ZAKON O EKSPROPRIJACIJI: Šta je eksproprijacija i kako se sprovodi

Eksproprijacija je reč koju je većina ljudi čula barem jednom u svakodnevnom životu ali malo je onih zaista poznaju ovaj postupak i način na koji mogu da ostvare prava ukoliko se ekspropriše njihova nepokretnost. U daljem stručnom tekstu potrudićemo se da vam pojasnimo šta predstavlja eksproprijacija, kao i postupak u kom se sa jedne strane nalazi “javni interes” a sa druge strane privatni interes pojedinca.

Šta je eksproprijacija?

Eksproprijacija predstavlja postupak prinudnog prelaska prava svojine na nepokretnosti iz privatne u državnu svojinu ili njeno ograničenje i ovaj postupak je regulisan Zakonom o eksproprijaciji ("Sl. glasnik RS", br. 53/95, "Sl. list SRJ", br. 16/2001 - odluka SUS i "Sl. glasnik RS", br. 20/2009, 55/2013 - odluka US i 106/2016 - autentično tumačenje).

U našem pravnom sistemu pravo svojine je apsolutno, neprikosnoveno i najznačajnije imovinsko pravo. Zato, osnovna zaštita ovog prava garantovana je Ustavom Republike Srbije ("Sl. glasnik RS", br. 98/2006 i 115/2021) gde je predviđeno da se pravo svojine na nepokretnosti može biti oduzeto ili ograničeno samo u javnom interesu utvrđenom na osnovu zakona, uz naknadu koja ne može biti niža od tržišne.

Nepokretnostima, u smislu ovog zakona, smatraju se zemljišta, zgrade i drugi građevinski objekti. Eksproprijacija se najčešće sprovodi radi zadovoljenja opšteg interesa koji često podrazumeva izgradnju puteva, mostova, pruga, gasovoda, izgradnje objekata iz oblasti zdravstva, kulture, sporta, odbrane, obrazovanja i slično. Takođe, eksproprijacija se sprovodi i radi obezbeđenja zaštite životne sredine, zaštite od elementarnih nepogoda, za potrebe raseljavanja naselja, radi eksploatacije mineralnih sirovina i dr.

Vrste eksproprijacije

Eksproprijacija može biti potpuna i delimična. Razlika između potpune i delimične eksproprijacije ogleda se u pravnim posledicama koje proizvode. Potpunom eksproprijacijom se menja vlasnik nepokretnosti koja se ekspropriše. S druge strane delimičnom eksproprijacijom se vlasniku ne oduzima pravo svojine na nepokretnosti već se njegovo pravo na određeni način ograničava. To najčešće podrazumeva da se u javnom interesu ustavnovljava pravo na toj nepokretnosti u korist korisnika a koje ograničava pravo svojine vlasnika nepokretnosti. Na primer, to bi podrazumevalo da korisnik stiče pravo zakupa na nepokretnosti ili pravo službenosti i to pravo može trajati najviše do tri godine. Po proteku roka korisnik je dužan da vrati zemljište u prvobitno stanje. Ono što je bitno jeste da se i kod delimične eksproprijacije mora utvrditi postojanje javnog interesa.

Uslovi za eksproprijaciju

Javni interes

Da bi eksproprijacija bila zakonita neophodno je da se ona sprovodi u javnom interesu. Stoga, pre podnošenja predloga za eksproprijaciju mora se utvrditi javni interes što se utvrđuje na osnovu zakona ili rešenja Vlade Republike Srbije a na osnovu podnetog predloga za utvrđivanje javnog interesa. Zakonom je predviđeno da je za utvrđivanje javnog interesa po predlogu Vlada dužna da odluči u roku od 90 dana. U rešenju u kome se utvrđuje javni interes za eksproprijaciju određuje se i korisnik eksproprijacije. Kao korisnik eksproprijacije najčešće se javljaju Republika Srbija, autonomna pokrajina, jedinica lokalne samouprave, javni fond, javno preduzeće itd.

Predlog ovlašćenog predlagača

Nakon što je aktom Vlade utvrđen javni interes, podnosi se predlog za eksproprijaciju opštinskoj upravi prema mestu gde se nalazi nepokretnost koja je predmet eksproprijacije u roku od jedne godine od dana utvrđivanja javnog interesa za eksproprijaciju. Predlagači mogu biti javni fondovi, javna preduzeća, privredna društva koja su osnovana od strane javnih preduzeća i drugi subjekti koje zastupa njihov ovlašćeni organ. Pravno lice koje namerava da podnese predlog za eksproprijaciju može od Ministarstva nadležnog za poslove finansija da traži da mu se dozvoli da na određenoj nepokretnosti izvrši potrebne pripremne radnje (ispitivanje zemljišta, premeravanje ili slično).

Rešenje o eksproprijaciji

O podnetom predlogu za eksproprijaciju odlučuje opština na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost. Pre donošenja rešenja, organ opštine je dužan da sasluša vlasnika nepokretnosti o činjenicama koje su od značaja za eksproprijaciju. Na navedeno rešenje o eksproprijaciji sopstvenik nepokretnosti kome se ona oduzima ima pravo žalbe. Žalba se podnosi Ministarstvu finansija kao drugostepenom nadležnom organu a preko prvostepenog organa koji je doneo rešenje.

Naknada

Naknada predstavlja jedan od najvažnijih elemenata pojma eksproprijacije. Uloga naknade sastoji se u obeštećenju sopstvenika i restituciji svojinskih odnosa. Po pravosnažnosti rešenja o eksproprijaciji nadležna opština je dužna da zakaže raspravu za određivanje naknade.

Korisnik eksproprijacije je dužan da dostavi ponudu o visini naknade. Ukoliko korisnik eksproprijacije i raniji sopstvenik nepokretnosti postignu sporazum o visini naknade ovaj sporazum ima snagu izvršne isprave.

Važno je napomenuti da osim naknade u novcu moguće je postići dogovor da naknada bude u obliku zamene za neku drugu nepokretnosti na primer druge zgrade ili stana, te se određuje i rok za izvršenje obaveza.

Ukoliko do sporazuma ne dođe u roku od dva meseca po nastupanju pravnosnažnosti rešenja visinu naknade utvrđuje sud u vanparničnom postupku.

Postupak za utvrđivanje naknade

Ukoliko nije postignut dogovor između vlasnika nepokretnosti i korisnika eksproprijacije, opštinski organ dužan je da pravnosnažno rešenje o eksproprijaciji sa spisima bez odlaganja dostavi nadležnom sudu koji će u vanparničnom postupku utvrditi naknadu. Postupak određivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost je hitan. Ako nadležni opštinski organ uprave ne postupi na ovaj način, sud će po službenoj dužnosti, a na inicijativu učesnika, sam zatražiti da mu se pravosnažno rešenje o eksproprijaciji dostavi. Prilikom određivanja naknade za eksproprisanu nepokretnost ceni se korist koju može dati ta nepokretnost njenim redovnim iskorišćavanjem, korist koju je raniji vlasnik imao od te nepokretnosti, ulaganje ranijeg vlasnika u tu nepokretnost. Pošto utvrdi sve važne činjenice, sud donosi rešenje kojim određuje oblik i obim, odnosno visinu naknade.

Troškove postupka snosi korisnik eksproprijacije, osim troškova koji su izazvani neopravdanim postupcima ranijeg sopstvenika.

Deeksproprijacija

Suprotno od eksproprijacije nalazi se mogućnost vraćanja u pređašnje stanje ili deeksproprijacija, do koje dolazi po zahtevu ranijeg sopstvenika nepokretnosti, a u slučaju kada eksproprijacija nije ostvarena ili ukoliko se u međuvremenu odredi drugačija svrha upotrebe eksproprisane nepokretnosti. Deeksproprijacija sprečava pojavu simulovanog pravnog uređenja, jer bi umesto ostvarivanja jednog cilja, korisnik eksproprijacije mogao da eksproprisanu nepokretnost upotrebi radi ostvarivanja nekog drugog cilja. Ukoliko korisnik eksproprijacije ne ostvari cilj u čije ime je do eksproprijacije došlo, raniji sopstvenik nepokretnosti može zahtevati povraćaj u pređašnje stanje.

Povreda prava - Faktička eksproprijacija

U praksi se dešavaju slučajevi u kojima je vlasniku oduzeta nepokretnost bez poštovanja zakonom propisanih pravila što se naziva “faktička eksproprijacija‟. Faktička eksproprijacija jeste prinudno oduzimanje nepokretnosti bez prethodne odluke o utvrđivanju javnog interesa ili rešenja o eksproprijaciji ili tako da se ne isplati naknada. Radi se o faktičkom zauzimanju imovine.

Zaštita prava u slučaju Faktičke eksproprijacije

Da bi vlasnik nepokretnosti zaštitio svoja povređena prava neophodno je da pokrene sudski postupak. Radi se o parničnom postupku u kom se traži naknada materijalne štete. U ovom postupku vlasnik nepokretnosti kao tužilac mora dokazati najpre da je organ vlasti oduzeo i iskoristio njegovu nepokretnost radi postizanja određenog cilja i to bez sprovođenja zakonom propisanog postupka. Pored ove osnovne činjenice, u postupku je potrebno utvrditi u kom procentu je organ vlasti zauzeo privatnu nepokretnost, da li je ona oduzeta u celosti ili samo određen deo, zatim da li je lokalitet opremio komunalnom infrastrukturom i da li je takvo komunalno opremanje uticalo na vrednost nepokretnosti. Odgovore na ova pitanja pruža veštak geodetske struke. Veštaka građevinske struke je potrebno konsultovati i prilikom utvrđenja druge važne stavke u postupku, a to je cena privatne parcele koja je faktički eksproprisana.

S obzirom na navedeno, važno je da vlasnik nepokretnosti ima stručnu pomoć već od samog početka kada se započinje postupak eksproprijacije, kako bi bio siguran da će se postupak sprovesti u skladu sa zakonom i da će ostvariti pripadajuću naknadu.

Izvor: Vebsajt Law life, Ivana Mažar, advokat u AK Anđelković, 15.02.2024.
Naslov: Redakcija