ZAKON O PLANIRANJU I IZGRADNJI: Precizirane su odredbe o energetskoj efikasnosti, pri čemu zakon sada propisuje da se prilikom izgradnje objekata mora voditi računa o energetskoj efikasnosti, te predviđa različite podsticajne mere za izgradnju i upotrebu objekata po međunarodno priznatim standardima

Zakon o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009, 81/2009 - ispr., 64/2010 - odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 - odluka US, 50/2013 - odluka US, 98/2013 - odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019 - dr. zakon, 9/2020, 52/2021 i 62/2023) je veliki i važan zakon, sistemski u oblasti građevinarstva i reguliše tri velike oblasti: prostorno planiranje i urbanizam, korišćenje građevinskog zemljišta i izgradnju objekata. Stupio je na snagu 11. septembra 2009. godine i od tada je pretrpeo 11 manjih ili većih izmena. Poslednja izmena se dogodila prošle godine i stupila je na snagu 4. avgusta.

Ovo je najobimnija izmena do sada i donela je nekoliko veoma značajnih novina, posebno u kontekstu očuvanja životne sredine i održivog razvoja.

Neke od najznačajnijih novina su:

• ponovo je osnovana Agencija za prostorno planiranje i urbanizam, koja će se na sveobuhvatan i stručan način baviti prostornim planiranjem, predlaganjem strategije i poslovima pripreme, koordinacije i praćenja izrade planskih dokumenata;
• ukinut je Zakon o pretvaranju prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu, čime se ukida i naknada za konverziju iz prava korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu za određena lica. Postavljen je krug lica za koje će biti doneti posebni zakoni, a koji do tada ne mogu konvertovati pravo korišćenja u pravo svojine na građevinskom zemljištu;
• uveden je institut Glavnog republičkog urbaniste;
• osnovana je platforma e-prostor;
• unapređen je elektronski sistem za izdavanje građevinskih dozvola (CEOP);
• predviđena je dodatna obaveza za investitore, osiguranje od štete pričinjene trećim licima, kao posledica izvođenja radova;
• delegirane su pojedine nadležnosti državnih organa na pravna lica i javne beležnike;
• uveden je i definisan termin “brownfield lokacije”, odnosno lokacije industrijskih i komercijalnih sadržaja, koje se ne koriste u dužem vremenskom periodu, a imaju potencijal za urbanu obnovu;
• precizirane su odredbe o zaštiti kulturnih dobara i zona od značaja za Republiku Srbiju, i još dosta drugih.

Značajan deo izmena ovog zakona se tiču zelene gradnje i očuvanja životne sredine i o njima će biti reči u nastavku ovog teksta.

Srbija je već ranije preuzela obaveze u oblasti zaštite životne sredine, brojnim međunarodnim ugovorima i konvencijama, između ostalih potpisnica je Sofijske deklaracije o Zelenoj agendi za Zapadni Balkan. Zelena agenda je predviđena Evropskim zelenim planom, koji je skup mera da Evropa bude klimatski neutralna do 2050. Izmenama iz 2023. godine ZPI je napravljen prvi korak u prihvatanju i implementaciji preporuka iz Sofijske deklaracije.

Velika tema novih izmena ZPI su odredbe o zelenoj gradnji i zakonodavac je na samom početku definisao termin zelene gradnje kao “način planiranja, projektovanja, izvođenja radova, korišćenja i održavanja objekata, kojima se smanjuje emisija gasova sa efektom staklene bašte, koriste ekološki sertifikovani građevinski materijali i oprema, efikasno koriste svi resursi, smanjuje produkcija i povećava korišćenje otpada od građenja i rušenja po modelu cirkularnosti, koriste obnovljivi izvori energije, što dovodi do poboljšanja kvaliteta života korisnika, zaštite životne sredine i unapređuje održivost”.

Razrađena je zelena agenda, precizirane su i izmenjene postojeće odredbe, a dodate su i neke nove. Uvodi se mnogo novih instituta i termina, kao i odredaba o zelenoj gradnji i elektromobilnosti. Precizirane su odredbe o energetskoj efikasnosti, pri čemu zakon sada propisuje da se prilikom izgradnje objekata mora voditi računa o energetskoj efikasnosti, te predviđa različite podsticajne mere za izgradnju i upotrebu objekata po međunarodno priznatim standardima.

Sve što je novim izmenama predviđeno kao obaveza ostavljen je i rok za početak primene. Samo se neke odredbe primenjuju odmah, ali za ono što zahteva usaglašavanje i finansijska sredstva, dat je rok za pripremu.

Sertifikat o energetskim svojstvima zgrada

Sertifikat o energetskim svojstvima zgrada, odnosno njenog posebnog dela, tzv. energetski pasoš, nije nov pojam, zakon ga je prepoznavao i ranije, ali sada on postaje obaveza za sve.

Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade je dokument koji prikazuje energetska svojstva zgrade, izdaje ga Centralni registar energetskih pasoša (CREP) i čini sastavni deo tehničke dokumentacije koja se prilaže uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole. Sadrži podatke o energetskom razredu zgrade, odnosno potrebnoj energiji za grejanje, o kvalitetu zgrade, kao i preporuke za unapređenje komfora i smanjenje potrošnje energije. Energetski najefikasnije zgrade najviše štede energiju za grejanje i hlađenje i imaju oznaku A+, a najniži razred je G.

Prvi energetski pasoš u Srbiji izdat je naselju Stepa Stepanović, u Beogradu i od tada je proteklo više od 10 godina. Za razliku od ranijih propisa, izmenama je oročen rok važenja, te sertifikat sada ima rok trajanja 10 godina i ne može da se produžuje, već nakon isteka mora da se pribavlja novi sertifikat.

Sertifikat energetske efikasnosti zgrada je obaveza za nove zgrade i za zgrade koje se saniraju i rekonstruišu, ali postaje obaveza i za one postojeće. U rokovima od 3, 5 i 10 godina, u zavisnosti od kategorije zgrade, sve zgrade će morati da pribave energetski pasoš i da podignu energetsku efikasnost za jedan razred.

Ova obaveza je veoma važna jer će, po proteku navedenih rokova, svako prometovanje nepokretnosti biti uslovljeno posedovanjem energetskog pasoša. Neće biti moguće zaključiti ugovor o kupoprodaji ili zakupu, ukoliko zgrada ne poseduje energetski pasoš. Takođe, propisane su i novčane kazne za vlasnike zgrada koji u propisanom roku ne pribave energetski pasoš.

S obzirom na to da je kod nas u državi dozvoljen promet objekata u izgradnji, ovo će biti jedini izuzetak kada za promet objekta neće biti potreban energetski pasoš, već će biti u sklopu dokumentacije za upis objekta u registar katastara nepokretnosti, nakon izdavanja upotrebne dozvole.

Rok za najširi krug građana je 10 godina i kod javnog beležnika ovo neće biti obaveza još 10 godina. Ipak, ova odredba je dosta kritikovana. S jedne strane, jasna je namera zakonodavca da propiše ovakvo ograničenje jer nema boljeg podsticaja na poštovanje zakona od nemogućnosti prometa nepokretnosti, ali u praksi mogu nastati veliki problemi u slučaju starogradnje. Sanacija i podizanje energetskog razreda iziskuje velike finansije. Ukoliko država ne obezbedi neki vid subvencija i pomoći, u primeni će ove odredbe biti veliki problem.

Sertifikat zelene gradnje

Sertifikat zelene gradnje ili zeleni sertifikat je potvrda koju izdaje međunarodni sistem za sertifikaciju zelenih zgrada, kojim se verifikuje da je objekat ispunio zadate kriterijume i služi za ocenjivanje kvaliteta i stepena ispunjenosti kriterijuma zelene gradnje. Svi objekti preko 10.000 m² bruto razvijene građevinske površine imaće obavezu da po izdavanju upotrebne dozvole pribave i zeleni sertifikat.

Da bi država nagradila takve investitore, odnosno da bi podstakla zelenu gradnju, predviđen je benefit za investitore. Po izdavanju upotrebne dozvole, sa izdatim sertifikatom zelene gradnje, investitor ima pravo na povraćaj novčanih sredstava u iznosu od 10% od ukupno utvrđenog iznosa doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta.

U izradi je i pravilnik koji će bliže urediti izdavanje zelenih sertifikata, a u pravilniku će biti razrađeno ono što piše u ZPI. Kao otvoreno pitanje je ostalo koji od međunarodno priznatih sertifikata zelene gradnje najviše odgovara našim uslovima.

Ostale izmene i dopune

Izmene ZPI donose još jednu novinu koja se odnosi na vlasnike benzinskih pumpi koje se nalaze na putevima 1.a reda, odnosno na autoputevima. Za njih je propisana obaveza da u okviru svojih parcela, u roku od dve godine od dana stupanja na snagu podzakonskog akta kojim se uređuje ovo pitanje, postave punjače za električna vozila.

Evropska Unija je donela brojne direktive kojim se postepeno izbacuju motori sa unutrašnjim sagorevanjem. Namera je da se podstakne korišćenje hibrida i automobila na električni pogon. Srbija kao tranzitna zemlja mora učestvovati u tim promenama.

Posebnim pravilnikom će biti propisan obavezan broj punjača, odnosno broj garažnih i parking mesta sa obaveznim minimalnim brojem mesta za punjenje električnih vozila, u stambeno - poslovnim objektima.

Takođe, u budućnosti, sve nove zgrade moraju biti projektovane, izgrađene i održavane tako da spoljne jedinice klima uređaja nisu vidljive, odnosno da ne vrše uticaj na neposredno okruženje. Postojeće zgrade će u roku od 2, 5 i 10 godina, u zavisnosti od kategorije zgrade, biti u obavezi da uklone, odnosno da izmeste sve spoljne jedinice klima uređaja na način da nisu vidljive, kao i da ne vrše uticaj na neposredno okruženje.

Srbija je dobila svoj prvi, zeleni zakon u oblasti građevinarstva i to je velika stvar. U pripremi su i podzakonski akti koji će dodatno precizirati i urediti sve promene koje su donete, posebno u delovima gde je zakon ostao nedorečen.

Praksa će pokazati da li i u kojoj meri kritikovane odredbe mogu ostati na snazi, ali predviđam da ćemo vrlo brzo dobiti i sledeću, dvanaestu izmenu zakona.

Izvor: Vebsajt Lawlife, Marija Pešović, advokat, 07.04.2024.
Naslov: Redakcija