika kondominijuma i građevinskim zemljištem unutar bloka (park, igralište za decu, mali sportski objekti, sistemi video nadzora, sistemi fizičko-tehničkog obezbedenja i dr.), koji su u zajedničkoj svojini svih vlasnika posebnih delova u zgradama izgrađenim u tom kompleksu.”

dodaje se nova tačka, koja glasi: “7a) stambena zajednica je pravno lice ustanovljeno ovim zakonom u stambenoj zgradi kao građevinskoj celini sa najmanje tri posebna dela, odnosno stambeno-poslovnoj zgradi kao građevinskoj celini sa najmanje dva posebna dela u trenutku kada najmanje dva lica postanu vlasnici različitih posebnih delova zgrade;”

dodaje se nova tačka, koja glasi: “7b) zajednica zgrade je pravno lice ustanovljeno ovim zakonom u zgradi kao građevinskoj celini sa najmanje dva posebna dela od kojih ni jedan posebni deo nije namenjen stanovanju, a u kojoj postoji svojina različitih lica na posebnim delovima zgrade;”

dodaje se nova tačka, koja glasi: 11a) ostava je prostorija u zgradi koji se nalazi izvan stana ili poslovnog prostora, u funkciji je tih posebnih delova i može predstavljati njihov pripadak ili samostalnu prostoriju kao posebni deo zgrade;

u tački 13) posle reči: “poseban deo garaže” dodaju se reči: “sa zidovima”

u tački 17) posle reči: “prostori i objekti izvan zgrade” dodaje se zapeta i reči: “odnosno u okviru kondominijuma”, posle reči: “bazeni, igrališta” dodaje se zapeta i reči: “prostor za sistem video nadzora i fizičko-tehničkog obezbedenja, prostori na građevinskom zemljištu u javnom korišćenju”, a posle reči: “na kojoj se nalazi i zgrada” dodaje se zapeta i reči: “odnosno koji se nalaze u okviru kondominijuma”

u tački 22) posle reči: “upravljanje zgradom” dodaju se zapeta i reči: “odnosno kondominijumom”, posle reči: “u svrhu rukovođenja zgradom” dodaje se kosa crta i reč: “kondominijumom”, posle reči: “obezbeđivanja korišćenja zgrade” dodaje se kosa crta i reč: “kondominijuma”, a posle reči: “za upravljanje zgradom” dodaje se kosa crta i reč: “kondominijumom”;

u tački 23) posle reči: “održavanje zgrade” dodaju se zapeta i reči: “odnosno kondominijuma”, a na kraju rečenice posle reči: “zgrada” dodaje se kosa crta i reč: “kondominijum”

u tački 27) posle reči: “ adaptacijom” dodaju se reči: “ili rekonstrukcijom”, posle reči: “delova zgrade” briše se reč: “dodaje” i zamenjuje rečju: “pripaja”, a posle reči: “posebnom delu zgrade” brišu se reči: “i u kom” i zamenjuju rečju: “ čime”

u tački 28) posle reči: “kojima se” dodaju se reči: “adaptacijom ili “

menja se tačka 31) tako da glasi: “dogradnja i nadziđivanje postojeće zgrade su radovi kojima se menjaju gabarit i volumen postojeće zgrade;”

u članu 34) posle reči: “registar nepokretnosti je” brišu se reči: “katastar nepokretnosti i dodaju reči: “javna knjiga koja predstavlja osnovnu evidenciju o nepokretnostima i pravima na njima”

dodaje se nova tačka, koja glasi: “36a) korisnik javne svojine u smislu ovog zakona je korisnik stvari u javnoj svojini, odnosno nosilac prava korišćenja u javnoj svojini u skladu sa zakonom koji reguliše pitanja javne svojine;”.

Član 3.

U članu 4. posle stava 1. dodaje se novi stav 2. koji glasi: “Ostava kao samostalna prostorija može biti posebni deo zgrade, a što se utvrđuje uverenjem o posebnim delovima zgrade koje izdaje organ uprave nadležan za izdavanje građevinske, odnosno upotrebne dozvole.”.

Dosadašnji stav 2. postaje stav 3.

Član 4.

U članu 5. posle stava 2. dodaje se stav 3. koji glasi:

“U slučaju kada je posebni deo zgrade koji je u javnoj svojini dodeljen određenom korisniku javne svojine taj korisnik ima sva prava, obaveze i odgovornosti u odnosu na upravljanje i održavanje zgrade i njenih zajedničkih delova, osim prava raspolaganja.”.

Član 5.

U članu 8. posle stava 3. dodaju se tri nova stava 4, 5. i 6. koja glase:

“Zajednički delovi konominijuma, pored zajedničkih delova zgrade, su i katastarska parcela građevinskog zemljišta na kojoj je zgrada izgrađena, kao i objekti i oprema na tom zemljištu, koji služe potrebama svih vlasnika i korisnika zgrada i posebnih delova zgrada u okviru kondominijuma.

Na zajedničkim delovima iz stava 4. ovog člana pravo zajedničke svojine imaju vlasnici posebnih delova zgrade.

Pravo zajedničke svojine na katastarskoj parceli, objektima i opremi iz stava 4. ovog člana stiče se po pribavljanju upotrebne dozvole za poslednji izgrađeni objekat u kondominijumu.”

Član 6.

U članu 11 stav 1. posle reči “ funkcionisanje zgrade “ dodaju se reči: “ili u svojini preduzeća za upravljanje skloništima.”.

Član 7.

U članu 12 stav 1. tački 5) posle reči: “odluke skupštine stambene” briše se reč: “zgrade” i zamenjuje se rečju “zajednice”.

Posle stava 3. dodaju se novi stavovi. 4, 5, 6. i 7. koji glase:

“Vlasnik stana kao posebnog dela zgrade može koristiti stan u skladu sa odredbama ovoga zakona za obavljanje poslovne delatnosti u delu stana, ukoliko ta delatnost ne remeti stanare u mirnom korišćenju stanova i ne prouzrokuje prekomerna opterećenja zajedničkih delova zgrade.

O davanju saglasnosti za obavljanje delatnosti iz stava 4. ovog člana odlučuje skupština stambene zajednice u skladu većinom propisanom članom 44. stav 1. uključujući i saglasnost vlasnika svih posebnih delova čiji se zidovi ili tavanice graniče sa stambenom jedinicom iz stava 4 ovog člana.

Pod korišćenjem stana za obavljanje delatnosti iz stava 4. ovog člana ne smatra se promena namene posebnog dela u skladu sa zakonom kojim se uređuju pitanja planiranja i izgradnje objekata, kao ni registrovanje poslovne delatnosti na adresi stanovanja.

O početku obavljanja delatnosti u delu stana, vlasnik stana o tome obaveštava upravnika.”

Član 8.

U članu 14 stav 1. posle reči: “ Vlasnik posebnog dela” briše se zapeta i reči: “vlasnik samostalnog dela”.

U istom stavu 1. člana 14. u tački 4) posle reči “troškovima” dodaje se reč “upravljanja”.

Posle stava 1. dodaje se stav 2. koji glasi:

“Obaveze iz stava 1. tačka. 1), 2), 3), 5) i 6) odnose se i na vlasnike samostalnog dela zgrade”

Član 9.

U članu 15 stav 1. tačka 3) posle reči: “ili profesionalni upravnik”brišu se reči: “kome su povereni poslovi upravljanja u stambenoj zgradi koja ima zajedničke delove zgrade i najmanje dva posebna dela čiji su vlasnici različita lica;” i dodaju reči: “imenovan u postupku uvođenja prinudne uprave, u stambenoj ili stambeno-poslovnoj zgradi;”

U istom stavu se posle tačke 3) dodaje se nova tačka koja glasi: “3a) zajednica kondominijuma preko svojih organa u kompleksu kondominijuma;”.

U istom stavu u tački 4) na početku rečenice reči: “ vlasnici posebnih delova” brišu se i menjaju rečima “ zajednica zgrade”.

Briše se dosadašnji stav 2. i dodaju novi stavovi 2. i 3. koji glase:

“U slučaju iz stava 1. tačka 3a) ovog člana, vlasnici posebnih delova zgrade/lamele čine skupštinu vlasnika zgrade/lamele koja je odgovorna za upravljanje zajedničkim delovima zgrade/lamele, dok je za upravljanje zajedničkim delovima koji pripadaju vlasnicima svih zgrada/lamela u kondominijumu odgovorna skupština kondominijuma koju čine sve skupštine vlasnika zgrada/lamela. Na zajednicu kondominijuma odnose se odredbe ovog zakona koje uređuju pitanja statusa i registracije stambene zajednice, dok se na skupštinu vlasnika zgrade/lamele u kompleksu kondominijuma i na skupštinu kondominijuma odnose odredbe ovog zakona kojima se uređuju pitanja prava i obaveza vlasnika posebnih delova, nadležnosti i rada organa stambene zajednice i načina donošenja odluka.

U slučaju iz stava 1. tačka 4) ovog člana, vlasnici posebnih delova čine skupštinu zajednice zgrade na koju se shodno primenjuju odredbe ovog zakona kojima se uređuju pitanja statusa i registracije stambene zajednice, prava i obaveza vlasnika posebnih delova, nadležnosti i rada organa stambene zajednice i načina donošenja odluka.”

Dosadašnji stav 3. postaje stav 4. nakon kojeg se dodaje novi stav 5. koji glasi:

“Ministar nadležan za poslove stanovanja bliže propisuje način upravljanja zgradama i kondominijumima, rad organa stambene zajednice, način izbora profesionalnog upravnika koji se imenuje u postupku uvođenja prinudne uprave kao i druga pitanja od značaja za upravljanje zgradama i kondominijumima”

Član 10.

U članu 16. dosadašnji stavovi 1. i 2. brišu se i dodaju se četiri nova stava 1, 2, 3. i 4. koji glase:

“Stambenu zajednicu, odnosno zajednicu zgrade čine svi vlasnici posebnih delova stambene, stambeno-poslovne zgrade, odnosno zgrade druge namene.

Stambena zajednica, odnosno zajednica zgrade ima status pravnog lica, koji stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva posebna dela u zgradi.”

Zajednicu kondominijuma čine svi vlasnici posebnih delova zgrada/lamela u kondominijumu.

Zajednica kondominijuma ima status pravnog lica koji stiče trenutkom kada najmanje dva lica postanu vlasnici dva različita posebna dela u kompleksu kondominijuma.”

Dosadašnji stav 3. postaje stav 5.

Dosadašnji st. 4. i 5 se brišu i dodaju se četiri nova stav 6, 7, 8. i 9. koji glase:

 “Stambena zajednica je nedobitna organizacija, a u slučaju kada ostvaruje prihode na tržištu dužna je da postupa u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dobit pravnih lica.”

Ukoliko zgrada ima do tri lamele stambena zajednica se ustanovljava za zgradu kao građevinsku celinu, a ukoliko ima više od tri lamele stambena zajednica se formira za lamelu i na nju se shodno primenjuju sve odredbe ovog zakona koje se odnose na stambenu zajednicu zgrade u celini.

Stambene zajednice ustanovljene po lamelama u zgradi kao građevinskoj celini ugovorom uređuju međusobne odnose u pogledu održavanja i načina korišćenja zajedničkih delova zgrade kao celine.

U slučaju iz stava 8. ovog člana, a za potrebe postavljanja instalacija koje emituju zračenja (npr. bazne stanice za mobilnu telefoniju i internet) na krovu zgrade potrebna je saglasnost većine od ukupnog broja stambenih zajednica po ulazima, kao i saglasnost svih vlasnika posebnih delova na spratu koji je u direktnom dodiru sa krovnom ravni na koju bi se postavile te instalacije”

U dosadašnjem stavu 6. koji postaje stav 10. pozivanje na stav “5.” zamenjuje se pozivanjem na stav “8.”, a reč: “ulaza” zamenjuju se rečju: “lamela” na tri mesta u tekstu odredbe.

Dosadašnji stav 7. postaje stav 11.

U dosadašnjem stavu 8. koji postaje stav 12. posle reči: “i adresu zgrade za koju je formirana” dodaje se zapeta i reči: “dok poslovno ime kondominijuma obavezno sadrži označenje “kondominijum” i adrese svih zgrada u kondominijumu.”

Dodaje se novi stav 13. koji glasi: “U slučaju kada stambeno-poslovna zgrada poseduje lokale koji u skladu sa posebnim propisima imaju odvojene kućne brojeve, u poslovnom imenu te stambene zajednice se navodi samo kućni broj ulaza u stambeni deo zgrade, a vlasnici tih posebnih delova imaju sva prava i obaveze članova te smatmbene zajednice koje su utvrđene ovim zakonom.”

Dosadašnji stav 9. postaje stav 14.

Član 11.

U članu 17. stav 2. posle reči: “međusobne odnose” briše se zapeta i reči “prava i obaveze”.

U stavu 3. briše se zapeta i drugi deo rečenice koji glasi: “s tim što se pravilima vlasnika nadležnost i potrebna većina za donošenje tih akata i odluka mogu urediti drugačije nego što je to propisano ovim zakonom.”

Stav 4. menja se i glasi: “U slučaju da bar jedan član skupštine stambene zajednice više nije saglasan sa pravilima vlasnika, ona prestaju da važe. U slučaju pristupanja novog člana skupštini stambene zajednice potrebna je njegova saglasnost na postojeća pravila vlasnika, a u slučaju da novi vlasnik posebnog dela nije saglasan sa prethodno donetim pravilima vlasnika ona predstavju da važe.”.

Član 12.

U naslovu iznad člana 18. dodaju se reči: “i zajednica zgrada”.

U članu 18 stav 1. posle reči: “stambenih zajednica” dodaju reči: “i zajednica zgrada”.

Član 13.

U članu 20. u stavu 2. posle tačke 7) dodaje se nova tačka koja glasi: “7a) podaci o osiguranju (društvo za osiguranje, broj polise, ugovorena suma osiguranja i period osiguranja);”

Stav 3. se briše i zamenjuje se sa dva nova stava 3. i 4. koji glase:

“Podatak koji se obavezno evidentira i koji registratoru dostavlja upravnik, odnosno profesionalni upravnik je, da li je ili nije donet program održavanja za tekuću godinu i usvojen izveštaj o realizaciji programa održavanja za prethodnu godinu.

Ukoliko registratoru vlasnik posebnog dela ili stanar u zgradi u kojoj je registrovana stambena zajednica dostavi drugačiji podatak od registrovanog podatka iz stava 3. ovog člana, registrator će pokrenuti postupak provere podatka preko nadležnog inspektora koji će preduzeti odgovarajuće mere.”

Dosadašnji st. 4. i 5. postaju st. 5. i 6.

Dosadašnji stav 6. briše se.

Član 14.

U naslovu iznad člana 21. dodaju se reči: “i zajednica zgrada”.

U članu 21 stav 1. nakon reči: “stambenim zajednicama” dodaju se reči: “i zajednicama zgrada”.

U stavu stav 2. ovog člana posle reči: “ Zavoda” dodaju se reči “ kao i drugih registara”

Stav 5. briše se.

Član 15.

U članu 30. stavu 3. reč “zaključak” se zamenjuje rečju “rešenje”, a reč “pet” zamenjuje rečju “petnaest”.

Član 16.

U članu 32. stavovima 1. i 2. reč: “ zaključakom” i zamenjuje rečju: “rešenjem”.

U stavu 3. reč: “ zaključka” i zamenjuje rečju “rešenja”, a posle reči: “podnosilac” dodaju se reči: “ili član stambene zajednice “.

U stavu 4. reč: “ zaključka” i zamenjuje rečju “rešenja”.

Član 17.

U članu 41. posle stava 1. dodaje se novi stav 2. koji glasi: “Članovi skupštine zgrade/lamele u kompleksu kondominijuma su vlasnici posebnih delova zgrade/lamele, dok skupštinu kondominijuma čine svi vlasnici posebnih delova u zgradama kondominijuma, koje u skupštini kondominijuma zastupa upravnik, odnosno profesionalni upravnik zgrade/lamele.”

Dosadašnji stavovi 2. i 3. postaju stavovi 3. i 4. posle kojih se dodaju novi stavovi 5, 6, 7, i 8. koji glase:

“Izuzetno od stava 3. ovog člana, saglasnost na odluke iz člana 42. stav 1. tač. 1), 2), 4) i 18) ovog zakona daje korisnik javne svojine, osim za odluku iz člana 42. stav 1. tačka 12), koju preko korisnika daje vlasnik. U slučaju da se vlasnik stana u javnoj svojini ne izjasni o odluci iz člana 42 stav 1. tačka 12) u roku od 15 dana od prijema (pisanog) zahteva za davanje saglasnosti smatra se da je saglasnost na odluku data, o čemu skupštinu stambene zajednice obaveštava korisnik javne svojine.

Ukoliko vlasnik posebnog dela ovlasti člana porodičnog domaćinstva ili zakupca da ga zastupa na sednici skupštine stambene zajednice za sva pitanja, to ovlašćeno lice može biti birano za upravnika stambene zajednice.

Vlasnik posebnog dela može ovlastiti lice iz stava 5. ovog člana za zastupanje u pogledu svih prava koje vlasnik ima na osnovu ovog zakona isključivo ukoliko to lice stanuje u zgradi u kojoj je nastala stambena zajednica u skladu sa ovim zakonom.

U slučaju da je vlasnik posebnog dela preminuo, do pravosnažnog okončanja ostavinske rasprave član skupštine stambene zajednice je zakonski naslednik kojeg ostali naslednici ovlaste za učešće u radu skupštine stambene zajednice i u njihovo ime, pri čemu prednost ima lice koje stanuje u posebnom delu preminulog vlasnika. Ukoliko naslednici ne mogu da postignu dogovor, u radu skupštine mogu da učestvuju svi naslednici, na način da u odlučivanju zajedno imaju jedan glas i nemaju mogućnost da budu birani za upravnika stambene zajednice.”

U dosadašnjem stavu 4. koji postaje stav 9. reč: “ zgrada” zamenjuje se rečima: “ stambena zajednica”, i na kraju ovog stava briše se reč: “zgrada”.

U dosadašnjem stavu 5. koji postaje stav 10. pozivanje na stav “4” zamenjuje se pozivanjem na stav “9”.

Dosadašnji stavovi 6. i 7. postaju stavovi 11. i 12.

U dosadašnjem stavu 8. koji postaje stav 13. posle reči: “deset dana” dodaju se reči: “od dana podnošenja inicijative”.

Član 18.

U članu 42. stavu 1:

u tački 2) briše se zapeta i reči “odnosno izborom profesionalnog upravnika” zamenjuju se rečima: “izborom organizatora profesionalnog upravljanja”

u tački 6) na kraju rečenice dodaju reči “najkasnije do 15. marta tekuće godine”

dodaje se nova tačka koja glasi: “8a) donosi odluku o izvođenju radova na uklanjanju prepreka, odnosno obezbeđenju pristupačnosti za osobe sa invaliditetom, deci i starim osobama;”

u tački 9) posle reči “ zgrade” dodaju se reči: “koja je u susvojini vlasnika posebnih delova”

u tački 11) posle reči “izdavanjem” brišu se reči “njihovih delova”

u tački 15) brišu se reči: “iz člana “ i zamenjuju rečima: “u skladu sa članom”

u tački 18) brišu se reči “visini naknade” i zamenjuju rečima “ naknadi troškova”

Dosadašnji stavovi 2. i 3. brišu se i dodaje se novih pet stavova 2, 3, 4, 5. i 6. koji glase:

“Program održavanja iz stava 1. tačka 6) ovog člana donosi upravnik odnosno profesionalni upravnik ukoliko ga skupština ne donese u roku utvrđenom rešenjem građevinskog inspektora iz člana 127. stav 1. tačka 2) ovog zakona.

Ukoliko upravnik, odnosno profesionalni upravnik skupštini stambene zajednice nije predložio program održavanja, skupština stambene zajednice ga donosi u skladu sa rešenjem građevinskog inspektora iz člana 127. stav 1. tačka 2) ovog zakona.

Odluku iz stava 1. tačka 8) ovog člana zamenjuje rešenje građevinskog inspektora sa nalogom za izvršenje radova iz člana 127. stav 1. tač. 3) i 4) ovog zakona.

U (stambenom) kompleksu kondominijuma skupština zgrade donosi odluke koje se odnose na zajedničke delove zgrada osim odluka iz stava 1. tač. 2), 10) i 13), o čemu odlučuje skupština kondominijuma. skupština kondominijuma odlučuje o delovima kondominijuma koji su u zajedničkoj svojini, odnosno od zajedničkog interesa svih vlasnika posebnih delova zgrada u kompleksu kondominijuma.

Svrha prikupljanja, obrade i čuvanja podatka iz stava 1. tačka 18) ovog člana jeste efikasno obavljanje poslova upravljanja i održavanja. način vođenja evidencije i mere zaštite podataka utvrđuje skupština stambene zajednice u skladu sa zakonom kojim se uređuje zaštita podataka o ličnosti.”

Član 19.

U članu 43. u stavu 3. posle reči: “garažnog boksa,” dodaju se reči: “odnosno ostave kao samostalne prostorije”, a na kraju stava dodaju reči: “ili ostava”.

Posle stava 3. dodaje se novi stav 4. koji glasi: “Izuzetno od stava 2. ovog člana, vlasnik koji u svojini ima više od 1/3 ukupnog broja posebnih delova, odnosno više od 33% površina posebnih delova ne računajući garaže, garažna mesta ili garažne boksove, prilikom odlučivanja ima najviše 1/3 ukupnih glasova.”

Dosadašnji stav 4. postaje stav 5.

Na kraju dosadašnjeg stava 5. koji postaje stav 6. dodaju se reči: “slanjem elektronskog obaveštenja ili na drugi primeren način”.

U dosadašnjem stavu 6. koji postaje stav 7. posle reči “ mora se istaći” dodaju se reči: “odnosno poslati”, a posle reči: “može se istaći” dodaju se reči “odnosno poslati”.

Član 20.

U članu 44. na kraju stava 2. dodaju se reči: “dostupni članovi u skladu sa odredbama ovog zakona”.

Posle stava 2. dodaje se novi stav 3. koji glasi glasi: “Skupština stambene zajednice odluke iz člana 42. stav 1. tač. 8), 14), 16) i 18) ovog zakona, kao i odluku o razrešenju profesionalnog upravnika, odnosno raskidu ugovora sa organizatorom profesionalnog upravljanja donosi običnom većinom glasova od ukupnog broja dostupnih članova koji imaju pravo glasa po određenom pitanju.”

Dosadašnji stav 3. postaje stav 4, a posle dosadašnjeg stava 4. koji se briše dodaju se novi stavovi 5, 6, 7. i 8. koji glase:

“Skupština stambene zajednice odlučuje na sednici na osnovu glasova pristutnih članova skupštine i glasova članova skupštine dostavljenih pisanim ili elektronskim putem pre sednice.

Za potrebe izračunavanja kvoruma smatra se da vlasnik posebnog dela koji je glasao pisanim ili elektronskim putem pre sednice prisustvuje sednici.

Ukoliko je za donošenje odluke potreban veći broj glasova od broja glasova za potrebe obezbeđivanja kvoruma, dodatne glasove za potrebnu većinu za donošenje takve odluke moguće je prikupiti pisanim putem najkasnije u roku od 15 dana od dana održavanja sednice.

Upravnik, odnosno profesionalni upravnik je dužan da članovima skupštine stambene zajednice omogući dostupnost, odnosno uvid u sve pisane saglasnosti prikupljene pre i posle održavanja sastanka, koje su sastavni deo spiska sa potpisima članova skupštine koji su se izjasnili o odluci na samom sastanku.”

Dosadašnji stav 5. postaje stav 9, a u dosadašnjem stavu 6. koji postaje stav 10. na početku rečenice dodaju se reči: “Ukoliko nije u mogućnosti da učestvuje u radu skupštine ili da se izjasni pisanim putem,”

Dosadašnji stav 7. postaje stav 11, a u dosadašnjem stavu 8. koji postaje stav 12. pozivanje na stav “7” menja se pozivanjem na stav “11”.

Član 21.

U članu 46. pre stava 1. dodaje se novi stav koji glasi: “O radu skupštine stambene zajednice vodi se zapisnik”.

Stav 1. postaje stav 2.

U dosadašnjem stavu 2. koji postaje stav 3. briše se tačka 3).

Dosadašnji stav 3. koji postaje stav 4. menja se i glasi: “Sastavni deo zapisnika čine spisak sa potpisima članova skupštine koji su učestvovali u radu sednice skupštine i odluke donete na sednici. Saglasnost na odluke članovi skupštine potvrđuju svojim potpisom na jedinstvenom spisku sa izjašnjenjem da li su za ili protiv odluke”

U dosadašnjem stavu 4. koji postaje stav 5 brišu se reči “kao i sva lica koja su učestvovala u njenom radu”.

Dosadašnji stav 5. koji postaje stav 6. menja se i glasi: “Ako lice koje je učestvovalo u radu sednice ima primedbe na zapisnik, lice koje vodi zapisnik će to konstatovati u zapisniku uz navođenje tih primedbi, s tim da lice koje ima primedbu može tu primedbu i samo uneti u zapisnik.”.

Stav 6. briše se.

Član 22.

U članu 48. brišu se reči: “može da” i zamenjuju rečima: “registrovana u zgradi kao građevinskoj celini sa više od pet posebnih delova je u obavezi da”, a posle reči: “u njenoj nadležnosti” brišu se reči: “neodržavanja, odnosno nepravilnog održavanja zgrade”

Posle stava 1. dodaje se novi stav 2. koji glasi: “Za štetu koju bi stambena zajednica mogla da prouzrokuje trećim licima koja proistekne usled vršenja poslova koji su u njenoj nadležnosti, suma osiguranja iznosi minimalno 15.000,00 evra u dinarskoj protivvrednosti po jednom osiguranom slučaju i ukupno za period pokrića.”

Član 23.

U članu 49. posle stava 2. dodaju se dva nova stava 3. i 4. koja glase:

“Izuzetno od stava 1. ovog člana za upravnika stambene zajednice može biti birano i lice koje vlasnik posebnog dela ovlasti da ga u potpunosti zastupa na skupštini stambene zajednice, kao i član porodičnog domaćinstva preminulog vlasnika u slučaju da nije određen zakonski naslednik vlasnika, a koji koriste posebni deo u zgradi u kojoj je stambena zajednica registrovana.

U slučaju iz stava 2. ovog člana kada ima više članova porodičnog domaćinstva preminulog vlasnika koji koriste posebni deo u zgradi u koje stambena zajednica registrovana, član skupštine stambene zajednice je lice koje članovi porodičnog domaćinstva ovlaste.”

Dosadašnji stavovi od 3. do 8. postaju stavovi od 5. do 10.

Član 24.

U članu 50. stav 1. na kraju tačke 4) dodaje se zapeta i reči: “uz poštovanje minimizacije podataka o ličnosti”

U istom stavu 1. posle tačke 13) dodaje se nova tačka 13a) koja glasi: “U slučaju prestanka obavljanja funkcije upravnika sačinjava zapisnik o primopredaji dokumentacije i drugih stvari koje pripadaju stambenoj zajednici (ključevi i dr) i predaje ih ovlašćenom licu stambene zajednice ili novoizabranom upravniku, odnosno profesionalnom upravniku, najkasnije do isteka otkaznog roka”.

Posle stava 1. dodaju se tri nova stava 2, 3. i 4. koja glase:

“Podaci o ličnosti iz stava 1. tačka 6) ovog člana prikupljaju se i obrađuju u cilju ispunjenja javnog interesa utvrđenog članom 2. ovog zakona i na način koji propisuje zakon kojim se uređuje zaštita podataka o ličnosti. podaci se ne mogu učiniti dostupnim trećim licima, osim u slučaju kada su neophodni za ispunjenje obaveza vlasnika posebnih delova u pogledu upravljanja i održavanja koje proističu iz ovog zakona.

Rok čuvanja podataka sadržanih u evidenciji iz stava 1. tačka 6) ovog člana je u vezi sa ispunjenjem svrhe za koju se obrađuju, odnosno vremenom trajanja prava i obavaza vlasnika posebnih delova, vlasnika samostalnih delova i lica kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje.

Upravnik je dužan da prilikom ispunjenja obaveze iz stava 1. tačka 6) ovog člana podatke obrađuje zakonito, pošteno i transparentno u odnosu na lice na koje se podaci odnose, da poštuje pravilo o srazmernosti obrade podataka u odnosu na svrhu njihovog prikupljanja, da podatke koje prikuplja i obrađuje budu ograničeni samo na podatke utvrđene ovom zakonom i isključivo u skladu sa njihovom svrhom.”

Član 25.

Član 51. menja se i glas:

“Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja) angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika.

Osnivanje, pravni položaj i druga pitanja od značaja za poslovanje privrednih društava i preduzetnika iz stava 1. ovog člana uređuje se u skladu sa zakonom kojim se uređuje pravni položaj privrednih društava i preduzetnika.

U poslovima profesionalnog upravljanja ne može da učestvuje lice koje vrši nadzor nad primenom odredaba ovog zakona.

Organizator profesionalnog upravljanja ima pravo da se bavi poslovima profesionalnog upravljanja ako:

1) ima najmanje jedno lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom koje ispunjava uslove za obavljanje poslova profesionalnog upravljanja u skladu sa ovim zakonom;

2) je upisan u registar organizatora profesionalnog upravljanja koji vodi privredna komora srbije (u daljem tekstu: komora) u skladu sa ovim zakonom.

Privrednom društvu ili preduzetniku koji je ispunio uslov iz stava 4. tačka 1) ovog člana Privredna komora Srbije izdaje rešenje o upisu u registar organizatora profesionalnog upravljanja.

Na postupak upisa u registar organizatora profesionalnog upravljanja, promenu i brisanje podataka u registru shodno se primenjuje zakon kojim se uređuje opšti upravni postupak.

Organizator profesionalnog upravljanja dužan je da podnese prijavu za svaku promenu podataka koji su predmet registracije u roku od 15 dana od dana nastanka promene.

Registar iz stava 4. tačka 2) ovog člana sadrži podatke koji se unose u registar preuzimanjem u elektronskoj formi od drugih registara i/ili evidencija koje se vode u skladu sa propisima kojima se uređuje elektronska uprava.

U registru organizatora profesionalnog upravljanja status “nije aktivan” upisuje se za privredno društvo ili preduzetnika koji prestane da ispunjava uslov iz stava 4. tačka 1) ovog člana.

Organizator profesionalnog upravlja briše se iz registra organizatora profesionalnog upravljanja ukoliko:

1) prestane da postoji brisanjem iz registra privrednih subjekata u skladu sa zakonom kojim se uređuje pravni položaj privrednih društava i preduzetnika;

2) podnese zahtev za brisanje iz registra organizatora profesionalnog upravljanja.

Registar iz stava 4. tačka 2) ovog člana sadrži:

1) podatke o organizatoru profesionalnog upravljanja (poslovno ime, matični broj, PIB, adresa sedišta, telefon i e-adresa);

2) podatke o zaposlenim ili radno angažovanim licenciranim profesionalnim upravnicima koji mogu da obavljaju poslove profesionalnog upravljanja u skladu sa ovim zakonom (ime i prezime i jmbg);

3) podatke o stambenim zajednicama (poslovno ime, mesto, matični broj i PIB) sa kojim organizator profesionalnog upravljanja ima zaključen ugovor o profesionalnom upravljanju.

Javno dostupni podaci iz registra organizatora profesionalnog upravljanja su:

1) podaci o organizatoru profesionalnog upravljanja (poslovno ime, matični broj, PIB, adresa sedišta, telefon i e-adresa);

2) podatak o ukupnom broju zaposlenih, odnosno radno angažovanih licenciranih profesionalnih upravnika sa aktivnim statusom u registru iz člana 54. ovog zakona;

3) podatak o ukupnom broju aktivnih ugovora zaključenih sa stambenim zajednicama.

Komora ima pravo na naknadu za vođenje registra organizatora profesionalnog upravljanja. Visina naknade utvrđuje se posebnim aktom Komore.

U postupku registracije komora isključivo vrši proveru ispunjenosti formalnih uslova za upis i promenu podataka u registru organizatora profesionalnog upravljanja koji su predmet registracije i objavljivanja, na osnovu činjenica iz prijave i priloženih dokumenata, bez ispitivanja tačnosti podataka i verodostojnosti priloženih dokumenata.

Organizator profesionalnog upravljanja je dužan da organizuje prijem prijava za hitne intervencije utvrđenih članom 59. ovog zakona van radnog vremena i u slučaju odsustva profesionalnog upravnika.

Organizator profesionalnog upravljanja odgovoran je za povredu dobrih poslovnih običaja i poslovnog morala tokom obavljanja poslova profesionalnog upravljanja.

Ispit, izdavanje i produženje licence za obavljanje poslova profesionalnog upravnika i kontinuirano usavršavanje profesionalnih upravnika.”

Član 26.

Naslov iznad člana 52. menja se i glasi: “Uslovi za obavljanje poslova profesionalnog upravljanja “.

Član 52. menja se i glasi:

“Licencu profesionalnog upravnika može da stekne lice koje ima stečeno obrazovanje najmanje četvrtog nivoa kvalifikacije u skladu sa zakonom kojim se uređuje nacionalni okvir kvalifikacija, položen ispit za profesionalnog upravnika u skladu sa ovim zakonom i koje nije osuđivano pravosnažnom odlukom na kaznu zatvora za krivično delo koje ga čini nedostojnim ili nepodobnim za obavljanje poslova profesionalnog upravnika.

Licu koje je ispunilo uslove iz stava 1. ovog člana Privredna komora Srbije izdaje licencu za profesionalnog upravnika na osnovu koje se po službenoj dužnosti vrši upis u registar profesionalnih upravnika u skladu sa članom 54. ovog zakona.

Licencirani profesionalni upravnik stiče pravo na obavljanje poslova profesionalnog upravljanja utvrđenih ovim zakonom upisom aktivnog statusa u Registar profesionalnih upravnika iz člana 54. ovog zakona na osnovu važeće polise osiguranja od profesionalne odgovornosti iz stava 16. ovog člana.

Ispit za profesionalnog upravnika organizuje Privredna komora Srbije a polaže se pred komisijom u skladu sa podzakonskim aktom kojim se bliže propisuje polaganje ispita.

Organizacija i način sprovođenja ispita bliže se uređuje opštim aktom Privredne komore Srbije.

U cilju sticanja znanja, veština i kompetencija potrebnih za polaganje ispita za profesionalnog upravnika kandidat može da pohađa obuku za polaganje ispita.

Obuku iz stava 5. ovog člana organizuje Privredna komora Srbije, odnosno drugo pravno lice ili profesionalna organizacija po dobijanju saglasnosti ministarstva nadležnog za poslove stanovanja na predloženi program obuke.

Saglasnost obuhvata proveru ispunjenosti kadrovskih, administrativnih i tehničkih uslova, kao i adekvatnosti programa za sprovođenje obuke.

Licencirani profesionalni upravnik je dužan da tokom obavljanja poslova za koje mu je izdata licenca i izvršen upis u registar kontinuirano usavršava svoja znanje i veštine (u daljem tekstu: stručno usavršavanje) u cilju sticanja uslova za produženje prava na obavljanje poslova profesionalnog upravljanja.

Stručno usavršavanje organizuje i sprovodi Privredna komora Srbije po dobijanju saglasnosti ministarstva nadležnog za poslove stanovanja na predloženi godišnji program stručnog usavršavanja profesionalnih upravnika.

Privredna komora Srbije je dužna da ministarstvu nadležnom za poslove stanovanja dostavi na saglasnost godišnji program stručnog usavršavanja profesionalnih upravnika najkasnije do 1. decembra za narednu kalendarsku godinu.

U svrhu vođenja evidencije o stručnom usavršavanju u registru profesionalnih upravnika privredna komora srbije po službenoj dužnosti vrši unos ostvarenih bodova stečenih stručnim usavršavanjem tokom godišnjeg, odnosno trogodišnjeg perioda.

Ministar nadležan za poslove stanovanja donosi rešenja o davanju saglasnosti iz st. 7. i 10. ovog člana. rešenja su konačna u upravnom postupku.

Organizator profesionalnog upravljanja odgovoran je za povredu dobrih poslovnih običaja i poslovnog morala tokom obavljanja poslova profesionalnog upravljanja.

Licima kojima je izdata licenca iz stava 2. ovog člana i koja imaju upisan aktivan status u registru profesionalnih upravnika, privredna komora srbije proverava ispunjenost uslova za produžavanje licence na svake tri godine od dana izdavanja licence u skladu sa ovim zakonom i propisima donetim na osnovu ovog zakona.

Radi upisa aktivnog statusa u registar profesionalnih upravnika, odnosno produženje licence, licencirani profesionalni upravnik je dužan da zaključi ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti sa periodom važenja od najmanje tri godine i da primerak navedenog ugovora, odnosno važeću polisu osiguranja dostavi Privrednoj komori Srbije najmanje jednom godišnje za vreme trajanja osiguranog perioda.

Godišnja suma osiguranja za ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti iznosi najmanje 10.000 evra u dinarskoj protivvrednosti.

Ministar nadležan za poslove stanovanja bliže propisuje program i način polaganja ispita za profesionalne upravnike, uslove, način i postupak izdavanja i produžavanja licence za profesionalne upravnike, sadržinu zahteva i način podnošenja zahteva za davanje saglasnosti na program obuke za polaganje ispita za profesionalnog upravnika, kao i uslove i kriterijume na osnovu kojih se izdaje akreditacija, kriterijume za utvrđivanje programa stručnog usavršavanja, uslove i način sprovođenja stručnog usavršavanja licenciranih profesionalnih upravnika.”

Član 27.

U članu 53. menja se stav 2. tako da glasi:

“Pored poslova iz stava 1. ovog člana, profesionalni upravnik vrši i sledeće poslove:

1) stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade

2) prima prijave kvarova i drugih problema u zgradi u na način kako je prijem prijava obezbedio organizator profesionalnog upravljanja;

3) na osnovu primljene prijave iz tačke 2) ovog stava obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa;

4) evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo);

5) organizuje izvršenje radova hitnih intervencija;

6) prikuplja najviše tri ponude za potrebe investicionog održavanja, odnosno održavanja čiji je trošak veći od 20% ukupnog iznosa planiranih minimalnih godišnjih naknada za održavanje zajedničkih delova zgrade i obrazlaže ih skupštini stambene zajednice;”.

Posle stava 7. dodaje se novi stav 8, koji glasi: “Profesionalni upravnik koji obavlja poslove upravljanja u okviru prinudne uprave obavlja sve poslove iz člana 50. ovog zakona i stava 2. ovog člana, a u slučaju da skupština stambene zajednice ne ispunjava svoje obaveze iz člana 42. stav 1. ovog zakona, donosi i program održavanja zajedničkih delova zgrade”

Član 28.

Član 54. menja se i glasi:

“Privredna komora Srbije vodi Registar profesionalnih upravnika koji je dostupan na njenoj internet strani.

Registar iz stava 1. ovog člana je elektronska baza podataka u kojoj su sadržani podaci o svim licima koja su stekla licencu profesionalnog pravnika u skladu sa ovim zakonom i propisima donetim na osnovu ovog zakona.

Organizacija i način obavljanja poslova vođenja registra iz stava 1. ovog člana bliže se uređuje opštim aktom Privredne komore Srbije.

Registar iz stava 1. ovog člana sadrži podatke o:

1) licenciranom licu i to: ime i prezime i jedinstveni matični broj građana, odnosno drugi lični identifikacioni broj ako je licencirano lice strani državljanin;

2) stečenom obrazovanju;

3) licenci (broj licence, datum izdavanja i dr.);

4) statusu (aktivan ili nije aktivan);

5) zaključenom osiguranju od profesionalne odgovornosti iz člana 52. ovog zakona;

6) stručnom usavršavanju (broj ostvarenih bodova u propisanom periodu).

U registar iz stava 1. ovog člana status “nije aktivan” upisuje se:

1) na lični zahtev;

2) nedostavljanjem važeće polise osiguranja od profesionalne odgovornosti;

3) na osnovu drugih razloga utvrđenih propisom donetim na osnovu ovog zakona.

Profesionalni upravnik briše se iz registra iz stava 1. ovog člana usled:

1) smrti;

2) na lični zahtev;

3) protekom roka od tri godine od dana upisa u registar, ako ne podnese zahtev za produženje licence;

4) neispunjavanjem uslova za produženje licence u skladu sa ovim zakonom.

Kada je lice brisano iz registra iz stava 1. a u slučaju iz stava 6. tač. 3) i 4) ovog člana za ponovni upis u registar to lice je dužno da položi licencni ispit.

Ministar nadležan za poslove stanovanja bliže propisuje sadržinu i način vođenja registra licenciranih profesionalnih upravnika, uslove koje treba da ispune lica da bi bila upisana u registar, kao i način vršenja izmene i brisanja podataka upisanih u registar”

Član 29.

Menja se naslov iznad člana 55. tako da glasi: “Način poveravanja poslova profesionalnog upravljanja”

U član 55. stavu 1 reči: “profesionalni upravnik” brišu se i zamenjuju rečima: “organizator profesionalnog upravljanja”, a u tački 2) istog stava reč “odlukom” briše se i zamenjuje rečju “rešenjem”.

Član 30.

Naslov iznad člana 56. menja se i glasi: “Poveravanje poslova profesionalnog upravljanja odlukom skupštine stambene zajednice “

U članu 56. stavu 1. posle reči: “upravnika” dodaju se reči “odnosno da ih poveri organizatoru profesionalnog upravljanja”

U stav 2. brišu se reči: “profesionalnom upravniku” i zamenjuju rečima: “upravljanja organizatoru profesionalnog upravljanja”.

U stavu 4 posle reči: “Poslovi upravljanja” dodaju se reči: “iz stava 2. ovog člana” i posle reči: “poveravaju se” brišu se reči: “profesionalnom upravniku”.

U stavu 7. na kraju dodaje se nova rečenica koja glasi: “Promenu registracije podataka o upravniku, odnosno profesionalnom upravniku moguće je sprovesti tek po isteku otkaznog roka”.

Stav 8. menja se i glasi: “Ukoliko organizator profesionalnog upravljanja promeni profesionalnog upravnika zgrade, dužan je da o tome i o razlozima smene obavesti stambenu zajednicu”.

Član 31.

U članu 57. posle stava 5 dodaje se novi stav 6. koji glasi: “Profesionalni upravnik koji obavlja poslove upravljanja u okviru prinudne uprave, pored poslova iz člana 53. stav 2. ovog zakona donosi i odluke iz člana 42. stav 1. tač. 6), 7), 8) i 18), u slučaju kada iz bilo kog razloga skupština stambene zajednice te odluke ne donese na dve uzastopne sednice.”

Član 32.

Ispred naslova člana 58. dopunjava se naslov poglavlja dodavanjem kose crte i reči: “Kondominijuma”, a naslov ispred ovog člana dopunjava se rečima: “i kondominijuma”

U članu 58. stav 1. posle reči: “na održavanju zgrade” dodaju se reči: “odnosno kondominijuma”

Stav 3. menja se i glasi: “Ministar nadležan za poslove stanovanja bliže određuje aktivnosti i način održavanja zgrade i kondominijuma iz stava 1. ovog člana, kao i elemente i način određivanja troškova održavanja.”

Član 33.

U članu 59 stav 1. posle reči: “instalacija i opreme” dodaju se reči: “odnosno zajedničkih delova kondominijuma”.

U stavu 2. posle reči: “na zgradi” briše se reč: “odnosno”, posle reči: “delovima zgrade,” dodaju se reči: “odnosno kondominijumu”, a posle reči: “u stambenoj zgradi,” dodaju se reči: “ili kondominijumu”.

Član 34.

U članu 60. stavu 3. briše se reč: “ zgrade” i zamenjuje rečima: “zajedničkih delova zgrade, odnosno kondominijuma i njihovih pojedinih elemenata, instalacija, opreme i uređaja”-

Posle stava 3. dodaju se dva nova stava 4. i 5. koji glase:

“Aktivnosti održavanja pojedinih elemenata zgrade (npr. lift, sistemi i instalacije od značaja za preventivnu zaštitu od požara i eksplozija, kotlarnice i dr.) koje predstavljaju aktivnosti tekućeg održavanja u smislu ovog zakona, a obaveza njihovog izvršavanja utvrđena posebnim propisom sprovodi se u skladu sa tim propisom.

Za izvršavanje hitnih intervencija određuje se pravno lice ili preduzetnik koji će ih obaviti u slučaju potrebe ukoliko to nije utvrđeno ugovorom o održavanju”

U dosadašnjem stavu 4. koji postaje stav 6. usklađuje se pozivanje na odgovarajući stav brisanjem reči: “st. 2. i 3.” koje se zamenjuju rečju: “stav 1.”.

Dosadašnji stav 5. postaje stav 7.

Dosadašnji stavovi 6. i 7. postaju stavovi 8. i 9.

Član 35.

U članu 61. stav 1. nakon reči: “ili imovinu veće vrednosti,” brišu se reči “radove na održavanju zgrade preuzima jedinica lokalne samouprave” koje se zamenjuju rečima: “jedinica lokalne samouprave preduzima hitne mere u cilju sprečavanja njihovog nastanka, a za nastale troškove ima pravo regresa prema licu koje je bilo dužno da te aktivnosti samo preduzme”

Posle stava 1. dosadašnji stavovi 2, 3, 4, 5. i 6. menjaju se i glase:

“U cilju ostvarivanja načela održivog razvoja iz člana 2. ovog zakona, jedinica lokalne samouprave lokalnom stambenom strategijom ili drugim dokumentom javne politike propisuje mere za održavanje i unapređenje stambenog fonda, kao i smernice za obavezno održavanje zgrada u pojedinim urbanističkim zonama i celinama.

Ukoliko je za realizaciju projekata od značaja za Republiku Srbiju potrebno značajno povećanje obaveze održavanja i unapređenja spoljnog izgleda zgrada u određenim urbanističkim zonama i celinama, Vlada ovlašćuje jedinicu lokalne samouprave da odredi urbanističke zone i celine u kojima je moguće bespovratno finansirati, odnosno sufinansirati izvođenje radova održavanja i unapređenja spoljnog izgleda zgrada iz javnih budžeta, a koje je moguće sprovoditi i na osnovu rešenja nadležnog inspektora.

Jedinica lokalne samouprave donosi odluku kojom utvrđuje ukupan iznos i uslove finansiranja aktivnosti iz st. 1, 2. i 3. ovog člana i propisuje postupak i utvrđuje tehničke, socijalne, ekonomske i druge kriterijume izbora zgrada sa relizaciju aktivnosti. ovom odlukom određuje se i iznos i način dodele subvencije za vlasnike stanova koji ispunjavaju uslov iz člana 90. stav 1. tačka 1) ovog zakona u slučaju kada se navedene aktivnosti sufinansiraju ili regresiraju.

Ukoliko se aktivnosti iz st. 1, 2. i 3. ovog člana bespovratno finansiraju, odnosno sufinansiraju sredstvima budžeta republike srbije, jedinica lokalne samouprave ministarstvu nadležnom za poslove planiranja i izgradnje objekata i stanovanja dostavlja sve podatke potrebe za planiranje sredstava u budžetu Republike Srbije (adresa zgrade plredložene za sprovođenje aktivnosti, podaci o vrsti intervencije i veličini zgrade, vrednost investicije, kao i drugi podaci od značaja za prenos sredstava iz budžeta republike srbije jedinici lokalne samouprave).

Rezultati aktivnosti iz st. 1, 2. i. 3. sa osnovnim podacima o vrsti izvedenih radova i drugih aktivnosti, periodu njihove realizacije, ukupnim uloženim sredstvima, sredstvima subvencije, kao i drugim podacima od značaja za praćenje rezultata unapređenja postojećeg fonda zgrada obavezno se evidentiraju u registru stambenih zajednica i zajednica zgrada.”

U dosadašnjem stavu 7. koji postaje stav 5. brišu se reči: “donosi akt o minimalnoj visini iznosa o tekućem održavanju zgrada, akt o visini iznosa” i zamenjuju rečima: “na godišnjem nivou objavljuje minimalni iznos naknade na ime troškova tekućeg održavanja, iznos”, a posle reči: “kao i” se brišu ireči: “akt o minimalnoj visini iznosa izdvajanja” i zamenjuju rečima: “minimalni iznos naknade”.

U stavu 7. brišu se reči: “minimalnog iznosa koje određuje” i zamenjuju rečima “iznosa naknada koje objavljuje”, i na kraju ovog stava usklađuje se pozivanja na odgovarajući stav brisanjem broj “8.” koji se zamenjuje brojem “7”.

Član 36.

Naslov iznad člana 63. dopunjava se na način da se nakon reči: “učešća u troškovima “ dodaju reči: “upravljanja i”.

U članu 63. pre stava 1. dodaje se novi stav koji glasi: “Vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima upravljanja u slučaju kada je stambena zajednica zaključila ugovor sa organizatorom profesionalnog upravljanja”

U dosadašnjem stavu 1. koji postaje stav 2. brišu se reči: “i upravljanja zgradom” i nakon zapete dodaju reči: “odnosno zajedničkih delova i sistema kondominijima.”.

U dosadašnjem stavu 2. koji postaje stav 3. nakon zapete dodaju se reči: “odnosno zajedničkih delova i sistema kondominijima”. U istom stavu menja se tačka 1) novom tačkom koja glasi: “1) srazmerno broju posebnih delova koje vlasnik poseduje, za troškove tekućeg održavanja i upravljanja”.

Dosadašnji stav 3. postaje stav 4. menja se i glasi: “Vlasnik samostalnog dela zgrade nema obavezu učešća u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade, osim u slučaju kada od tog samostalnog dela ostvaruje prihod”

Dosadašnji stavovi 4. i 5. postaju stavovi 5. i 6, posle kojih se dodaje novi stav 7. koji glasi: “Ovlašćeno lice može pred nadležnim sudom pokrenuti postupak za nastale neizmirene obaveze ukoliko lice iz člana 15. ovog zakona ne izvršava svoje obaveze iz stava 1. i 2. ovog člana.”

Član 37.

U članu 64. stav 1. menja se i glasi: “Odlukom skupštine stambene zajednice o prihvatanju troškova održavanja zajedničkih delova zgrade propisuje se iznos koji je svaki vlasnik posebnog dela dužan da plaća na ime svog učešća u troškovima tekućeg održavanja i profesionalnog upravljanja, a koji ne može biti niži od minimalnog iznosa naknade za tekuće održavanje i profesionalno upravljanje koji jedinica lokalne samouprave objavljuje u skladu sa članom 61. stav 5. ovog zakona.”.

U stavu 3. reč: “odlukom” zamenjuje se rečju: “aktom”. Na kraju istog stava dodaje se nova rečenica koja glasi: “Rešenje o imenovanju profesionalnog upravnika doneto u postupku uvođenja prinudne uprave sadrži i visinu troškova održavanja i upravljanja zgradom iz st. 1. i 3. ovog člana utvrđenih u skladu sa odlukom jedinice lokalne samouprave, kao i način njihove naplate. “

Stav 4. menja se i glasi: “Profesionalni upravnik u prinudnoj upravi u programu održavanja zajedničkih delova zgrade usklađuje iznose naknada iz stava 3. ovog člana sa iznosima naknada koje jedinica lokalne samouprave objavljuje u skladu sa članom 61. stav 5.”

U stavu 5. brišu se reči: “iznosa propisanog aktom o investicionom održavanju zgrada koji donosi jedinica lokalne samouprave” i zamenjuju rečima: “minimalnog iznosa za investiciono održavanje koji jedinica lokalne samouprave objavljuje u skladu sa članom 61. stav 5. ovog zakona,”.

Član 38.

U članu 65. stav 1. menja se i glasi:

“Plaćanje naknada na ime troškova održavanja zgrade i profesionalnog upravljanja zgradom vršiti se na sledeće načine:

1) na tekući račun stambene zajednice, najkasnije do poslednjeg dana u mesecu za tekući mesec, uplaćuje se naknada za troškove investicionog održavanja (naknada za rezervni fond zgrade) i naknada za troškove tekućeg održavanja u slučaju kada je tako utvrđeno odlukom skupštine stambene zajednice;

2) preko sistema objedinjene naplate komunalnih i drugih usluga, ukoliko jedinica lokalne samouprave ima uspostavljen takav sistem, uplaćuje se naknada za troškove investicionog održavanja (naknada za rezervni fond zgrade) i naknada za troškove tekućeg održavanja u slučaju kada je skupština stambene zajednice donela odluku da se za račun stambene zajednice naplata tih naknada vrši preko sistema objedinjene naplate ili u slučaju kada se na osnovu zaključenog ugovora sa pružaocem usluga održavanja i/ili profesionalnog upravljanja naplata vrši preko sistema objedinjene naplate;

3) uplatom na tekući račun pravnog lica ili preduzetnika, u skladu sa propisima kojima se uređuju rokovi i način plaćanja, uplaćuje se naknada za troškove profesionalnog upravljanja, kao i naknada za troškove tekućeg održavanja u slučaju kada je tako utvrđeno ugovorom zaključenim sa pružaocem usluga održavanja i/ili profesionalnog upravljanja”

Stav 2. posle prve rečenice dopunjava se novom rečenicom, koja glasi: “Upravnik, odnosno profesionalni upravnik je dužan da za potrebe uvida u stanje na tekućem računu stambene zajednice obezbedi poštovanje načela minimizacije podataka o ličnosti u skladu sa zakonom kojim se uređuje zaštita podataka o ličnosti.”

U stavu 3. na kraju rečenice dodaju se reči “i ima pravo naplate troškova uručenja računa.”

Član 39.

U članu 66. dodaje se novi stav 4. koji glasi: “U slučaju uzimanja kredita iz stava 1. ovog člana o kreditu stambene zajednice upusuje se zabeležba u katastru nepokretnosti.”

Član 40.

U članu 77. stav 1. posle reči “stan” dodaju se reči “u javnoj svojini” a posle reči upravnik dodaju se reči “ odnosno profesionalni upravnik”.

Član 41.

U članu 79. stavu 3. tački 3) briše se broj “8” i zamenjuje brojem “10”.

Stav 8. briše se.

Član 42.

U članu 90. stav 7. menja se i glasi:”Subvencija za plaćanje zakupnine u okviru stambene podrške može se dati najviše do najvećih površina odgovarajućeg stana navedenih u stavu 2. ovog člana.”.

Član 43.

U članu 91. stav 1. menja se i glas:

“Maksimalan prihod kao uslov za ostvarivanje prava na odgovarajući vid stambene podrške obračunava se množenjem prosečne zarade bez poreza i doprinosa u jedinici lokalne samouprave sa koeficijentom (k) i različitim udelima u zavisnosti od vida stambene podrške i to:

1) 0,5 za unapređenje uslova stanovanja i pomoć za ozakonjenje stana ili porodične kuće, a najviše do 1,5 prosečne mesečne zarade bez poreza i doprinosa u jedinici lokalne samouprave;

2) 1,2 prosečne zarade bez poreza i doprinosa u jedinici lokalne samouprave za neprofitni zakup ili dodelu stana ili porodične kuće, a najviše do 2,2 prosečne mesečne zarade bez poreza i doprinosa u jedinici lokalne samouprave;

3) 1,5 za neprofitnu kupovinu, a najviše do 2,5 prosečne mesečne zarade bez poreza i doprinosa u jedinici lokalne samouprave;

4) 0,7 za unapređenje energetskih svojstava stana, a najviše do 2 prosečne mesečne zarade bez poreza i doprinosa u jedinici lokalne samouprave. “

U stavu 2. brišu se reči “iz stava 1. ovog člana” i zamenjuju rečima: “na odgovarajući vid stambene podrške”.

Posle stava 2. dodaje se novi stav 3. koji glasi:

“Bez obzira na broj članova porodičnog domaćinstva maksimalni prihod za višečlano domaćinstvo ne može preći sledeće granice prihoda u zavisnosti od vida stambene podrške:

1) 1,5 prosečne mesečne zarade bez poreza i doprinosa u jedinici lokalne samouprave za unapređenje uslova stanovanja ili pomoć za ozakonjenje stana odnosno porodične kuće;

2) 2,2 prosečne mesečne zarade bez poreza i doprinosa u jedinici lokalne samouprave za neprofitni zakup ili dodelu stana odnosno porodične kuće;

3) 2,5 prosečne mesečne zarade bez poreza i doprinosa u jedinici lokalne samouprave za neprofitnu kupovinu;

4) 2 prosečne mesečne zarade bez poreza i doprinosa u jedinici lokalne samouprave za unapređenje energetskih svojstava stana odnosno porodišne kuće.”

Posle dosadašnjeg stava 5. koji postaje stav 6. dodaje se novi stav 7. koji glasi: “Nadležni organ utvrđuje granice prihoda prema poslednjem zvanično objavljenom podatku.”

Dosadašnji stav 6. postaje stav 8.

Član 44.

U članu 92. stav 1. ispod tačke 1) dodaje se nova tačka koja glasi: “1a) stanovanje u zaštićenim uslovima; “

Član 45.

U članu 94. menja se stav 4. koji glasi: “U slučaju da se prihodi domaćinstva povećaju iznad najvećih prihoda utvrđenih u članu 91. ovog zakona za neprofitni zakup, zakupodavac može zakupcu ponuditi ugovor o zakupu stana pod uslovom da mu zakupninu obračunava množenjem prosečne tržišne vrednosti stana koji je predmet zakupa, a koja se primenjuje za potrebe utvrđivanja poreza na imovinu, sa koeficijentom 0,00167.”

Član 46.

U članu 95. stavu 1. briše se zagrada i reči u zagradi: “(stambeni dodatak)”

Posle stava 1. dodaju se novi stavovi 2 i 3. koji glase:

 “Subvencionisanje zakupnine je namenjeno zakupcu stana ukoliko iznos neprofitne zakupnine, koji ne može biti veći od zakupnine iz člana 94. stav 4. ovog zakona, prelazi iznos od 30% od ukupnog prosečnog mesečnog prihoda njegovog porodičnog domaćinstva.

Ukoliko korisnik stambene podrške zakupljuje stan u javnoj svojini, subvencionisanje se vrši smanjenjem zakupnine, dok se za zakup stana u privatnoj svojini suvencionisanje vrši dodelom stambenog dodatka”.

Dosadašnji stav 2. postaje stav 4.

Brišu se dosadašnji stavovi 3. i 4.

Član 47.

Posle člana 95. dodaje se naziv iznad člana i novi član 95a, koji glase:

“Stanovanje u zaštićenim uslovima

Član 95a

“Korisnik stambene podrške za stanovanje u zaštićenim uslovima je lice iz člana 89. stav 4. tačka od 1) do 5) ovog zakona, a kome je zbog psihofizičkog stanja, starosti, bolesti ili drugih okolnosti, potrebna dodatna podrška u skladu sa propisima koji uređuju pitanja socijalne zaštite.

Programom stambene podrške mogu se utvrditi prioriteti za izbor korisnika stanovanja u zaštićenim uslovima.”.

Član 48.

U članu 102. posle stava 4. dodaje se novi stav 5. koji glasi: “U programu koji se donosi za ovaj vid stambene podrške mogu se predvideti i sredstva za pravnu podršku za potrebe sprovođenja postupka ozakonjenja, na koju imaju pravo svi korisnici ovog vida stambene podrške”

Član 49.

U članu 103. dodaje se novi stav 3. koji glasi: “Jedinica lokalne samouprave bliže uređuje postupak i uslove stambenog zbrinjavanja”

Član 50.

U članu 104. stavu 1. posle reči: “formira” dodaju se reči: “nadležni organ”

Stav 2. menja se i glasi: “Izuzetno od stava 1. ovog člana postupak dodele stambene podrške zaposlenom licu kod korisnika javne svojine Republike Srbije sprovodi stambena komisija koju formira rukovodilac korisnika javne svojine koja dodeljuje stambenu podršku.”.

Član 51.

U članu 105. stavu 1. brišu se reči: “dobara u javnoj svojini” i zamenjuju rečima: “javne svojine Republike Srbije”.

Posle stava 2. dodaje se novi stav 3. koji glasi: “Izuzetno od st. 1. i 2. ovog člana dodela stambene podrške iz čl. 95. i 103, kao i za lica iz člana 89. stav 4. tačka 8) i člana 153. stav 4. ovog zakona po službenoj dužnosti pokreće nadležni organ, odnosno korisnik javne svojine iz člana 104. ovog zakona na osnovu provere ispunjenosti uslova za dodelu odgovarajućeg vida stambene podrške”

Član 52.

U članu 106. stav 5. briše se.

Stav 6. postaje stav 5.

Član 53.

U članu 107. stavu 3. brišu se reči: “dobara u javnoj svojini izjavljuje se komisiji Vlade zaduženoj za stambena pitanja u roku od 15 dana od dana objavljivanja predloga liste reda prvenstva” i zamenjuju rečima: “ javne svojine izjavljuje se organu upravljanja korisnika javne svojine osim prigovora na odluke stambene komisije državnog organa i organizacije o kojima odlučuje komisija Vlade zadužena za stambena pitanja, a koji se podnosi u roku od 15 dana od dana objavljivanja predloga liste reda prvenstva.”

Stav 4. menja se i glasi: “Po odlučivanju o svim prigovorima izjavljenim na predlog liste reda prvenstva, stambena komisija utvrđuje listu reda prvenstva koju dostavlja nadležnom organu jedinice lokalne samouprave na čijoj teritoriji se stambena podrška dodeljuje.”

Član 54.

U članu 108. stavu 1. u uvodnom delu odredbe brišu se reči: “stvari u javnoj svojini i zamenjuju rečima: “javne svojine”. U istom stavu u tački 1) brišu se reči: “sa svim ličnim podacima bitnim za zaključenje ugovora o dodeli stambene podrške (ime i prezime i JMBG lica koja su korisnici stambene podrške)”. U istom stavu na kraju tačka 2) dodaju se reči: “i sve podatke od značaja za stambenu podršku (za stan: adresa, sprat, broj stana, broj soba i površina; za druge vidove podrške: ukupan iznos i uslovi dodele sredstava izraženih kao finansijska sredstva ili sredstva u naturi i drugi vidovi podrške i sl.);”.

Brišu se st. 3. i 4.

Dosadašnji stav 5. postaje stav 3. u kojem se u uvodnom delu posle reči: “Na osnovu” brišu reči: “pravosnažne”, a posle reči: “odnosno” brišu se reči: “korisnika stvari u javnoj svojini” zamenjuju rečima: “korisnik javne svojine”.

Član 55.

U članu 109. stav 4. posle tačke 3) dodaje se nova tačka koja glasi: “3a) stara se da najmanje 10% stanova za stambenu podršku ispunjava standarde pristupačnosti koje uređuju propisi iz oblasti planiranja i izgradnje”

Član 56.

U članu 121. stav 1. u tački 1) brišu se reči: “akcioni plan i program stambene podrške” i zamenjuju rečima: “odnosno drugi dokument javne politike”. U istom stavu nakon tačke 1) dodaje se nova tačka koja glasi: “1a) donosi program stambene podrške” i menjajaju tačka 5) koja glasi: “obezbeđuje sredstva za subvencionisanje zakupnine iz čl. 95. i 104. ovog zakona, kao i druge oblike subvencionisanja troškova stanovanja korisnicima stambene podrške” i tačka 8) koja glasi: “donosi akt o načinu raspolaganja stanovima u javnoj svojini za potrebe sprovođenja ovog zakona i drugim vidovima stambene podrške; donosi akt o raspolaganju stanovima u javnoj svojini za stambenu podršku, uslovima dodele drugih vidova stambene podrške i organu nadležnom za pružanje stambene podrške;”.

Posle stava 1. dodaje se novi stav 2. koji glasi: “Jedinica lokalne samouprave sa manje od 50.000 stanovnika umesto lokalne stambene strategije može da donese odgovarajući akcioni plan ili program stambene podrške.”

Dosadašnji st. 2, 3. i 4. postaju st. 3, 4. i 5.

Član 57.

U članu 125. stav 1. tačka 1) dodaju se tri nove tačke koje glase:

“1a) naloži rešenjem stambenoj zajednici da odluku iz člana 42., odnosno pravila vlasnika iz člana 17. ovog zakona poništi ukoliko nije u skladu sa zakonom i donese odgovarajući akt u skladu sa ovim zakonom;

1b) naloži rešenjem stambenoj zajednici da sprovodi svoju nadležnost u skladu sa članom 42. ovog zakona, odnosno u skladu sa donetim pravilima vlasnika iz člana 17. ovog zakona;

8) naloži rešenjem vlasniku posebnog dela da pribavi saglasnost za obavljanje poslovne delatnosti u stanu u skladu sa članom 12. stav 4. ovog zakona “

Stav 2. menja se i glasi: “U slučaju da se stambena zajednica nije registrovana u skladu sa ovim zakonom, odnosno da nije izabrala upravnika ili postavila profesionalnog upravnika u skladu sa odredbama ovog zakona, komunalni inspektor jedinice lokalne samouprave nalaže rešenjem stambenoj zajednici da se registruje bez odlaganja, odnosno da bez odlaganja izabere upravnika ili postavila profesionalnog upravnika.”

Posle stava 2. dodaje se novi stav 3. koji glasi: “Ukoliko stambena zajednica ne postupi u skladu sa rešenjem iz stava 2. ovog člana, komunalni inspektor pokreće postupak postavljanja prinudnog upravnika u skladu sa članom 57.ovog zakona”

Dosadašnji st. 3. i 4. postaju st. 4. i 5.

Član 58.

U članu 126. stav 1. dodaju se dve nove tačke koje glase:

“2a) proverava da li je upravnik predložio i stambena zajednica donela program održavanja zgrade u zakonom propisanom roku iz člana 42. stav 1. tačka 6) ovog zakona;

4a) proverava da li su na izgrađenoj zgradi građevinski elementi i instalacije kojima se obezbeđuje pristupačnost u funkciji i bezbedni za korišćenje;”

U tački 5) posle reči: “zgradi” brišu se reči: “i ometaju drugi korisnici u mirnom korišćenju stanova”.

Član 59.

U članu 127. stav 1. tački 1) posle reči: “stambenoj zajednici” dodaju se reči: “vlasniku posebnog dela”

U istom stavu tačka 2) menja se i glasi: “naloži rešenjem stambenoj zajednici, odnosno drugom odgovornom licu iz člana 15. ovog zakona donošenje programa održavanja zgrade u skladu sa članom 42. stav 1. tačka 6) ovog zakona, odnosno njegovo sprovođenje u skladu sa članom 60. Zakona”

U istom stavu dodaju se dve nove tačke koje glase:

“4) naloži rešenjem stambenoj zajednici, odnosno drugom odgovornom licu iz člana 15 ovog zakona izvođenje radova u cilju otklanjanja nedostataka koji ugrožavaju bezbednost korišćenja zgrade i okoline;

5) naloži rešenjem usklađivanje obavljanja poslovne delatnosti tako da ista ne ugrožava bezbednost zgrade i građana i ne nanosi štetu zgradi, odnosno da zabrani obavljanje delatnosti ukoliko usklađivanje nije moguće.”

Član 60.

U članu 129. Zakona nakon reči: “rešenja kojima je” brišu se reči: “upravniku, odnosno”.

Član 61.

U članu 132. stavu 1. dodaju se tri nove tačke koje glase:

“6a) i pored rešenja inspektora, ne obavi radove u meri koja je neopohdna za uklanjanje neposredne opasnosti po život i zdravlje ljudi i materijalnih dobara u skladu sa članom 127. stav 1. tačka 3) ovog zakona;

10) nakon isteka roka ne postupi po nalogu inspektora iz rešenja donetog na osnovu člana 127 stav 1 tačka 4;

11) nakon isteka roka ne postupi po nalogu inspketora iz rešenja donetog na osnovu člana 127 stav 1 tačka 5.”

Posle stava 1. dodaje se novi stav 2. koji glasi: “Novčanom kaznom u fiksnom iznosu od 5.000,00 dinara kazniće se za prekršaj fizičko lice kao vlasnik posebnog dela, odnosno vlasnik zgrade ako ne da saglasnost u cilju regulisanja imovinsko pravnih odnosa za izvođenje aktivnosti iz člana 61. stav 1. ovog zakona.”

Dosadašnji stav 2. postaje stav 3.

U dosadašnjem stavu 3. postaje stav 4. posle tačke 5) dodaje nova tačka koja glasi: “6) ne pribavi saglasnost iz člana 12. stav 4. ovog zakona”.

Član 62.

U članu 133. stavu 1:

u tački 1) posle reči: “u registar stambenih zajednica” dodaju se reči: “ne izabere upravnika ili ne postavi profesionalnog upravnika”.

posle tačke 1) dodaju se dve nove tačke, koje glase:

“1a) donese odluku iz člana 42 koja je u suprotnosti sa odredbama ovog zakona;

1b) ne izvršava poslove iz svoje nadležnosti propisane članom 42. ovog zakona, odnosno u skladu sa donetim pravilima vlasnika iz člana 17. ovog zakona; i “,

u tački 5) posle reči: “iz rešenja inspektora ne donese” dopunjuje se rečima: “odnosno ne sprovede”

posle tačke 5)vdodaje se nova tačka koja glasi: “6) nakon isteka roka ne postupi po nalogu inspketora iz rešenja donetog na osnovu člana 127 stav 1 tačka 4.”

Posle 2. stava dodaje se stav 3. koji glasi: “Vlasnici posebnih delova subsidijarno su odgovorni za novčane kazne izrečene stambenoj zajednici na osnovu ovog zakona a koje se ne mogu naplatiti od stambene zajednice kao pravnog lica.”

Član 63.

Naslov iznad člana 137. dopunjava se rečima: “i nastanak zajednice kondominijuma, odnosno zajednice zgrade”

U članu 137. posle stava 2.dodaje se pet novih stavova 3, 4, 5, 6. i 7. koji glase:

“Stambene zajednice u zgradama sa više od tri lameme koje su do donošenja ovog zakona formirane za zgradu kao celinu mogu da ostanu u takvom organizacionom obliku do donošenja odluke o izdvajanju jedne od lamela.

Danom stupanja na snagu ovog zakona u zatvorenom stambenom bloku u obliku kondominijuma ustanovljuje se zajednica kondominijuma i stiče svojstvo pravnog lica u skladu sa ovim zakonom.

Danom stupanja na snagu ovog zakona u zgrada sa najmanje dva posebna dela od kojih ni jedan deo nije namenjen stanovanju i u kojoj najmanje dva lica imaju pravo svojine na dva posebna dela u toj zgradi ustanovljuje se zajednica zgrade i stiče svojstvo pravnog lica u skladu sa ovim zakonom

Ukoliko je do stupanja na snagu ovog zakona u zgradi u kojoj nijedan deo nije namenjen stanovanju bilo formirano udruženje nadležno za upravljanje zgradom, zajednica zgrade ustanovljena u skladu sa stavom 5. ovog člana pravni je sledbenik tog udruženja i dužna je da uskladi svoj rad sa odredbama ovog zakona najkasnije u roku od 12 meseci od stupanja na snagu ovog zakona.

Preduzeća, odnosno preduzetnici koji imaju zaključen ugovor o održavanju zgrade ili dela zgrade dužni su da usklade ugovore sa odredbama ovog zakona najkasnije u roku od 6 meseci od donošenja podzakonskog akta iz člana 58. stav 2. ovog zakona.”

Član 64.

U članu 139. stavu 3. brišu se reči: “koja se obračunava množenjem vrednosti stana za koju se plaća porez na imovinu (poreska osnovica) za tekuću godinu sa koeficijentom 0,00242” i posle reči: “koju obračunava nadležni organ jedinice lokalne samouprave “ dodaju se reči: “množenjem prosečne tržišne vrednosti stana koji je predmet zakupa, a koja se primenjuje za potrebe utvrđivanja poreza na imovinu, sa koeficijentom 0,00167.”.

Član 65.

Na mestu prethodno brisanog člana 140. dodaje se novi član 140. koji glasi:

“Zakup na neodređeno vreme stana u svojini građana, zadužbina i fondacija

Član 140.

Zakupac na neodređeno vreme stana u svojini građana, zadužbina i fondacija, koji je to pravo stekao u skladu sa zakonom, odnosno po sili zakona i stan koristi po pravnom osnovu koji može biti: ugovor o zakupu stana i/ili odluka nadležnog organa, odnosno pravosnažno sudsko rešenje koje zamenjuje ugovor o zakupu stana (u daljem tekstu: ugovor o zakupu), nastavlja sa korišćenjem tog stana u zakup na neodređeno vreme do donošenja rešenja o iseljenju, odnosno odluke o davanju stana u javnoj svojini u zakup na neodređeno vreme nadležnog organa opštinske, odnosno gradske uprave na čijoj teritoriji se stan nalazi u skladu sa članom 146. ovog zakona.

Za korišćenje stana, lice iz stava 1. ovog člana vlasniku stana plaća mesečnu zakupninu koju obračunava nadležni organ jedinice lokalne samouprave množenjem prosečne tržišne vrednosti stana koji je predmet zakupa, a koja se primenjuje za potrebe utvrđivanja poreza na imovinu, sa koeficijentom 0,00167.

Ukoliko zakupnina iz stava 2. ovog člana prelazi 15% prosečne mesečne zarade bez poreza i doprinosa u Republici Srbiji, a koji se utvrđuje za stan prosečne površine od 56m2, zakupac ima pravo na refundiranje troškova zakupnine za površinu stana koji koristi, a najviše do 76m2 koju obračunava nadležni organ jedinice lokalne samouprave.

Iznos iz stava 3. ovog člana na koji zakupac ima pravo refundiranja obračunava se prema sledećoj formuli R = Zt-Zk, pri čemu je Zt zakupnina iz stava 2. ovog člana, a Zk najveći iznos mesečne zakupnine koju zakupac plaća sopstvenim sredstvima i ne ostvaruje pravo na refundiranje troškova, a koja se obračunava množenjem količnika površine predmetnog stana i površine prosečnog stana od 56 m2 sa 15% prosečne mesečne zarade bez poreza i doprinosa u prethodnom obračunskom periodu u Republici Srbiji, i to prema sledećoj formuli Zk = Pk/Pp h Iz, pri čemu je Pk - površina konkretnog stana koji zakupac koristi, a najviše do 76m2, Pp - površina prosečnog stana od 56m2 i Iz - 15% prosečne mesečne zarade u Republici Srbiji.

Lice iz stava 1. ovog člana dužno je da učestvuje u upravljanju i troškovima tekućeg održavanja i hitnih intervencija zgrade u kojoj se stan nalazi, u skladu sa ovim zakonom.

U slučaju da u toku trajanja zakupa lice iz stava 1. ovog člana ne plati tri uzastopne mesečne zakupnine, smatraće se da je ugovor o zakupu raskinut, odnosno da je prestao pravni osnov za korišćenje stana.

Ukoliko lice iz stava 1. ovog člana izda u podzakup stan trećem licu, koristi ga za privrednu delatnost ili ako svojim postupanjem dovede do njegovog urušavanja ili uništenja smatraće se da je ugovor o zakupu raskinut, odnosno da je prestao pravni osnov za korišćenje stana.

Lice iz stava 1. ovog člana dužno je da omogući vlasniku stana ulazak u stan najmanje dva puta godišnje radi uvida o načinu korišćenja stana.

Na prava i obaveze zakupca i vlasnika stana, kao i druga pitanja od značaja za zakup koja nisu uređena ovim zakonom, primenjuje se zakon kojim se uređuju obligacioni odnosi.”

Član 66.

U članu 141. stav 1. posle reči: “vlasnika stana” briše se zapeta i reči: “odnosno zakupac, ukoliko vlasnik ne podnese zahtev u roku od 30 dana po stupanju zakona na snagu”.

U stavu 3. dodaje se nova tačka koja glasi: “3) saglasnost svih suvlasnika ukoliko postoji susvojina na stanu, koja se overava u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa.”

Posle stava 3. dodaje se novi stav 4. koji glasi:

“Uz zahtev iz stava 2. ovog podnosi se:

1)         overena kopija ugovora o zakupu stana i/ili akta o dodeli stana u zakup na neodređeno vreme ili pravosnažno sudsko rešenje koje zamenjuje ugovor o zakupu stana;

2)         kopija identifikacionog dokumenta zakupca i članova njegovog porodičnog domaćinstva (kopija lične karte ili pasoša);

3)         dokaz o prebivalištu zakupca i članova njegovog porodičnog domaćinstva (uverenje o prebivalištu);

4)         izjava lica iz člana 140. stav 1. ovog zakona i članova njegovog porodičnog domaćinstva da nemaju u svojini stan, data pod krivičnom i materijalnom odgovornošću, koja se overava u skladu sa zakonom kojim se uređuje overa potpisa.”

Dosadašnji stavovi 4. i 5. postaju stavovi 5. i 6.

Na kraju dosadašnjeg stava 6. koji postaje stav 7. dodaju se reči: “koji su odgovarajući za njega i njegovo porodično domaćinstvo u smislu ovog zakona.”

Na kraju dosadašnjeg stava 7. koji postaje stav 8. dodaju se reči: “ukoliko su u kontinuitetu koristili stan sa preminulim licem.”

Član 67.

U naslovu iznad člana 14. posle reči: “iseljenje” dodaje kosa crta i reč: “preseljenje”

Član 142. menja se i glasi:

“Po prijemu zahteva za iseljenje/preseljenje, nadležni organ jedinice lokalne samouprave proverava urednost dokumentacije i po utvrđivanju da su ispunjeni uslovi propisani ovim zakonom donosi rešenje o iseljenju ili rešenje o iseljenju sa pravom na preseljenje lica iz člana 140. stav 1. ovog zakona i članova njegovog domaćinstva iz stana u svojini građana, zadužbine ili fondacije sa rokom iseljenja u trajanju od 90 dana, uz istovremeno utvrđenje prava na preseljenje u stan u javnoj svojini iz člana 145. ovog zakona

Protiv rešenja o iseljenju, odnosno rešenja o iseljenju sa pravom na preseljenje vlasnik stana i lice iz člana 140. stav 1. ovog zakona mogu izjaviti žalbu opštinskom, odnosno gradskom veću u roku od 15 dana od dana prijema rešenja.

Ukoliko lice iz člana 140. stav 1. ovog zakona ne izjavi žalbu na rešenje o iseljenju, ima pravo da u roku od 30 dana od dana prijema tog rešenja podnese zahtev za preseljenje u stan u javnoj svojini iz člana 145. ovog zakona, ukoliko nije podneo zahtev iz člana 141. stav 2. ovog zakona.

Ako lice iz člana 140. stav 1. ovog zakona izjavi žalbu na rešenje o iseljenju i istovremeno podnese zahtev za preseljenje uz koji obavezno dostavlja dokumentaciju propisanu članom 141. stav 4. ovog zakona, postupak za utvrđivanje prava na preseljenje će se prekinuti do donošenja odluke o žalbi.”

Član 68.

U članu 143. stavu 1. posle reči: “Rešenje o iseljenju” dodaju se reči: “sa pravom na preseljenje”

Nakon stava 2. dodaje se novi stav 3. koji glasi: “Ukoliko se od dana donošenja rešenja o iseljenju sa pravom na preseljenje do donošenja odluke iz člana 146. stav 3. i 6. ovog zakona raskine ugovor o zakupu stana u skladu sa članom 140. ovog zakona, podnosilac zahteva je dužan da o tome odmah obavesti nadležni organ jedinice lokalne samouprave, koji će svojim aktom obustaviti postupak iseljenja /preseljenja.”

U dosadašnjem stavu 3. koji postaje stav 4. u tački 1) rok od “30” dana zamenjuje se rokom od “90” dana i brišu se reči: “niti zahtev za preseljenje iz člana 142. stav 4. ovog zakona”. U istom stavu na kraju tačke 3) znak interpukcije tačka-zarez briše se i zamenjuje tačkom i brišu se tačke 4) i 5).

Posle stava 3. dodaju se dva nova stava koja glase:

“Rešenje o iseljenju sa pravom na preseljenje sprovešće se po pravosnažnosti odluke iz člana 146. stav 3. ovog zakona.

Ukoliko se od dana donošenja rešenja o iseljenju sa pravom na preseljenje do donošenja odluke iz člana 146. stav 3. ovog zakona raskine ugovor o zakupu stana u skladu sa članom 140. ovog zakona, podnosilac zahteva je dužan da o tome odmah obavesti nadležni organ jedinice lokalne samouprave, koji će svojim aktom obustaviti postupak iseljenja/preseljenja.”

Član 69.

Naslov iznad člana 146. na pošetku dopunjava se rečima: “Obezbeđivanje stana u javnoj svojini,”

U članu 146. posle stava 2. dodaju se tri nova stava 3, 4. i 5. koja glase

“Lice iz člana 140. stav 1. ovog zakona se opredeljuje između najmanje dva ponuđena stana za preseljenje potpisivanjem izjave koja sadrži podatke o stanu za koji se opredelilo, nakon čega nadležni organ jedinice lokalne samouprave donosi odluku o davanju stana u zakup na neodređeno vreme koja naročito sadrži sve bitne podatke o stanu i zgradi u kojoj se stan nalazi (adresa i kućni broj, sprat i broj stana, struktura i površina stana i sl.).

Ako lice iz člana 140. stav 1. ovog zakona odbije da se potpisivanjem izjave opredeli za jedan od ponuđenih stanova iz stava 3. ovog člana, nadležni organ jedinice lokalne samouprave doneće odluku o davanju jednog od ponuđenih stanova u zakup na neodređeno vreme i bez te izjave.

Na postupak donošenja odluke o davanju stana u zakup na neodređeno vreme iz stava 3. ovog člana primenjuje se važeći podzakonski akt nadležnog organa jedninice lokalne samouprave kojim se uređuje način i uslovi raspolaganja stanovima u javnoj svojini. “

Član 70.

U članu 147 tačka u stavu 1. zamenjuje se zapetom i dodaju se reči: “ukoliko se stanovi za preseljenje obezbeđuju kroz izgradnju shodno članu 148. st. 1. i 2. zakona, a radi davanja mišljenja/saglasnosti.”

U stavu 2. posle reči: “ organ jedinice lokalne samouprave” brišu se reči: “ u saradnji sa predstavnicima ministarstva nadležnog za poslove stanovanja, predstavnicima vlasnika stanova i predstavnicima lica iz člana 140. stav 1. ovog zakona.”

U stavu 3. tačke od 1) do 6) zamenjuju se tačkama od 1) do 4) i koje glase:

“1) ukupan broj lica kojima je utvrđeno pravo na preseljenje;

2) lista reda prvenstva pri rešavanju pitanja preseljenja lica iz tačke 2);

3) ukupan broj stanova koji će se izgraditi u ove svrhe sa raspoloživim podacima (adresa, struktura, površina i sl.);

4) procenjeni iznos sredstava koja su potrebna za izgradnju stanova za preseljenje ne računajući iznos sredstava potrebnih za pribavljanje i opremanje zemljišta za izgradnju.”

Posle stava 3. dodaju se dva nova stava 4. i 5. koja glase:

“Po pribavljenom mišljenju/saglasnosti iz stava 1. ovog člana, nadležni organ jedinice lokalne samouprave donosi plan i program obezbeđenja stanova u javnoj svojini za preseljenje lica iz stava 1. ovog člana i dalje postupa shodno članu 146. zakona.

Izuzetno od stava 1. ovog člana, jedinica lokalne samouprave koja raspolaže stanovima za preseljenje ne donosi plan i program u skladu sa ovim članom zakona.”

Član 71.

U članu 149. stavu 1. posle reči: “koriste stan” dodaju se reči: “u javnoj svojini”, a posle reči: “zakupa stana u javnoj svojini” dodaju se reči: “na neodređeno vreme”.

U stavu 2. nakon reči “u skladu sa ovim zakonom, “ briše se zapeta i reči: “a za korišćenje stana plaćaju zakupninu koja se obračunava množenjem vrednosti stana za koju se plaća porez na imovinu (poreska osnovica) za tekuću godinu sa koeficijentom 0,00242, koju obračunava nadležni organ jedinice lokalne samouprave”.

Član 72.

U članu 150. posle reči: “Zakupac” briše se reč: “stana” i posle reči: “na neodređeno vreme” dodaje se reč “stana”.

Član 73.

U članu 152. stavu 1. posle reči: “kod korisnika” brišu se reči: “državne svojine” i zamenjuju rečima: “sredstava u državnoj svojini”.

Na kraju stav 4, dodaje se zapeta i reči: “čime stiču pravo na kupovinu u skladu sa članom 154. ovog zakona “

U stavu 5. brišu se reči: “množenjem vrednosti stana za koju se plaća porez na imovinu (poreska osnovica) za tekuću godinu sa koeficijentom 0,00242, koju obračunava nadležni organ jedinice lokalne samouprave” zamenjuje se rečima: “množenjem prosečne tržišne vrednosti stana koji je predmet zakupa, a koja se primenjuje za potrebe utvrđivanja poreza na imovinu, sa koeficijentom 0,00167”.

Član 74.

Na kraju naslova iznad člana 153. dodaju se reči: “i rešavanje stambenih potreba po odlukama donetim na osnovu prethodnih propisa”

Član 153. menja se i glasi:

“Za korišćenje stana u javnoj svojini zaključuje se ugovor o zakupu na period od pet godina i može se obnavljati na pismeni zahtev zakupca stana sa istim rokom i pod istim uslovima, osim u slučajevima ako pre isteka perioda naznačenog u ugovoru o zakupu zakupac ili član njegovog porodičnog domaćinstva reši stambenu potrebu na drugi način.

Ugovor iz stava 1. ovog člana zaključiće se i na zahtev lica koji koristi stan ili druge nestambene prostorije nastanjene iz nužde, a koje su dodeljene na korišćenje aktom nadležnog organa po prethodnim propisima.

Zahtev iz st. 1. i 2. ovog člana podnosi se stambenoj komisiji korisnika stvari u javnoj svojini u skladu sa zakonom kojim se uređuje javna svojina najkasnije 30 dana pre isteka ugovorenog roka. zakupac je obavezan da uz zahtev podnese dokaze kojima se utvrđuje da se nisu stekli uslovi iz stava 1. ovog člana za nemogućnost obnavljanja zakupa.

Ukoliko zakupac stana iz st. 1. i 2. ovog člana ispunjava uslove iz čl. 89. i 91. ovog zakona, ostvaruje pravo na sve vidove stambene podrške propisane odredbama ovog zakona na osnovu provere činjeničnog stanja i bez ponovnog bodovanja.

Pravo na stambenu podršku iz stava 4. ovog člana imaju i lica kojima je prestao radni odnos usled penzionisanja, kao i članovi porodičnog domaćinstva preminulog nosioca prava ukoliko ispunjavaju uslove iz čl. 89. i 91. ovog zakona.

Ispunjenost uslova za ostvarivanje prava na stambenu podršku proverava nadležni organ koji sprovodi postupak dodele stambene podrške i rešenjem utrđuje odgovarajući vid stambene podrške na osnovu stambenog i materijalnog statusa domaćinstva koje ostvaruje pravo.

Rešenje iz stava 6. ovog člana sadrži elemente propisane članom 108. stav 1. tač. 2)-6), koje podleže pravnoj zaštiti utvrđenoj u istom članu st. 3. i 4.

Na osnovu pravosnažnog rešenja zaključuje se ugovor koji sadrži sve elemente propisane članom 108. stav 5. zakona.”

Član 75.

Naslov iznad člana 154. zamenjuje se novim naslovom koji glasi: “Kupovina stana u javnoj svojini koji se koristi po osnovu ugovora o zakupu na određeno vreme “

Član 154. menja se i glasi:

“Pravo na kupovinu stana u javnoj svojini koji se koristi po osnovu ugovora o zakupu na određeno vreme ima zakupac tog stana koji ga koristi na osnovu pravosnažne odluke o dodeli stana u zakup donete u skladu sa uredbom o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini (“službeni glasnik rs”, br. 41/02, 76/02, 125/03, 88/04, 68/06-us, 10/07, 107/07 i 68/09) i uredbom o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini (“službeni glasnik rs”, broj 102/2010 i 117/2012 - us) koji zakupodavcu podnese zahtev za kupovinu tog stana.

Pravo na kupovinu stana iz stava 1. ovog člana nemaju lica koja u zakup koriste nepokretnosti, odnosno stanove u nepokretnostima za reprezentativne potrebe republike srbije, odnosno stanove kojima upravlja društvo za upravljanje nekretnina republike srbije - dipos d.o.o.

Na pismeni zahtev zakupca stana iz stava 1. ovog člana zakupodavac će omogućiti kupovinu stana u javnoj svojini po kupoprodajnoj ceni u skladu sa ovim zakonom.

O kupovini stana iz stava 3. ovog člana zaključuje se ugovor o kupoprodaji stana koji sadrži naročito: podatke o ugovornim stranama, podatke o stanu koji je predmet kupovine (adresa: mesto sa poštanskim brojem, zgrada, ulica, kućni broj, sprat, broj stana, broj i vrsta prostorija u stanu, površina stana), visinu kupoprodajne cene i način plaćanja (jednokratnom uplatom ili na rate), rokove plaćanja, obezbeđenje ugovora, uslove raskida ugovora, datum i mesto zaključenja ugovora, potpis ugovornih strana i druga pitanja koja su od značaja za ovaj ugovorni odnos.

Ugovor iz stava 4. ovog člana sa kupcem stana zaključuje vlasnik stana u skladu sa zakonom kojim se uređuje javna svojina.

Kupoprodajna cena stana, odnosno dela stana iz stava 1. ovog člana se određuje u visini tržišne vrednosti stana koju utvrđuje jedinica lokalne samouprave, na način kako se utvrđuje vrednost nepokretnosti u postupku utvrđivanja poreza na imovinu nepokretnosti, u smislu zakona kojim se određuje porez na imovinu.

Kupoprodajna cena stana se iskazuje u evrima, prema zvaničnom srednjem kursu narodne banka srbije na dan utvrđivanja, a plaća u dinarskoj protivvrednosti u odnosu na evro prema zvaničnom srednjem kursu narodne banke srbije na dan plaćanja.

Troškove utvrđivanja kupoprodajne cene stana snosi podnosilac zahteva za kupovinu stana iz stava 3. ovog člana.

Kupoprodajna cena se može isplatiti jednokratnom uplatom ili u jednakim mesečnim ratama sa rokom do 20 godina.

Ukoliko se kupoprodajna cena plaća u jednakim mesečnim ratama, mesečna rata se iskazuje u evrima, a plaća u dinarskoj protivvrednosti evra po zvaničnom srednjem kursu narodne banke srbije na dan plaćanja rate.

Prodavac će jednostrano raskinuti ugovor o kupoprodaji ako kupac ili njegovi naslednici ni posle opomene ne plate tri uzastopne dospele rate, odnosno ukupno četiri rate od zaključivanja ugovora o kupoprodaji.

U slučaju iz stava 11 ovog člana primenjuje se odredba člana 98 stav 2. i 3. ovog zakona.

Ukoliko se isplata kupoprodajne cene vrši jednokratnom uplatom, kupac je dužan da uplati sredstva u visini kupoprodajne cene u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora.

Ukoliko se uplata sredstava u visini kupoprodajne cene ne izvrši u roku navedenom u stavu 8. ovog člana, ugovor se raskida.

Postupak za rešavanje stambene potrebe, po kome do dana stupanja na snagu ovog zakona nije doneta prvostepena odluka ili je odluka poništena od strane suda, nastaviće se po odredbama ovog zakona.”

Član 76.

U članu 157. na kraju tačke 5) znak interpukcije tačka, zamenjuje se tačkom-zarez.

Posle tačke 5) dodaje se nova tačka koja glasi: “6) čl. 52 [s7] i 53 [s7] Zakona o planiranju i izgradnji (“Službeni glasnik RS”, br. 72 /09, 81/09 - ispravka, 64/10 - Odluka US, 24/11, 121/12, 42/13 - Odluka US, 50/13 - Odluka US, 98/13 - Odluka US, 132/14, 135/14, 83/18, 31/19, 37/19 - dr. zakon, 9/20, 52/21 i 62/23).”.

Član 77.

Ovaj zakon na snagu osmog dana od dana objavljivanja u “Službenom glasniku Republike Srbije”, osim odredbe člana 12. stav 5 i odrebe člana 48. stav 1. Zakona, koje stupaju na snagu 12. meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona.

IZ OBRAZLOŽENJA

RAZLOZI ZA DONOŠENjE

Od donošenja Zakona o stanovanju i održavanju zgrada (“Službeni glasnik RS” br. 104/16 i 9/20; u daljem tekstu: Zakon), proteklo je više od šest godina, što je dovoljan period vremena da se njegova primena proveri u praksi i da se iz istih izvede zaključak o tome u kom smeru treba izvršiti izmene i dopune Zakon kako bi se određeni koncepti izmenili, unapredili, odnosno popravili te kako bi se efikasno sprovodila određena nova rešenja.

Neke od navedenih izmena i dopuna ne samo da su poželjne već su i nužne, budući da su se određena zakonska rešenja neophodno unaprediti, posebno imajući u vidu da se ovaj zakon tiče svih građana Srbije ne samo po jednom, već i po nekoliko osnova, a postoje i određene nedoumice u primeni od strane nadležnih organa jedinica lokalnih samourava. Takođe se ukazala i potreba da se zakon unapredi u delu koji se odnose na održivi razvoj stanovanja u smislu aktivnije podrške građanima na lokalnom nivou, posebno u odredbama koje se odnose na održavanje i unapređenje postojećeg stambenog fonda, kao i postupaka dodele stambene podrške širem krugu građana i povećanja pravne sigurnosti nesigurnih pravnih statusa koje su se zbog nekonzistentnih i fragmentarnih zakonskih rešenja u prethodnom periodu uvećali.

Stoga je ministar nadležan za poslove stanovanja doneo Rešenje o formiranju radne grupe za izradu Nacrta zakona o izmenama i dopunama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, broj 011-00-00614/2020-01, od 30. marta 2021. godine. Do kraja 2021. godine su održani brojni sastanci sa različitim ključnim akterima relevantnih za primenu zakona u različitim aspektima, što je zahtevalo podelu rada radne grupe na četiri ključne celine: upravljanje i održavanje zgrada; stambena podrška; zkupci na neodređeno vreme stanova u svojini građana; rešavanje nesigurnih pravnih statusa.

Rezultat rada ove radne grupe je bila Radna verzija izmena i dopuna Zakona krajem 2021. godine. Rad radne grupe je bio usporen u periodu 2022. godine, pošto je u najvećem delu te godine funkcionisala tehnička Vlada, ali su već početkom ove 2023. godine aktivnosti usaglašavanja izmena i dopuna Zakona sa predlozima i sugestijama zainteresovanih aktera nastavljene i intenzivirane. Rezultat rada Radne grupe i dodatnih usaglašavanja je Nacrt izmena i dopuna Zakona o stanovanju i održavanju zgrada koji se upućuje na javnu raspravu.

Osnovni cilj izmena i dopuna Zakona je da se poveća pravna sigurnost u oblasti stanovanja i efikasnost primene zakona, kroz preciziranje i bolje definisanje pojedinih pitanja, otklanjanje prepreka koje su uočene tokom primene zakona, kao i definisanje rešenja kojima se što veći broj građana izjednačava u pravima koje ovaj zakon utvrđuje.

Predloženim izmenama i dopunama se postižu sledeći ciljevi:

Olakšana primena Zakona kroz dodatna pojašnjenja pojmova kao i dopunom pojmovima koji su se pokazali kao neophodni kroz primenu u praksi, kao što je preciziranje postojećih pojmova (garažni boks, prostori i objekti izvan zgrade, pripajanje, pretvaranje, nadziđivanje, registar nepokretnosti), kao i definisanje novih i korišćenih pojmova (lamela zgrade, kondominijum, stambena zajednica i zajednica zgrade, kao i ostave kao posebni delovi zgrade).

Unapređenje u oblasti upravljanja i održavanja zgrada, kroz:

Definisanje zajednice zgrade, kao pravnog lica ustanovljenog zakonom, a koje je nadležno za upravljanje u zgradama koje nemaju ni jedan deo namenjen za stanovanje, a u svojini su više lica, kao i definisanje i preciziranje načina upravljanja u stambenim kompleksima kondominijuma;

Utvrđivanje pravnog osnova za donošenje podzakonski akt za pitanja upravljanja stambenim zajednicama i zajednicama zgrada kao kolektivnih organa upravljanja, a što se kroz davanje mišljenja na nedoumice u praksi pokazalo neophodnim;

Uređivanje statusnih pitanja stambene zajednice, kroz definisanje karaktera stambene zajednice sa stanovišta poslovanja, kao nedobitne organizacije, koja međutim može da obezbeđuje i sredstva na tržištu izdavanjem pojedinih delova zgrade, kada podleže poreskim propisima;

Preciziranje fizičkog i pravnog razgraničenja delova zgrade kao građevinske celine radi efikasnijeg upravljanja, kao i regulisanje njihovih međusobnih odnosa o zajedničkim pitanjima, Utvrđuje se da za zgrade sa najviše 3 lamele ustanovljuje zajednica zgrade zakonom, dok se za zgrade sa više lamela ustanovljavaju zajednice po lamelama, osim u slučaju da je na osnovu ovog zakona već registrovana zajednica za zgradu kao celinu Regulisanje odnosa zajednica lamela (ulaza), pošto su u pojedinim specifičnim slučajevima nastajali problemi koji su se ticali fizičkog razgraničenja stambenih zajednica ulaza, pa je zakonom precizirana linija razgraničenja; propisivanje da se zajednička pitanja zajednica lamela regulišu ugovorom, a takođe se reguliše i dodatna saglasnost za postavljanje instalacija koja emituju zračenja;

Obaveza dostavljanja informacija o programu održavanja, izveštaju i osiguranju zgrada u Registru stambenih zajednica, čime se obezbeđuje važna kontrola primene zakona uvidom u Jedinstvenu evidenciju stambenih zajednica koja objedinjuje sve lokalnne registre. Time se olakšava inspekcijski nadzor u smislu omogućavanja kontrole bitnih informacija o održavanju i osiguranju zgrade elektronskim putem, odnosno bez fizičkog nadzora;

Unapređenja funkcionisanja skupštine stambene zajednice, kroz preciziranje odredbi o nadležnostima, načinu rada i odlučivanju skupštine stambene zajednice, pošto su se u specifiknim situacijama pokazali nedostaci ili nedorečenost pravnog uređenja ovih pitanja (prećutna saglasnost korisnika javne svojine, davanje ovlašćenja članu porodičnog domaćinstva ili zakupcu od stane vlasnika za zastupanje na skupštini stambene zajednice, učešće naslednika preminulog vlasnika pre okončanja ostavinskog postupka, dodatna zaštita podataka o ličnosti);

Propisivanje obaveznog osiguranja od štete trećim licima, pošto se kroz praksu pokazalo da iznosti osiguranja nisu veliki, a da mogu da imaju pozitivne efekte, te da utiču na svest građana o značaju osiguranja ne samo od štete trećim licima, već i ossiguranja imovine;

Unapređenje sistema upravljanja, a posebno profesionalnog upravljanja stambenim zajednicama, zajednicama zgrada i kondominijumima, kroz: preciziranje odredbe o tome ko može biti biran za upravnika, pošto je u vezi sa tim pitanjem bilo brojnih nedoumica; precizirnje način primopredaje dokumentacije u slučaju promene upravnika; izmene celokupnog sistema profesionalnog upravljanja koji se značajno unapređuje i težište odgovornosti se prenosi sa profesionalnog upravnika na organizatora profesionalnog upravljanja (OPU); olakšavanje kontrole pružanja usluge upravljanja od strane OPU kroz uspostavljanje registra OPU, koji će biti javno dostupan; unapređenje sistema rada profesionalnih upravnika kroz stalno usavršavanje, kao i sistem njihovog licenciranja; bolje definisanje prinudnog upravljanja kroz dodatno preciziranje i dopune odredbi koje se odnose na rad prinudnih upravnika, pre svega u smislu proširenja ovlašćenja u preduzimanju neophodnih mera kada stambena zajednica ne funkcioniše;

Bolje regulisanje održavanja zgrada i finansiranja održavanja kroz: redefinisanje pravnog osnova za podzakonski akt o održavanju, koji trenutno nije dobro formulisan pa ne omogućava odgovarajuće regulisanje ove materije; dopunom odredbama koje ukazuju na obavezno održavanje i boljem organizovanju hitnih intervencija; bolje definisanje načina podrške lokalne samouprave za održavanje i unapređenje stambenih zgrada; preciziranje odredbi o načinu plaćanja održavanja u cilju smanjenja nenamenskog i nezakonitog trošenja sredstava stambene zajednice; obezbeđivanje javno dostupne informacije o kreditu stambene zajednice koja se upisuje kao zabeležba u katastru

Jasnije formulisanje odredbi koje uređuju pitanja stambene podrške, kroz

Izmenu odredbi kojima se utvrđuju granice prihoda za ostvarivanje prava na stambenu podršku u smislu izmene odredbe o granicama prihoda za ostvarivanje prava kroz jasnije formulisanje, kao i da se određuje najviši nivo prihoda ukoliko postoji veći broj članova domaćinstva od proseka;

Dopune koje se tiču vidova stambene podrške, u smislu da se koriguju i unapređuju odredbe koje se odnose na neprofitni zakup stana, kao i za subvencionisanje zakupa; dopuna još jednim specifičnim vidom stambene podrške, ašto je stanovanje u zaštićenim uslovima, koji se primenjuje u Republici Srbiji već oko dve decenije;

Unapređenje postupka dodele stambene podrške, posebno u vezi sa podelom odgovornost za sprovođenje na lokalnom nivou, jer praksa pokazuje brojne različitosti u tom smislu zbog različite organizacione strukture uprave u većim i manjim JLS, kao i nedostatak kapaciteta za sprovođenje.

Unapređenje inspekcijskog nadzora i efikasnija primena sankcija, kroz:

Preciziranje pojedinih odredbi inspekcijskog nadzora koje nisu obuhvatile odgovorna lica ili određene situacije. To se pre svega odnosi na mogućnost nalaganja stambenoj zajednici da obavlja svoje nadležnosti u skladu sa zakonom, kao i odgovornost stambene zajednice za učinjenu štetu usled neodržavanja zajedničkih delova zgrade.

Dopuna odredbama o nadležnosti građevinskog inspektora da proverava donošenje programa održavanja, što trenutno nije propisano i predstavlja pravnu prazninu u postupanju.

Propisivanje kazni u fiksnom iznosu za određene prekršaje, pošto su se te kazne koje su manjih iznosa, ali se brže realizuju, pokazale efikasnijim sredstvom prinude u odnosu na kazne koje su propisane u rasponu i o kojima odlučuje sud.

Povećanje pravne sigurnosti u korišćenju stana, izmenama i dopunama prelaznih odredaba koje uređuju pitanja lica koja su rešavala stambene potrebe po prethodnim propisima. Razlog izmena je što njihovi statusi nisu usaglašeni sa pravima koja pruža ovaj zakon, odnosno još uvek nisu izjednačeni u pravima sa licima koja su ih ostvarila po prethodnim propisima, kroz:

Izmene čl. od 140.-151.kojima se uređuje korišćenje stanova u svojini građana, zadužbina i fondacija, kao i pravo na preseljenje u stan u javnoj svojini koji mogu da otkupe kao i građani koji su to ostvarili početkom 1990-ih.. Član 140. koji uređuje način korišđenja stanova građana u zakup na neodređeno vreme i koji je bio stavljen van snage izmenama Zakona o planiranju i izgradnji, ponovno se vraća u ovaj zakon uz određene izmene. Izmena se pre svega odnosi na zaštitu zakupaca od mogućeg rasta zakupnine u centralnim zonama gradova (a posebno grada Beograda u kojem ima najviše zakupaca), pa se u tom cilju određuje gornja granica zakupnine koju zakupac može da plaća. Za iznos zakupnine koji prelazi taj nivo se proisuje davanje subvencija, koja s druge strane obezbeđuje odgovarajuću nadoknadu vlasniku kao nadoknadu za zauzetu nepokretnost u skladu sa procenjenom tržišnom vrednošću nepokretnosti. Navedene subvencije su neophodne, zbog zaštite prava zakupaca, ali i vlasnika, koji su se u ovom višedecenijski nerešenom problemu zatekli ne svojom krivicom. Takođe se objedinjava postupak iseljenja i preseljenja, koji u slučaju da zakupac stana ne ispunjava uslove za preseljenje postupak se okončava iseljenjem iz stana, dok se za zakupce koji to pravo ostvaruju postupak nastavlja sa utvrđivanjem prava na preseljenje, čime se izbegava nepotrebno dupliranje postupka koji će samim tim biti i efikasniji.

Regulisanje stambenih statusa korisnika stanova koji su dodeljeni po prethodnim propisima, kroz izmene člana 153. u cilju izjednačavanja prava svih lica koja su rešavali stambenu potrebu po prethodnim propisima sa pravima koja su propisana ovim zakonom, pošto su nastavila sa korišćenjem stana u nesigurnom pravnom statusom i/ili bez mogućnosti korišćenja vidova stambene podrške koje obaj zakon predviđa. Takođe, izmena se vrši u cilju obuhvatanja stambene podrške i onih lica koja su se penzionisala i stan koriste bez odgovarajućeg pravnog osnova, odnosno bez odgovarajućeg vida stambene podrške iako u najvećem broju ispunjavaju sve uslove za ostvarivanje prava na stambenu podršku po zakonu, u skladu sa čl. 89.-91.

Omogućavanje kupovine stanova dodeljenih na osnovu uredbe o rešavanju stambenih potreba zaposlenih u javnom sektoru. Menja se član 154. Zakona na način da se zaposlenim licima, koji su rešavali stambene potrebe po uredbama o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini donetih 2002. i 2010. godine, omogući kupovina stanova koji su bili dodeljeni u zakup na određeno vreme. Naime, ovom izmenom

Zakona ispravlja se problem nejednakog uređivanja načina rešavanja stambenih potreba građana kroz podršku iz javnog sektora. Problem koji se ovim izmenama rešava je nastao nakon donošenja Uredbe o izmeni Uredbe o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini (“Sl.gl.RSˮ br. 68/09; u daljem tekstu: izmena Uredbe). Ovom izmenom navedene uredbe, koja je stupila na snagu 29. avgusta 2009. godine, iz odredbe člana 6. koji je uređivao načine rešavanja stambenih potreba zaposlenih u javnim institucijama, brisana je mogućnost kupovine stanova koje su prethodno zaposlenima dodeljeni u zakup na određeno vreme. Naime ova mogućnost je do navedene izmene postojala u istom propisu, čime je sniženo pravo jedne grupe u odnosu na drugu grupu zaposlenih lica koja je pre nje rešavali stambene potrebe po istom pravnom aktu. Broj zahteva za kupovinom stanova je konstantan i, od trenutka izmene Uredbe iz 2009. godine i procenjuje da se radi najmanje o nekoliko hiljada zahteva.

OBJAŠNjENjE OSNOVNIH PRAVNIH INSTITUTA I POJEDINAČNIH REŠENjA

Članom 1. Nacrta zakona o izmenama i dopunama Zakona o stanovanju i održavanju zgrada (u daljem tekstu: Nacrt zakona) dopunjava se član 1. koji uređuje obuhvat na način da utvrđuje da pored navedenih pitanja ovaj zakon uređuje i pitanja upravljanja kondominijumom i korišćenja građevinskog zemljišta u otvorenom stambenom bloku i kondominijumu.

Članom 2. Nacrta zakona izvršeno je preciziranje pojedinih pojmova utvrđenih članom 3. stav 2. i uvedeni su novi pojmovi kako bi se omogućilo efikasnije sprovođenje ovog zakona, i to: pojašnjenje pojma lamela, kondominijum, kao i stambena zajednica i definisanje novog pojma zajednica zgrade kao pravna lica nadležna za upravljanje i održavanje zgrade, definisanja pojma ostave kao posebnog dela zgrade; kao i pojašnjenje pojma korisnik javne svojine koji se odnosi na korisnike stvari, kao i nosioce prava korišćenja stvari u javnoj svojini.

Članom 3. Nacrta zakona dopunjen je član 4. novim stavom 2. kojim se utvrđuje mogućnost da se ostava smatra posebnim delom zgrade, ukoliko to nije utvrđeno aktom nadležnog organa jedinice lokalne samouprave.

Članom 4. Nacrta zakona dopunjen je član 5. novim stavom 3. kojim se utvrđuju prava i obaveze korisnika javne svojine u vezi sa upravljanjem i održavanjem zgrade i njenih zajedničkih delova, osim prava raspolaganja, pošto se u praksi pokazalo neophodnim da se ubrza odlučivanje o ovim pitanjima, a što ujedno predstavlja i usklađivanje sa Zakonom o javnoj svojini.

Članom 5. Nacrta zakona dopunjen je član 8. Zakona odredbama koje definišu zajedničke delove u kondominijumu, kao i trenutak sticanja svojine na zemljištu i objektima unutar kompleksa kondominijuma.

Članom 6. Nacrta zakona dopunjen je član 11. u stavu 1. preciziranjem da sklonište može da bude i u svojini preduzeća za skloništa.

Članom 7. Nacrta zakona u članu 12 stav 1. tačka 5) vrši se terminološko usklađivanje. Takođe se dopunjava ovaj član odredbama kojima se uređuju uslovi i način korišćenja stana ili dela stana za obavljanje poslovne delatnosti.

Članom 8. Nacrta zakona u članu 14 stav 1. kao i novom stavu 2. preciziraju se obaveze vlasnika samostalnog dela, koje nisu identične sa obavezama vlasnika posebnih delova, dok se u istom članu u stav 1. tačka 4) precizira upotrebljeni izraz.

Članom 9. Nacrta zakona u članu 15. stav 1. tačka 3) dodaje se deo odredbe kojom se precizira odgovornost za upravljanje profesionalnog upravnika koji je postavljen u prinudnoj upravi. U istom članu u stavu 1. tačka 4) Zakona menja se pravno lice koje je odgovorno za upravljanje u zgradama u kojima nema ni jedan deo namenjen stanovanju, u smislu da to nije udruženje već zajednica zgrade. Takođe, ovim članom zakona su propisane i odredbe kojima se uređuje i upravljanje zgradama u kompleksu kondominijuma, a utvrđuje se i pravni osnov za podzakonski akt o upravljanju.

Članom 10. Nacrta zakona u član 16. dodaje se novi stav 3, kojim se utvrđuje da je stambena zajednica nedobitna organizacija, odnosno da podleže poreskim propisima ukoliko ostvaruje prihode na tržištu, što se u praksi pokazalo kao moguća situacija. U postojećem stavu 4. Zakona koji postaje stav 5. precizira se mesto fizičkog razgraničenja stambenih zajednica lamela u istoj zgradi kao građevinskoj celini, a čime se obezbeđuje i razgraničenje odgovornosti za održavanje pojedinih delova zgrade. Isti član se takođe dopunjava odredbama o statusnim pitanjima kondominijuma, precizira se poslovno ime u slučaju registracije kondominijuma, kao i pitanja koja se tiču dodele kućnog broja u adresnom registu, a što ne utiče na statusna pitanja odgovornosti z upravljanje i održavanje.

Članom 11. Nacrta zakona u članu 17. stavovima 2. i 3. brišu se delovi odrebi na osnovu kojih ovlašćenja utvrđena pravilima vlasnika derogiraju odredbe Zakona, kao što su prava i obaveze vlasnika, kao i većine za donošenje akata stambene zajednice. Kroz praksu se pokazalo da je česta zloupotreba ovog pravnog instituta zbog pravne neobaveštenosti vlasnika posebnih delova i na osnovu toga zanemarivanje njihove volje, pa time i narušavanja njihovih prava u ovim stambenim zajednicama. Takođe, postojeći stav 3. se briše, jer je već sadržan u stavu 2. Zakona i zamenjuje se novim stavom kojim se utvrđuje obaveza provere važenja pravila vlasnika u slučaju promene vlasnika posebnog dela. Ovaj elemenat postupka upravljanja stambenom zajednicom je bio podrazumevan, ali ne i eksplicitno propisan Zakonom, a što je bio razlog čestih zahteva građana za mišljenje o primeni propisa.

Članom 12. Nacrta zakona menja se naslov iznad člana 18. dopunjavanjem pojam zajednica zgrada, kojim se takođe dopunjava stav 1. ovog člana u skladu sa izmenom člana 15.

Članom 13. Nacrta zakona u članu 20. briše se postojeći stav 3, pošto predstavlja ponavljanje dela postojeće odredbe iz stava 2. i zamenjuje se novim stav 3. kojim se propisuje da se u registar stambenih zajednica obavezno unose podaci o dokumentima koje je stambena zajednica u obavezi da usvoji, kao što su: program održavanja i izveštaj o njegovoj realizaciji, kao i ugovori o osiguranju. Ova odredba treba da unapredi nadzor nad primenom zakona u njegovom najvažnijem delu, odnosno da pre svega olakša rad nadležnih inspekcijskih službi koji kontrolišu održavaje zgrada u skladu sa zakonom. Stav 6. se briše kao suvišna odredba, jer su pitanja koja uređuje detaljnije propisana u narednom stavu Zakona.

Članom 14. Nacrta zakona menja se naslov iznad člana 21 i dopunjava sam član u stavu 1. dodavanjem pojma zajednica zgrada u cilju usklađivanja sa izmenom člana 15. Zakona. Takođe se stav 2. ovog člana Zakona dopunjava u cilju povezivanja ovog registra i sa drugim registrima, a član 5. se briše kao suvišna odredba, jer su pitanja koja uređuje detaljnije propisana članom 20. Zakona

Članom 15. Nacrta zakona vrši se usklađivanje odredbe člana 30. sa zakonom koji uređuje opšti upravni postupak.

Članom 16. Nacrta zakona vrši se usklađivanje odredbe člana 32. sa zakonom koji uređuje opšti upravni postupak

Članom 17. Nacrta zakona u članu 41. dodaju se novi stavovi 4, 5, 6, i 7. Novim stavom 4. se precizira da korisnik javne svojine može da učestvuje u odlučivanju u cilju efikasnije upravljanja i održavanja zgrada, osim po pitanjima raspolaganja, kao i prećutna saglasnost za pitanja raspolaganja ukoliko se vlasnik o tome ne izjasni u propisanom roku, a što je neophodno za efikasnije odlučivanje o pitanjima upravljanja i održavanja. Novim stavovima 5. i 6. je propisano da član porodičnog domaćinstva ili zakupac kojeg vlasnik posebnog dela ovlasti da ga u potpunosti zastupa na skupštini stambene zaajednice, može biti birano i za upravnika stambene zajednice, ali isključivo ukoliko stanuje u zgradi u kojoj je nastala stambena zajednica u skladu sa ovim zakonom. Sa istim ciljem da se unapredi efikasnost rada skupštine stambene zajednice ovaj član je dopunjen i stavom 7. koji propisuje učešće u radu skupštine stambene zajednice naslednika preminulog vlasnika. U narednim stavovima vrše se terminološka usklađivanja i preciziranja odredbi Zakona.

Članom 18. Nacrta zakona u članu 42. stav 1. menjaju se i dopunjavaju tačke 2, 6, 9, 11. 15. i

18. radi terminoloških i drugih usklađivanja sa zakonskim izmenama u drugim članovima (npr. član 48. Zakona). Dodaje se tačka 8a. Koja se odnosi na odlučivanje skupštine stambene zajednice o obezbeđenju pristupačnosti za osobe sa invaliditetom, deci i starim osobama. Brišu se stavovi 2. i 3. jer se ne donose na nadležnost skupštine stambene zajednice, već na radi i odlučivanje skupštine, a što su pitanja obuhvaćena članom 44. Zakona i ovim izmenama su preciznije propisana u tom relevantnom članu. Ovaj član se dopunjava i odredbama koje izdvajanju značajne odluke skupštine stambene zajednice i postupanje u cilju izvršenjs obaveza u slučaju da odluka nije doneta, kada rešenje nadležnog inspektora zamenjuje odluku skupštine stambene zajednice. Takođe se izdvajaju i odluke koje donosi zajednica zgrade u kompleksu kondominijuma, odnosno odluke koje donosi zajednica kondominijuma. Dodatno se vši i usklađivanje sa propisom o zaštiti podataka o ličnosti.

Članom 19. Nacrta zakona u članu 43. nakon stava 3. dodaje se novi stav 4. kojim se ograničava mogućnost nadglasavanja ostalih članova skupštine od strane vlasnik posebnog dela koji u svojini ima više od 1/3 ukupnog broja, odnosno više od 33% površine posebnih delova, na način da taj vlasnik ima najviše 1/3 ukupnih glasova. Ovo se pokazalo kao neophodna izmena, jer su investitori u ranoj fazi prodaje stanova zloupotrebljavali svoj dominantan položaj u odlučivanju u skupštini stambene zajednice i nametali rešenja koja su odgovarala njima, ali ne i kupcima stanova koji stanuju u zgradi za razliku od investitora. Izmenama i dopunama u narednim stavovima se vrši dodatno preciziranje i terminološko usklađivanje odredbi.

Članom 20. Nacrta zakona u članu 44. dodaju se novi stavovi 3. i 4. kojima se precizira većina i način odlučivanja o pojedinim važnim odlukama o kojima treba da se izjasne svi dostupni članovi skupštine, kao i obavezno održavanje sednici radi razmatranja i donošenja odluka. U novim stavovima 6, 7. i 8. propisuje se način izračunavanja kvoruma u slučaju glasanja pisanim putem, način i rokovi donošenja odluka posle održane sednice, za koje je potrebna veća većina od većine prisutnih, kao i obaveza upravnika da omogući uvid svim vlasnicima o glasovima pristiglim pisanim putem. Ova preciziranja su neophodna pošto se se u primeni zakona pokazale brojne manipilacije po ovim pitanjima. U ostalim stavovima koji su pretrpeli izmene se vrše preciziranja odredbi i usklađivanje sa pozivanjem na relevantni stav.

Članom 21. Nacrta zakona u članu 46. dodaje se novi stav 1. o obavezi vođenja zapisnika o radu skupštine stambene, pošto je ova odredba nedostajala kao uvodna. U odredbi o obaveznom sadržaju zapisnika briše se tačka koja se odnosi na sažeti prikaz rasprave, jer to nepotrebno opterećuje zapisnik za koji su relevantni rezultati glasanja o odlukama. Takođe se menja i odredba postojećeg stava 3. koji postaje stav 4. kojim se precizira da sastavni deo zapisnika čini spisak prisutnih, spisak donetih odluka, kao i lista sa rezultatima glasanja o odlukama izjašnjenjem da li su za ili protiv odluke. Ove izmene su se pokazale kao neophodne kroz primenu Zakona, jer zapisnik najčešće nije imao ove obavezne priloge, kao ni opciju da se odluka ne prihvata, što je zloupotrebljavano na različite načine. Ova dopuna je važna sa stanovišta provere zakonitosti donošenja odluka skupštine stambene zajednice, čime se olakšava rad nadležne inspekcije u postupku inspekcijskog nadzora. Takođe se briše obaveza potpisivanja zapisnika od strane svih prisutnih članova, jer se potpisuju svi relevantni elementi zapisnika, odnosno lista prisutnosti i odluke koje se razmatraju. Propisuje se i mogućnost potpisivanja primedbi na zapisnik od strane bilo kog prisutnog člana skupštine, što obezbeđuje veću transparentnost rada skupštine. Pored toga u ovom članu Predloga zakona briše se postojeći stav 6. Zakona, koji je u suprotnosti sa prethodno propisanim principima rada i odlučivanja skupštine.

Članom 22. Nacrta zakona u članu 48. propisuje se obaveza zaključivanja ugovora o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima za zgrade sa više od 5 posebnih delova, kao i minimalna suma osiguranja.

Članom 23. Nacrta zakona dopunjava se član 49, kojim se propisuje da za upravnika stambene zajednice može biti biran i član porodičnog domaćinstva kojeg vlasnik posebnog dela ovlasti za učešće u radu i odlučivanje stambene zajednice kao i član porodičnog domaćintva preminulog vlasnik kada nije sprovedena ostavinska rasprava. Ova dopuna je bila neophodna pošto su to česte životne situacije, a sama dopuna doprinosi cilju zakona da unapredi efikasnost upravljanja i održavanja u stambenim zgradama.

Članom 24. Nacrta zakona u članu 50. stav 1. dodaje se nova tačka o obavezi, načinu i rokovima primopredaju dokumentacije stambene zajednice u slučaju prestanka obavljanja funkcije upravnika. Ovo se pokazalo kao neophodno, jer postoje brojne prijave upravnika i profesionalnih upravnika koji se žale na njihove prethodnike da im prilikom preuzimanja dužnost ne predaju dokumentaciju iz perioda kada su oni upravljali stambenom zajednicom. Iako ovo predstavlja krivično delo u smislu oduzimanja tuđe stvari, retko se pokreću sudski postupci po tom osnovu jer osim što nema razumevanja da se radi o krivičnom delu, ne postoji ni razumevanje značaja vođenja i čuvanja pisane dokumentacije kojom se obezbeđuje kontinuitet u upravljanju, pa dokumentacije često i ne postoji. Stoga je ova dopuna odredbe neophodna kako bi upravnici bili svesni značaja vođenja i čuvanja dokumentacije o upravljanju stambenom zajednicom.

Članom 25. Nacrta zakona u članu 51. vrši se izmena i dopuna tako što se pored propisanog minimalnog uslova koji treba da ispune organizatori profesionalnog upravljanja da bi se bavili ovom delatnošću, a što je najmanje jedno lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom koje ima stečenu licencu u skladu sa Zakonom, propisuje i obaveza upisa u registar organizatora profesionalnog upravljanja. Registar organizatora profesionalnog upravljanja vodi Privredna komora Srbije i koja izdavanjem rešenja privrednom društvu ili preduzetniku potvrđuje ispunjenost propisanih uslova za rad. Ova novina se uvodi iz razloga što se u praksi pokazalo da je zbog nepostojanja mehanizma kontrole ispunjenosti miniranog uslova od strane privrednog društva ili preduzetnika za obavljanje poslova profesionalnog upravljanja dolazi do toga da pojedini privredni subjekti deluju na tržištu rada, a da ne ispunjavaju zakonski uslov. Uvođenjem registra organizatora profesionalnog upravljanja obezbeđuje se kontrola propisanih uslova za obavljanje delatnosti i istovremeno omogućuje povezivanje registara kroz elektronske servise (Registar profesionalnih upravnika, Registar stambenih zajednica, registri privrednih subjekata, CROSO). Na ovaj način se u duhu načela elektronske uprave obezbeđuje tačnost i ažurnost podataka o profesionalnom upravniku i o privrednom subjektu kod koga je zaposlen u postupku registracije stambenih zajednica, odnosno obavljanje poslova upravljanja kroz zastupanje stambene zajednice. Shodno tome, odredbe ovog člana propisuju postupak registracije upisa, odnosno promena u registru organizatora profesionalnog upravljanja i sadržinu registra, kao i obavezu organizatora profesionalnog upravljanja u pogledu organizovanja prijema prijava za hitne intervencije i odgovornost za povredu dobrih poslovnih običaja i poslovnog morala tokom obavljanja poslova profesionalnog upravljanja.

Članom 26. Nacrta zakona menja se naslov iznad člana 52. u skladu sa izmenama u članu kojima se uređuju uslovi za obavljanje poslova profesionalnog upravljanja. U samom članu

52. vrši se izmena u smislu preciziranja odredbe koja propisuje uslove koje treba da ispuni fizičko lice da bi steklo licencu profesionalnog upravnika, i dodaju se odredbe kojima su u skladu sa iskustvima u dosadašnjoj primeni Zakona unapređuje sistem liceniranja tako što se propisuje da Privredna komora Srbije licu koje je ispunilo uslove za sticanje licence izdaje licencu i po službenoj dužnosti vrši upis u registar profesionalnih upravnika, a da licencirani profesionalni upravnik pravo na obavljanje poslova profesionalnog upravljanja stiče upisom aktivnog statusa u registar na osnovu važeće polise osiguranja od profesionalne odgovornosti. Ovim se prevazilazi problem u praksi da su u registar upisana sva lica koja su stekla licencu bez statusa da li i obavljaju poslove profesionalnog upravljanja. Dodatim odredbama se propisuje i postupak davanja saglasnosti Privrednoj komori Srbije, pravnim licima ili profesionalnim organizacijama za sprovođenje obuke za polaganje ispita za licencu profesionalnog upravljanja, što je do sada nije bilo propisano. Novinu predstavlja uvođenje obaveze kontinuiranog stručnog usavršavanja znanja i veština licenciranih profesionalnih upravnika u cilju sticanja uslova za produženje prava na obavljanje poslova profesionalnog upravljanja, što se u praksi pokazalo neophodnim zbog raznih zakonskih i tehničkih novina koje se odnose na poslove upravljanja, a koje je potrebno kontinuirano pratiti kako bi se poslovi upravljanja obavljali adekvatno. Shodno tome, propisan je način sprovođenja kontinuiranog stručnog usavršavanja, kao i ovlašćenje ministra za donošenje pravilnika kojim se bliže propisuje program i način polaganja ispita za profesionalne upravnike, uslove, način i postupak izdavanja i produžavanja licence za profesionalne upravnike, sadržinu zahteva i način podnošenja zahteva za davanje saglasnosti na program obuke za polaganje ispita za profesionalnog upravnika, kao i uslove i kriterijume na osnovu kojih se izdaje akreditacija, kriterijume za utvrđivanje programa stručnog usavršavanja, uslove i način sprovođenja stručnog usavršavanja licenciranih profesionalnih upravnika. Uslovi za rad PU preciziraju se (najmanje četvrtog nivoa kvalifikacije u skladu sa zakonom kojim se uređuje nacionalni okvir kvalifikacija)

Članom 27. Nacrta zakona menja se i dopunjava član 53. u skladu sa iskustva u primeni Zakona u delu koji uređuje dodatne nadležnosti profesionalnih upravnika. Pre svega je uočena nemogućnost sprovođenja i neusaglašenost sa Zakonom o radu odredbe formulisane tačkom 2) u stava 2. kojom su propisane obaveze profesionalnog upravnika da prima prijave kvarova u periodu od 00-24 časa, što bi to značilo da jedno lice radi 24 časa, a što fizički nije moguće. Ova odredba koju su građani često zloupotrebljavali pozivajući profesionalne upravnike posle radnog vremena za probleme koji nisu hitni, naročito je problematična u slučaju profesionalnog upravnika koji obavlja posao samostalno kao preduzetnik. S druge strane, prijem kvarova koji zahtevaju hitnu intervenciju je neophodno obezbediti, a što je moguće učiniti organizovanjem prijema preko kol centra ili na neki drugi način, a što u prvom redu predstavlja obavezu organizatora profesionalnog upravljanja. Ujedno se menja i formulisanje obaveze koja se odnosi na hitne intervencije, jer profesionalni upravnik ne može da obezbedi izvršenje ovih radova, već da organizuje njihovo izvršenje. Menja se i odredba kojom je bilo utvrđeno da profesionalni upravnik predlaže visinu naknade za radove održavanja na osnovu najmanje tri ponude, a što suštinski nije njegov jedini zadatak u vezi sa radovima održavanja, niti je neophodno uvek nabavljati tri ponude za manje radove koji nisu hitne intervencije, a za neke radove nije ni moguće obezbediti tri ponude na tržištu. Pored toga što prilikom izbora različitih ponuda za izvršenje potrebnih radova profesionalni upravnik mora da vodi računa o brojnim aspektima ponude, koji pored cene obuhvataju kvalitet ponude i reference izvođača radova, rokove izvršenja, način plaćanja, garantne rokove i druge uslove ugovora, mnogo je važnije da sve ove aspekte ponude obrazloži članovima skupštine stambene zajednice, koji odlučuju o prihvatanju ponuda. Ovaj član je dopunjen i odredbom kojom se omogućava da profesionalni upravnici imaju ovlašćenja da izvršavaju osnovne obaveze i prinudnoj upravi kada skupština stambene zajednice ne funkcioniše zbog neodgovornosti ili konflikata između vlasnika posebnih delova.

Članom 28. Nacrta zakona u članu 54. vrši se dodatno preciziranje odredbi koje se tiču statusa registra profesionalnih upravnika, načina vođenja registra od strane Privredne komore Srbije (upis i brisanje) i sadržine registra u skladu sa rešenjima iz člana 52. Zakona, kao i propisivanje ovlašćenja za donošenje pravilnika kojim se bliže propisuju sadržina i način vođenja registra licenciranih profesionalnih upravnika, uslovi koje treba da ispune lica da bi bila upisana u registar, način i postupak upisa u registar, kao i način vršenja izmene i brisanja podataka upisanih u registru.

Članom 29. Nacrta zakona menja se naslov iznad člana 55. u skladu sa izmenom u samom članu, u kojem se u uvodnom delu stava 1. reči profesionalni upravnik zamenjuju rečima organizator profesionalnog upravljanja. Razlog ove izmene je činjenica da se posao profesionalnog upravljanja može poveriti isključivo ugovorom organizatoru profesionalnog upravnika, a ne profesionalnom upravniku kao fizičkom licu. Pored toga u postupku uvođenja prinudne uprave nadležni organ jedinice lokalne samouprave donosi rešenje kao pojedinačni akt, a ne odluku kao opšti akt, a što predstavlja predmet izmene.

Članom 30. Nacrta zakona menja se naslov iznad člana 56. pošto se ove odredbe odnose samo da poveravanje poslova na osnovu odluke skupštine stambene zajednice. Izmene u članu 56. se odnose na prethodne izmene koje propisuju da se poslovi profesionalnog upravljanja poveravaju na osnovu ugovora sa organizatorom profesionalnog upravljanja. S druge strane zadržava se izraz angažovanje profesionalnog upravljanja, pošto skupština stambene zajednice može da izabere određenog profesionalnog upravnika da obavlja taj posao kao zaposleno lice kod izabranog organizatora. Takođe se vrši preciziranje roka za promenu podatka o upravniku, odnosno profesionalnom upravniku u javnom registru.

Članom 31. Nacrta zakona menja se član 57. tako da se u slučaju neodgovornosti stambene zajednice, odnosno vlasnika posebnih delova da donesu važne odluke o održavanju zgrade i naknadama za plaćanje tih radova na dve uzastopne sednice, ovlasti profesionalni upravnik da sam donese te odluke kako se zbog neodržavanja ne bi ugrožavao javni interes. Dodatno, da u slučaju da skupština stambene zajednice ne donese program održavanja, odnosno ne donese odluku za izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade čijim se neizvršavanjem ugrožava javni interes.

Članom 32. Nacrta zakona menja se član 58. radi preciziranja pravnog osnova za podzakonski akt o radovima održavanja, tako da se preciziraju aktivnosti i način održavanja zgrade i kondominijuma, kao i elemente i način određivanja troškova održavanja.. Ova dopuna, koja će se preciznije propisati u podzakonskom aktu je neophodna radi olakšavanja sačinjavanja programa održavanja, kao i radi određivanja radova koji su obavezni po drugim propisima i radova koji imaju prioritet za izvršavanje, a u vezi čega postoji veliko nerazumevanje vlasnika posebnih delova.

Članom 33. Nacrta zakona menja se član 59. kojim se precizira da se radovi hitnih intervencija odnose i na zajedničke delove kondominijuma.

Članom 34. Nacrta zakona menja se član 60. na način da se dodatno preciziraju odredbe o održavanju zgrada. U tom smislu u stavu 3. se precizira da se ugovor o održavanju zajedničkih delova zgrade može zaključiti za zgradu kao celinu, kao i da je moguće zaključiti ugovor o održavanju pojedinih elemenata zajedničkih delova zgrade. Naime, na tržištu usluga održavanja objekata uglavnom je moguće pronaći specijalizovana preduzeća, odnosno preduzetnike za održavanje pojedinih elemenata nepokretnosti, što mogu biti usluge održavanja lifta, kontrole protivpožarnih aparata, izvođenja građevinskih radova, kao i instalacija vodovoda, kanalizacije, elektro instalacija i slično, pa je to razlog ove dopune. Dodatno u novom stavu 4. utvrđuje se da se aktivnosti održavanja pojedinih elemenata zgrade koji su propisani posebnim tehničkim propisom, sprovode u skladu sa tim propisom. Ispravlja se pogrešno pozivanje u novom stav 5, a u novom stavu 6. precizira se krajnju rok za donošenje programa održavanja. Program održavanja je jedan od ključnih dokumenata održavanja zgrade, kao i osnov za sačinjavanje izveštaja o sprovođenju aktivnosti održavanja i praćenja i kontrole trošenja sredstava, kao i planiranja sledećeg ciklusa održavanja koji će biti realno planirano i sprovodljivo.

Član 35. Nacrta zakona menja se član 61. koji propisuje obaveze i mogućnosti jedinice lokalne samouprave da pomogne građanima u održavanju i unapređenju postojećeg stambenog fonda. stav 1. ovog člana je dopunjen odredbama da jedinica lokalne samouprave preduzima koja umesto lica koje je bilo dužno da preduzme hitne mere za sprečavanje nastanka štete ima pravo regresa za nastale troškove izvedenih radova. U primeni se takođe se pokazalo da postoje problemi u definisanju urbanističkih zona ili blokova za koje se može odrediti prioritet u sprovođenju, zbog kompleksnosti različitih urbanih matrica u slučaju većih gradova. Stoga je u novom stavu 2. propisano da u pojedinim urbanističkim zonama postoji veća obaveza održavanja zgrada, što je uglavnom slučaj u centralnim gradskim blokovima sa većom gustinom izgrađenosti u kojima se uglavnom poklapaju građevinska i regulaciona linija, čime se povećava stepen izloženosti riziku povređivanja prolaznika usled mogućih oštećenja na objektu. Stoga je ovaj član dopunjen odredbama koje se odnose na još dva vida javne intervencije na postojećem stambenom fondu, koje mogu podrazumevati bespovratno sufinansiranje ili finansiranja održavanja i/ili unapređenja zgrade, u slučaju kada se zahteva njeno intenzivnije održavanje. Redefiniše se pravni osnov za propisivanje podzakonskog akta o kriterijumima za utvrđivanje minimalnog iznosa naknade za troškove upravljanja i održavanja, kao i da JLS na osnovu tog akta samo objavljuje minimalne iznose na svojoj teritoriji, obračunate prema metodologiji iz podzakonskog akta, a koji se ažuriraju na godišnjem nivou.

Članom 36. Nacrta zakona menja se naslov iznad člana 63. dodavanjem izraza upravljanje, pošto postoji obaveza plaćanja profesionalnog upravljanja u slučaju da se vlasnici opredele za taj vid upravljanja. Sam član Zakona se dopunjava odredbom o obavezi plaćanja troškova upravljanja u slučaju da stambena zajednica zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju. Takođe, isključuje se obaveza vlasnika samostalnog dela da plaća troškove održavanja, osim ukoliko ostvaruje prihod od izdavanja tog dela. Dodaje se i novi stav na kraju ovog člana kojim se propisuje mogućnost pokretanja postupka pred sudom za naplatu neizmirenih obaveze vlasnika posebnih delova, što se podrazumeva, ali je to bitno navesti u zakonu. Na žalost veliki broj vlasnika posebnih delova nisu svesni svojih obaveze u vezi sa plaćanjem troškova upravljanja i održavanja zajedničkih delova zgrade jer ne postoji ni svest da imaju pravo vlasništva na tim delovima zgrade iz čega ova obaveza i proističe.

Članom 37. Nacrta zakona menja se član 64. na način da se se precizira da rešenje o uvođenja prinudne uprave koje donosi nadležni organ jedinice lokalne samouprave sadrži i visinu i način plaćanja troškova upravljanja i održavanja u skladu sa lokalnom odlukom koja to propisuje. U skladu sa ovom dopunom odredbe obesmišljava se potreba dobijanja saglasnosti na odluku koju o tom pitanju trenutno donosi prinudni upravnik i smanjuje obim administrativnih postupaka, zbog čega se i briše dosadašnji stav 4. ovog člana Zakona.

Članom 38. Nacrta zakona menja se član 65. koji uređuje načine naplate naknada na ime troškova upravljanja i održavanja. U tom cilju propisuju se tri moguća načina naplate i to na tekući račun stambene zajednice, preko sistema objedinjene naplate komunalnih i drugih usluga, uplatom na tekući račun pravnog lica ili preduzetnika, a što su načini naplate koji se već i primenjuju u praksi. Pored toga dopunjava se i stav 3. u smislu da i ima pravo naplate troškova uručenja računa.

Članom 39. Nacrta zakona dopunjava se članu 66. kojim se utvrđuje da u katastru nepokretnosti upisuje se zabeležba slučaju uzimanja kredita od strane stambene zajednice.

Članom 40. Nacrta zakona menja se član 77, kroz preciziranje da se postupak iseljenje iz posebnog dela zgrade koje sprovodi organ javne vlasti, može se vršiti samo iz stana u javnoj svojini, ali ne i stana u privatnoj svojini. Takođe se precizira da je zainteresovana strana u postupku ne samo upravnik, već i profesionalni upravnik.

Članom 41. Nacrta zakona menja se član 79, u stavu 3. u delu kojim se propisuje minimalna površina po članu porodičnog domaćinstva u slučaju preseljenja u odgovarajući smeštaj i na taj način se ona usklađuje sa odredbom člana 90. ovog zakona koji propisuje uslove koje treba da zadovolji stan koji se dodeljuje kroz stambenu podršku. Takođe se briše i stav 8. kojim se propisuje pravni osnov za podzakonski akt o minimalnim uslovima za stambeni smeštaj, jer su pitanja koja su obuhvaćena tim aktom takođe sadržana i u podzakonskom aktu donetom na osnovu člana 114. Zakona o uslovima za stambene zgrade i stanove za stambenu podršku.

Članom 42 Nacrta zakona menja se član 90, kroz izmenu odredbe kojom se propisuje ograničenje za stambenu podršku sa stanovišta površine stana, jer se to ograničenje može odnositi samo na iznos subvencije za plaćanje zakupnine, ali ne i na površinu stana koji se dodeljuje kroz stambenu podršku. Naime, u stambenim raspodelama često nije moguće obezbediti stan adekvatne površine za domaćinstvo koje ostvaruje pravo na stambenu podršku, ali se u tom slučaju može ograničiti podrška za plaćanje zakupnine dok se ne obezbedi odgovarajući stan. Takođe, mladim porodicama koje mogu očekivati povećanje broja članova poželjno je dati i nešto veći stan u skladu sa očekivanjem povećanja domaćinstva, pa ograničenje površine kako je trenutno formulisano, bilo je potrebno preformulisati u tom smislu.

Članom 43. Nacrta zakona menja se član 91. u cilju jednostavnijeg i razumljivijeg definisanja granica primanja domaćinstava koje se obračunavaju u zavisnosti od vrste stambene podrške i veličine domaćinstva. Takođe se precizira odgovarajući pojam u stavu 2. ovog člana Zakona.

Članom 44. Nacrta zakona član 92. Zakona dopunjava se još jednim vidom stambene podrške koji u praksi postoji kao specifičan vid koji pored stambene podrške obuhvata i druge vidove podrške najranjivijim domaćinstvima, a to je stanovanje u zaštićenim uslovima.

Članom 45. Nacrta zakona menja se član 94. na način da se smanjuje koeficijent za obračun zakupnine sa 0,00242 na 0,00167 pošto ovaj drugi koeficijent odražava duplu stopu amortizacije od 1% (proširena reprodukcija), koja se primenjuje i u poreskim propisima. Takođe se precizira da je podatak o osnovici za obračun zakupnine prosečna tržišna cena stana uz odgovarajuća zakonom propisana umanjenja kao javno dostupan podatak, a ne poreska osnovica kao podatak koji je dostupan samo vlasniku stana, ali ne i zakupcu.

Članom 46. Nacrta zakona menja se član 95. brisanjem pojma stambeni dodatak, jer se subvencija za zakup stana u javnoj svojini sprovodi kroz smanjenje zakupnine, a ne plaćanjem deela zakupnine. Pored toga, propisuje se i granica prihoda domaćinstva za ostvarivanje prava na subvenciju, a brišu se i odredbe koje propisuju način dodele subvencije za zakup stana u privatnoj svojini, jer je to pitanje predmet uređivanja pravnog akta koji se donosi na lokalnom nivou, a koji je predviđen stavom 5 ovog člana Zakona.

Članom 47. Nacrta zakona Zakon se dopunjava novim članom 95a. kojim se uređuju osnovni aspekti stanovanja u zaštićenim uslovima, odnosno ko su ciljne grupe korisnica ovog specifičnog vida stambene podrške, kao i da se prioriteti za izbor korisnika mogu utvrditi programom stambene podrške.

Članom 48. Nacrta zakona dopunjava se član 102. stavom kojim se utvrđuje da stambena podrška za ozakonjenje može predvideti i sredstva za pravnu podršku za potrebe sprovođenja postupka ozakonjenja, na koju imaju pravo svi korisnici ovog vida stambene podrške. Regulisanje imovinsko pravnih odnosa na parceli je pravno složen postupak, koji ponekada zahteva značajna sredstva za angažovanje stručnih lica. Nedostatak sredstava za sprovođenje tog postupka koji prethodi ozakonjenju, najčešće je bio osnovni razlog nemogućnosti realizacije ovog vida stambene podrške, pa je dopuna predložena u cilju povećanja efikasnosti ne samo ovog vida stambene podrške, već i ubrzanja postupka ozakonjenja objekata.

Članom 49. Nacrta zakona dopunjava se član 103. u smislu da jedinica lokalne samouprave bliže uređuje postupak i uslove stambenog zbrinjavanja, a u skladu sa lokalnim prilikama i mogućnostima.

Članom 50. Nacrta zakona menja se i dopunjava se član 104. na način da se u stavu 1. utvrđuje da stambenu komisiju formira nadležni organ jedinice lokalne samouprave, s obzirom na različite kapacitete i organizacionu strukturu lokalnih uprava u oblasti stanovanja. Takođe se preformuliše drugi stav ovog člana koji se odnosi samo na korisnike javne svojine Republike Srbije.

Članom 51. Nacrta zakona dopunjava se član 105. u stavu 2. se precizira da se on odnosi samo na korisnike javne svojine Republike Srbije. Ova član se dopunjava odredbom kojom se utvrđuje u kojim slučajevima (stambeni dodatak, stambeno zbrinjavanje, rešavanje stambenih nedostajućih kadrova i provera stambenih statusa po prethodnim propisima) se dodela stambene podrške sprovodi proverom ispunjenosti uslova po službenoj dužnosti.

Članom 52. Nacrta zakona menja se član 106. na način da se briše stav 5. kojim se propisuje poseban akt za stambene raspodele zaposlenih kod korisnika javne svojine, pošto ovaj akt nije potreban s obzirom da su sva pitanja koja bi on uređivao već sadržana u pravilniku donetom na osnovu stava 4. ovog člana Zakona.

Članom 53. Nacrta zakona menja se član 107. kroz preciziranje postupka raspodele stambene podrške, pre svega u smislu pravilnog određivanja organa koji će biti nadležan za postupanje po prigovorima na predlog liste reda prvenstva. To se pre svega to se odnosi na izmenu da gradsko, odnosno opštinsko veća postupa po prigovorima na predlog liste reda prvenstva, što ne može biti jednoobrazno rešenje za sve jedinice lokalne samouprave, pa se zakonom propisuje da taj organ odredi sama jedinica lokalne samouprave svojim aktom. To se takođe odnosi i na nadležni organ za postupanje po prigovorima u slučaju raspodele stambene podrške zaposlenima u organima državne uprave i lokalne samouprave, kao i korisnika sredstava u javnoj svojini, što ne može uvek da bude komisija Vlade za stambena pitanja.

Članom 54. Nacrta zakona menja se i dopunjava član 108. u stavu 3. na način da se precizira nadležni organ korisnika javne svojine kojem se izjavljuje prigovor, što može biti organ upravljanja korisnika javne svojine ili komisija vlade nadležna za stambena pitanja u slučaju državnog organa i organizacije.

Članom 55. Nacrta zakona dopunjava se član 109. propisivanjem obaveze neprofitnoj stambenoj organizaciji da se stara da najmanje 10% stanova za stambenu podršku ispunjava standarde pristupačnosti. Ovom izmenom se precizira odgovornost neprofitne stambene organizacije da vrši kontrolu ispunjavanja standarda pristupačnosti prilikom pribavljanja stanova za stambenu podršku, imajući u vidu da će korisnici stambene podrške u velikoj meri biti i lica sa invaliditetom.

Članom 56. Nacrta zakona dopunjavaju se i preciziraju odredbe člana 121, kako bi se obezbedila veća samostalnost i fleksibilnost jedinice lokalne samouprave u izvršavanju svojih nadležnosti u oblasti stanovanja. To se pre svega odnosi na omogućavanje primene već donetih dokumenat javne politike u cilju razvoja javnog stambenog sektora, kao i samostalnost u donošenju programa stambene podrške koje finansira sopstvenim sredstvima. Preciziranje se odnosi i na mogućnost obezbeđenja sredstva za subvencionisanje troškova stanovanja, a ne samo zakupnine, što je već praksa u mnogim jedinicama lokalne samouprave, kao i da se aktom jedinice lokalne samouprave pored uslova raspolaganja stanovima za stambenu podršku, propišu i uslovi za ostvarivanje drugih vidova stambene podrške, kao i organ nadležan za dodelu stambene podrške. Takođe se olakšava sprovođenje mera lokalne stamebene politike, propisivanjem da manja jedinica lokalne samouprave može umesto lokalne stambene strategije realizovati odgovarajuće mere na osnovu akcionog plana ili programa stambene podrške.

Članom 57. Nacrta zakona, dopunjava se član 125. na način da komunalni inspektor može da proverava da li su odluke skupštine stambene zajednice i pravila vlasnika doneta i da li se sprovode u skladu sa Zakonom. Takođe, Zakon se dopunjava ovlašćenjem komunalnog inspektora da rešenjem naloži izbor upravnika, odnosno postavljanje profesionalnog upravnika, kao i da u slučaju da to skupština stambene zajednice ne izvrši, naloži postavljanje prinudnog upravnika. Na ovaj način će se smanjiti potreba za pokretanjem sudskih postupaka za utvrđivanje nezakonitog postupanja stambene zajednice u slučaju kada komunalni inspektor na osnovu provere činjeničnog stanja utvrdi da je došlo do kršenja zakona u tom pogledu.

Članom 58. Nacrta zakona menja se član 126. na način da se obezbedi osnov građevinskom inspektoru da proverava da li je upravnik predložio i stambena zajednica donela program održavanja zgrade u zakonskom roku, kao i da li li su u funkciji i da li su bezbedni za korišćenje građevinski elementi i instalacije kojima se obezbeđuje pristupačnost, a čime se zaokružuje njegova nadležnost po tom pitanju. S druge strane briše se deo odredbe u tački 5) koja se odnosi na proveru ponašanja korisnika zgrade, jer je to već propisano kao nadležnost komunalnog inspektora.

Članom 59. Nacrta zakona menja se član 127. na način da građevinski inspektor pored nalaganja mera stambenoj zajednici, može da naloži i mere vlasniku posebnog dela, a što je neophodno s obzirom da odgovornost za štetu može da potekne i od posebnog dela, a ne samo od zajedničkih delova zgrade.

Članom 60. Nacrta zakona u članu 129. briše se reč upravnik, čime se ispravlja greška u smislu da se ovaj član ne odnosi na obaveza komunalnog inspektora da Privrednu komoru Srbije obaveštava o nezakonitosti rada upravnika, jer upravnici nisu članovi Privredne komore Srbije i njihov rad nije pod kontrolom ove institucije.

Članom 61. Nacrta zakona dopunjava se član 132, na način da se obezbedi mehanizam sprovođenja mera za izvođenje neophodnih radova kroz davanje saglasnosti za regulisanje imovinsko pravnih odnosa na zajedničkim delovima zgrade, koje umesto stambene zajednice izvodi jedinica lokalne samouprave u cilju zaštite javnog interesa (zaštita života i zdravlja ljudi, okoline i imovine veće vrednosti), a što se pokazalo kao jedna od ključnih kočnica za preduzimanje odgovarajućih aktivnosti održavanja.

Članom 62. Nacrta zakona dopunjava se član 133. u cilju izricanja kazni za prekršaje utvrđene u odredbama kojima se dopunjava inspekcijski nadzor. Takođe se dopunjava odredbom kojom se propisuje način prinudne naplate kazne izrečene stambenoj zajednici od vlasnika posebnih delova, ako kaznu nije moguće naplatiti od stambene zajednice kao pravnog lica u slučaju kada nema sredstava na računu stambene zajednice.

Članom 63. Nacrta zakona menja se naslov iznad člana 137. dopunjava se u skladu sa dopunama ovog člana. U samom članu Zakona, propisuje se da stambene zajednice sa više od tri lamele koje su kao takve prethodno ustanovljene zakonom, mogu da ostanu ista pravna lica, osim ukoliko se neka od lamela želi izdvojiti u posebno pravno lice. Takođe se propisuje i ustanovljenje zajednice kondominijuma zakonom. kojim se propisuje nastanak zajednice zgrade na osnovu ovog zakonu, utvrđuje se pravni sled koji se uspostavlja sa između prethodno formiranog udruženja i zajednice zgrade kao pravnog lice nadležnog za upravljanje zgradom, kao i rok za usklađivanje rada zajednice u skladu sa zakonom.

Takođe rok za usklađivanje ugovor o održavanju zgrade ili dela zgrade sa odredbama Zakona, pošto se u praksi pokazalo da se veliki broj ugovora o održavanju zgrada zasniva na odredbama propisa koji nisu važeći.

Članom 64. Nacrta zakona menja se član 139. kroz izmenu definisanja osnovice za obračun zakupnine, jer podatak o porezu na imovinu ne predstavlja javno dostupan podatak, već je javno dostupan podataka koji je neophodan jedinici lokalne samouprave za obračun zakupnine prosečna tržišna vrednosti stana u odgovarajućoj zoni. Takođe se smanjuje i koeficijent za obračun zakupnine kako bi stan bio priuštiviji zakupcu imajući u vidu niske prosečne prihode domaćinstava.

Članom 65. Nacrta zakona na mestu prethodno brisanog člana 140. dodaje se novi član kojim se propisuju uslovi korišćenja stanova građana, zadužbina i fondacija u zakup na neodređeno vreme. Njime se propisuje da zakupac na neodređeno vreme stana u svojini građana, zadužbina i fondacija, koji je to pravo stekao u skladu sa zakonom, odnosno po sili zakona nastavlja sa korišćenjem tog stana u zakup na neodređeno vreme do donošenja rešenja o iseljenju, odnosno odluke o preseljenju u stan u javnoj svojini. Ovim članom se takođe propisuje način određivanja zakupnine za korišćenje predmetnog stana, kao i uslovi i način utvrđivanja subvencije za zakupninu, ukoliko je zakupac ne može platiti na osnovu prihoda koje ostvaruje. Takođe se propisuju i druge obaveze koje proističu iz prava koje ostvaruje, kao što su učešće u upravljanju i troškovima tekućeg održavanja i hitnih intervencija zgrade u kojoj se stan nalazi, uslovi za raskid ugovora o zakupu, obaveza da omogući vlasniku stana ulazak u stan najmanje dva puta godišnje, kao i da prava i obaveze zakupca i vlasnika stana, kao i druga pitanja od značaja za zakup koja nisu uređena ovim zakonom, uređuju se u skladu sa zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi.

Članom 66. Nacrta zakona menja se član 141. radi usklađivanja 1. i 2. stava ovog člana, pošto je u oba stava bio naveden zakupac kao subjekat u postupku koji se propisuje ovim članom zakona. Dopunom stava 3. propisuje se neophodna dokumentacija koju mora da podnese i suvlasnik stana ukoliko postoji, a što se pokazalo kao neophodno u praksi. Dodavanjem odredbe o dokumentaciji za dokazivanje prava na preseljenje, koju podnosi zakupac u postupku preseljenja, ista odredba koja je propisana članom 142. postavlja se na u odgovarajući član na početak postupanja iseljenja/preseljenja, čime se ujedno objedinjava ovaj postupak kao jedinstven i olakšava rad nadležnog organa. Takođe se preciziraju odredbe o odgovarajućem stanu na koji pravo ostvaruje ne samo nosilac prava, već i članovi njegovog porodičnog domaćinstva, kao i da se to pravo prenosi na članove porodičnog domaćinstva samo ako su u kontinuitetu koristili stan sa nosiocem prava.

Članom 67. Nacrta zakona menja se član 142. u cilju objedinjavanja postupka iseljenja i preseljenja, koji u slučaju da zakupac stana ne ispunjava uslove za preseljenje se okončava iseljenjem iz stana, dok se za zakupce koji to pravo ostvaruju postupak nastavlja sa utvrđivanjem prava na preseljenje, a čime se izbegava nepotrebno dupliranje postupka. Brišu se odredbe koje su već sadržane u prethodnom članu o dokazima za ostvarivanje prava koje podnosi zakupac i dopunjavaju se odredbe koje se odnose na donošenje akta kojim se utvrđuje odgovarajuće pravo u postupku, kao i rokovima za sprovođenje tog akta.

Članom 68. Nacrta zakona menja se član 143. izmenama koje takođe imaju za cilj objedinjavanje postupka iseljenja, odnosno preseljenja zakupca na način da se propiše dalje postupanje u jednom i u drugom slučaju, jer se po donošenju rešenja o ostvarivanju, odnosno ne ostvarivanju odgovarajućeg prava postupak različito okončava. U slučaju ostvarivanja prava na preseljenje, rešenje se ne izvršava sve dok se ne obezbedi stan za preseljenje, dok se u slučaju rešenja o iseljenju postupak okončava nakon primene odgovarajuće pravne zaštite. Na zahtev jedinica lokalne samouprave, rok za iseljenje po pravosnažnosti rešenja se povećava sa 30 na 90 dana, pošto je to zaštitni rok za prinudno iseljenje, koji je utvrđen članom 70. Zakona.

Članom 69. Nacrta zakona dopunjava se naslov iznad član 146. izrazom obezbeđivanje stana u javnoj svojini, s obzirom da ovaj član zakona uređuje obavezu odezbeđivanja stana za preseljenje, a ne samo rokove i prioritete. U samom članu se precizira postupanje nadležnog organa jedinice lokalne samouprave kada zakupac ne želi da prihvati ponuđena rešenja za preseljenje. Ova dopuna je uneta na osnovu predloga jedinica lokalnih samouprava, jer je praksa pokazala da postupak preseljenja može značajno da se produži u tom slučaju.

Članom 70. Nacrta zakona menja se član 147, na način da se u stavu 1. ovog člana precizira svrha dostavljanja predloga izgradnje objekata za preseljenje zakupaca iz stanova građana, odnosno da je ova obaveza propisana zbog planiranja lokalnog i republičkog budžeta za te potrebe. Takođe se menja sadržaj plana i programa preseljenja, a član se dopunjava i odredbom da jedinica lokalne samouprave koja raspolaže već izgrađenim stanovima za preseljenje nije dužna da ga donosi. plan i program u skladu sa ovim članom Zakona.

Članom 71. Nacrta zakona menja se član 149. preciziranjem statusa zakupca koji se preseljava u stan u javnoj svojini i briše se deo stava 2 koji uređuje pitanje određivanja zakupnine u stanovima građana, zadužbina i fondacija, jer je to pitanje već uređeno članom 140. Zakona.

Članom 72. Nacrta zakona vrši se tehnička ispravka člana 150. Zakona u smislu izmene redosleda reči.

Članom 73. Nacrta zakona vrši se tehnička ispravka člana 152. Zakona u stavu 1, kao i usklađivanje stava 4. sa izmenama koeficijenta za obračun zakupnine u član 139. Zakona.

Članom 74. Nacrta zakona dopunjava se naslov iznad član 153. u skladu sa izmenom člana. Izmena ovog člana se vrši u cilju izjednačavanja prava svih lica koja su rešavali stambenu potrebu po prethodnim propisima sa pravima koja su propisana ovim zakonom, pošto su nastavila sa korišćenjem stana u nesigurnom pravnom statusom i/ili bez mogućnosti korišćenja vidova stambene podrške koje ovaj zakon predviđa. Takođe, izmena se vrši u cilju obuhvatanja stambenom podrškom i onih lica koja su se penzionisala i stan koriste bez odgovarajućeg pravnog osnova, odnosno bez odgovarajućeg vida stambene podrške iako u najvećem broju ispunjavaju sve uslove za ostvarivanje prava na stambenu podršku po zakonu, u skladu sa čl. 89.-91.

Članom 75. Nacrta zakona menja se naslov ispred člana 154. u skladu sa izmenama tog člana. Ovim članom zakona su obuhvaćena sva zaposlena lica koja su rešavala stambene potrebe po Uredbi o rešavanju stambenih potreba izabranih, postavljenih i zaposlenih lica kod korisnika sredstava u državnoj svojini donete 2002. godine, kako bi im se omogućila kupovina stanova koji su im bili dodeljeni u zakup na određeno vreme. Naime, izmenom ove uredbe, koja je stupila na snagu 29. avgusta 2009. godine, brisana je mogućnost kupovine stanova dodeljenih u zakup na određeno vreme, čime su u nejednak položaj stavljena lica koja pre navedenih izmena nisu ostvarila pravo da kupe u odnosu na lica koja su do tog trenutka uspela da ostvare ovo pravo, stambenu potrebu su rešavali po osnovu istog propisa.

Članom 76. Nacrta zakona dopunjava se član 157. kojim se utvrđuje da danom stupanja na ovog zakona prestaju da važe čl. 52 [s7] i 53 [s7] Zakona o planiranju i izgradnji.

Članom 77. Nacrta zakona propisuje se stupanje na snagu ovog zakona.

Izvor: Vebsajt Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, 06.09.2023.