ZAKONI O PROMETU NEPOKRETNOSTI I O POSTUPKU UPISA U KATASTAR NEPOKRETNOSTI I KATASTAR INFRASTRUKTURE: Izmenama zakona omogućiti primenu “pametnog ugovora” u oblasti prometa nepokretnosti, odnosno postupka upisa prometa u katastar nepokretnosti

Imajući u vidu razvoj Blockchain-a, akte Evropske unije u ovoj oblasti, te iskustva drugih zemalja, već sada se može zaključiti kako će u bliskoj budućnosti doći do veće zastupljenosti “pametnih ugovora” u odnosima koji podrazumevaju:

•           upise tih ugovora i činjenica u vezi sa njihovom realizacijom u javne registre i evidencije (npr. promet nekretnina i upis u katastar nepokretnosti; ugovor o zalozi na pokretnim stvarima i upis u Registar zaloge; trgovina hartijama od vrednosti i sl);

•           kontrolu realizacije ugovornih obaveza, kao i fiskalnih obaveza koje nastaju u vezi sa tim (npr. promena vlasnika izvršenjem ugovora; promena obveznika poreza na imovinu i sl).

Na regulatornom polju, Zakon o digitalnoj imovini ("Sl. glasnik RS", br. 153/2020) po prvi put, u skladu sa napretkom tehnologije i digitalnom transformacijom, definiše pametan ugovor i propisuje pravni okvir za njegovu primenu. Ovaj zakon propisuje da je pametan ugovor - kompjuterski program ili protokol, zasnovan na tehnologiji distribuirane baze podataka ili sličnim tehnologijama, koji u celini ili delimično, automatski izvršava, kontroliše ili dokumentuje pravno relevantne događaje i radnje u skladu sa već zaključenim ugovorom, pri čemu taj ugovor može biti zaključen elektronski, putem tog programa ili protokola. Naročito bi bilo značajno omogućiti primenu pametnih ugovora u slučaju prometa nekretnina, koji podrazumeva složen, višefazni proces, jer bi to omogućilo automatizaciju okončanja određenih faza. Na primer:

•           kontrolu isplate prodajne cene, čime bi se ukinula suvišna procedura overe potvrde o isplati cene;

•           automatizaciju upisa vlasništva na stanu, nakon izdavanja upotrebne dozvole za zgradu i njenog upisa u katastar;

•           automatizaciju brisanja hipoteke nakon isplate bankarskog kredita, odnosno isteka roka obezbeđenja;

•           automatizaciju obračuna poreza na prenos apsolutnih prava i njegovog plaćanja;

•           automatizaciju promene obveznika Infostana i dr.

Naravno, ovde treba imati u vidu specifičnost imovinskih transakcija i to da Zakon o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015) u članu 4. propisuje da se ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, da je za ovaj posao isključivo nadležan javni beležnik i da ugovor koji nije zaključen na ovaj način ne proizvodi pravno dejstvo (apsolutna ništavost).

NALED u Sivoj knjizi 16 predlaže da se u cilju pojednostavljenja administrativnih procedura sprovede analiza najfrekventnijih procedura u vezi sa sticanjem prava koja se upisuju u javne registre i evidencije, odnosno ugovora koji podrazumevaju izveštavanje državnih organa ili nastanak poreskih obaveza, a u cilju identifikovanja procedura u kojima bi primena pametnog ugovora omogućila njihovo pojednostavljenje.

Takođe, sugerišu da se razmotri mogućnost izmene Zakona o prometu nepokretnosti i Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture ("Sl. glasnik RS", br. 41/2018, 95/2018, 31/2019, 15/2020 i 92/2023), tako što bi se omogućila primena “pametnog ugovora” u oblasti prometa nepokretnosti, odnosno postupka upisa prometa u katastar nepokretnosti. Dodatno, treba razmotri mogućnost primene pametnog ugovora u slučaju zaloge i finansijskog lizinga.

Imajući u vidu delikatnost ove pravne materije, sugerišu da se primena pametnih ugovora u prometu nepokretnostima sprovede uz analizu mogućih rešenja i širok konsultativni proces u pogledu primene tih rešenja sa predstavnicima Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), advokature, Javnobeležničke komore, agencija za promet nepokretnosti i drugih institucija koje su uključene u postupke i procedure u vezi sa prometom nepokretnosti. Smatraju da treba iskoristiti mogućnosti koje koncept “pametnih ugovora” pruža, pre svega u pogledu automatizacije procedure nakon zaključenja i overe ugovora o prometu nepokretnosti. Pametni ugovor se može razvijati tako da se relevantne radnje predviđene već zaključenim ugovorom i pravne posledice tih radnji automatizovano prate, kontrolišu i sprovode, kao na primer sprovođenje promene imaoca prava na nepokretnosti odmah nakon uplate prodajne cene na račun prodavca, odnosno izdavanja upotrebne dozvole; brisanje hipoteke po otplati kredita, odnosno isteka važnosti i sl.

Izvor: NALED Siva knjiga 16, 11.03.2024.
Naslov: Redakcija