ZAKONI O OBLIGACIONIM ODNOSIMA I O PROMETU NEPOKRETNOSTI: Kupoprodaja nepokretnosti u pravu Republike Srbije

Zakonom o obligacionim odnosima ("Sl. list SFRJ", br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, "Sl. list SRJ", br. 31/93, "Sl. list SCG", br. 1/2003 - Ustavna povelja i "Sl. glasnik RS", br. 18/2020) propisano je da ugovor o prodaji nepokretnih stvari mora biti zaključen u formi propisanoj posebnim zakonom koji uređuje promet nepokretnosti, pod pretnjom ništavosti.

Pored propisane forme, istim Zakonom propisana je i obavezna sadržina ugovora o prodaji, koji mora sadržati tačno određenu stvar koja se prodaje, odnosno nepokretnost, kao i tačno određenu cenu koju je kupac dužan isplatiti prodavcu. Pored navedenih obaveznih elemenata ugovora, ugovor može sadržati i druge odredbe koje se tiču obaveza samih ugovornih strana i ispunjenja samog ugovora. Ugovor, iako to nije izričito propisano Zakonom, mora sadržati i izrečenu izjavu prodavca čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugo lice, da pristaje na uknjižbu (clausula intabulandi), ova izjava se može dati i u obliku posebne isprave ili kroz sam ugovor.

Zakonom o prometu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015) propisano je da se Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje u formi u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, i to pred javnim beležnikom koji je nadležan za područje na kojem se nalazi nepokretnost. Dakle prema pravu Republike Srbije svaki ugovor kojim se prometuje nepokretnost se mora zaključiti u navedenoj formi, u suprotnom ugovor kojem nedostaje forma je ništav i ne proizvodi pravna dejstva. U slučaju da ugovorne strane zaključuju predugovor, neophodno je da isti bude zaključen u istoj formi koja je predviđena za sam ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Ovim Zakonom je utvrđena i obaveza javnog beležnika da ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koji je overio dostavi organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda, odnosno poreskoj upravi, dok je Zakonom o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova (“Sl. glasnik RS”, br. 41/2018) propisana i obaveza javnog beležnika da ovakav ugovor dostavi katastru nepokretnosti čime inicira i postupak upisa prava svojine kupca.

U pogledu nepokretnosti koje su izgrađene bez upotrebne dozvole, postoji mogućnost njihovog prometovanja ukoliko je za predmetnu nepokretnost pokrenut postupak ozakonjenja (legalizacije), i uz potvrdu izdatu od strane nadležnog Sekretarijata za legalizaciju. U praksi je potrebno izvršiti proveru sa nadležnim javnim beležnikom, iako je samim Zakonom propisana mogućnost zaključenja ovakvog ugovora uz upozorenje ugovornih strana o činjenici da nepokretnost nije legalizovana, postoje slučajevi gde javni beležnici odbijaju da izvrše solemnizaciju ovakvog ugovora, suprotno odredbama Zakona.

Nakon sastavljanja ugovora i zaključenja istog u zakonom propisanoj formi, kupac i prodavac pristupaju u ovlašćenu poslovnu banku u kojoj imaju račune radi transfera novca na ime kupoprodajne cene nepokretnosti. U praksi sve troškove ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, poput troška overe ugovora kod nadležnog javnog beležnika, troškove transfera novca sa računa kupca na račun prodavca, troškove uknjižbe, snosi kupac. Takođe kupac se ugovorom obavezuje da plati porez na prenos apsolutnih prava, iako se radi o zakonskoj obavezi prodavca, ova obaveza se u praksi prebacuje na kupca. Stopa poreza je 2.5% i obračunava se na kupoprodajnu cenu kao osnovicu.

Treba imati u vidu da prodavac može u zavisnosti od ispunjenosti zakonskih uslova imati i obavezu plaćanja poreza na kapitalnu dobit, kao prihoda koji je ostvaren prodajom nepokretnosti. Osnovica poreza na kapitalnu dobit predstavlja razliku u ceni po kojoj je prodavac stekao svojinu na nepokretnosti i cene po kojoj prodaje nepokretnost i u pravu Republike Srbije iznosi 15% od navedenog iznosa razlike u ceni. Prodavac je dužan da poresku prijavu podnese u roku od 10 dana od dana zaključenja ugovora. Važno je napomenuti da su ovog poreza oslobođeni oni koji su na nepokretnosti koja je predmet prodaje imali svojinu najmanje 10 godine, kao i prodavci koji su istu stekli nasleđivanjem u prvom naslednom redu, kao i u drugim slučajevima predviđenim zakonom.

Izvor: Izvor: Vebsajt Lawlife, Medo Zornić, advokat u Advokatskoj kancelariji T-S Legal, 30.05.2024.
Naslov: Redakcija