Nazad na elektronske dodatke

Uskladu sa Međunarodnim računovodstvenim standardom - MRS 40 Investicione nekretnine ("Sl. glasnik RS", br. 123/2020 - dalje: MRS 40) investiciona nekretnina je nekretnina (zemljište ili objekat - ili deo objekta ili oboje) koju drži vlasnik ili korisnik lizinga u okviru finansijskog lizinga u cilju ostvarivanja prihoda od zakupnine ili porasta vrednosti kapitala ili i jednog i drugog, a ne za:

• korišćenje u proizvodnji ili nabavci dobara ili usluga ili u administrativne svrhe; ili
• prodaju u redovnom toku poslovanja.

Početno priznavanje investicionih nekretnina se vrši po nabavnoj vrednosti/ceni koštanja, dok se naknadno vrednovanje vrši:

• prema punim MRS/MSFI - po metodu nabavne vrednosti ili metodu fer vrednosti;
• prema Međunarodnom standardu finansijskog izveštavanja (IFRS) za male i srednje entitete ("Sl. glasnik RS", br. 83/2018 - dalje: MSFI za MSP) - po fer vrednosti za investicione nekretnine čija se fer vrednost može pouzdano odmeriti bez prekomernih troškova ili napora, odnosno korišćenjem metoda nabavne vrednosti za sve ostale investicione nekretnine;
• prema Pravilniku o načinu priznavanja, vrednovanja, prezentacije i obelodanjivanja pozicija u pojedinačnim finansijskim izveštajima mikro i drugih pravnih lica ("Sl. glasnik RS", br. 89/2020 - dalje: Pravilnik za mikro i druga pravna lica) - po fer vrednosti za investicione nekretnine čija se fer vrednost može pouzdano utvrditi bez nepotrebnih troškova i napora na stalnoj osnovi, odnosno korišćenjem metoda nabavne vrednosti za sve ostale investicione nekretnine.

Ukoliko privredni subjekt naknadno odmeravanje investicionih nekretnina vrši po metodu fer vrednosti, efekti promene fer vrednosti se iskazuju preko Bilansa uspeha za period u kom su nastali, a investiciona nekretnina ne podleže obračunu računovodstvene amortizacije.

U slučaju kada su privredni subjekti koji primenjuju pune MRS/MSFI odabrali da primenjuju metod nabavne vrednosti, odnosno kada privredni subjekti koji primenjuju MSFI za MSP ili Pravilnik za mikro i druga pravna lica ne mogu pouzdano utvrditi fer vrednosti investicione nekretnine bez prekomernih troškova ili napora, te usled toga koriste metod nabavne vrednosti, investicione nekretnine se vrednuju po nabavnoj vrednosti umanjenoj za ukupnu akumuliranu amortizaciju i ukupne akumulirane gubitke zbog umanjenja vrednosti.

Investicione nekretnine koje jedna članica grupe daje u zakup drugoj

Prema paragrafu 15. MRS 40 u nekim slučajevima, privredni subjekt poseduje nekretnine koje su iznajmljene njegovom matičnom pravnom licu ili nekom od zavisnih pravnih lica i oni ih koriste. Ove nekretnine se ne mogu kvalifikovati kao investicione nekretnine u konsolidovanim finansijskim izveštajima, s obzirom da, sa aspekta grupe, nekretnine koristi vlasnik. Međutim, sa aspekta subjekta koji je vlasnik ovakvih nekretnina, iste predstavljaju investicione nekretnine ukoliko ispunjavaju uslove iz navedene definicije. Stoga, u svojim pojedinačnim finansijskim izveštajima, davalac lizinga tretira ovu nekretninu kao investicionu nekretninu.

Imajući u vidu činjenicu da povezana pravna lica koja ulaze u krug za konsolidovanje, a koja nemaju status matičnih pravnih lica, u skladu sa Zakonom o računovodstvu ("Sl. glasnik RS", br. 73/2019 i 44/2021 - dr. zakon) nemaju obavezu da prilikom sastavljanja svojih pojedinačnih finansijskih izveštaja primenjuju pune MRS/MSFI ukoliko nisu u pitanju velika pravna lica i javna društva, kao i da su računovodstvenim standardima propisani različiti principi vrednovanja nekretnina i investicionih nekretnina, prilikom pripreme i sastavljanja konsolidovanih finansijskih izveštaja može se javiti potreba da se izvrše odgovarajuća usklađivanja.

Privredni subjekti koji primenjuju pune MRS/MSFI vrednovanje nekretnina vrše u skladu sa Međunarodnim računovodstvenim standardom - MRS 16 Nekretnine, postrojenja i oprema ("Sl. glasnik RS", br. 123/2020) po modelu nabavne vrednosti ili modelu revalorizacije koji podrazumeva procenu fer vrednosti. U skladu sa tim, računovodstvena politika naknadnog vrednovanja nekretnina, postrojenja i opreme u konsolidovanim finansijskim izveštajima može biti jedna od dve navedene metode.

U slučaju kada jedna članica grupe izdaje nekretninu drugoj članici grupe, pri čemu je predmetna nekretnina u poslovnim knjigama izdavaoca evidentirana na računu 024, moguće su sledeće situacije:

• Ukoliko se investicione nekretnine vrednuju po metodu nabavne vrednosti u pojedinačnim finansijskim izveštajima, pri čemu se ista metoda koristi i za vrednovanje nekretnina u konsolidovanim finansijskim izveštajima, potrebno je samo izvršiti reklasifikaciju sa investicionih nekretnina (račun 024) na nekretnine koje koristi vlasnik (npr. račun 022) bez ikakvih usklađivanja.

Primer 1:

Matično pravno lice izdaje u zakup skladišni prostor zavisnom pravnom licu. Nabavna vrednost objekta iznosi 50.000.000 dinara, a ukupna kumulirana amortizacija 30.000.000 dinara, od čega se na 2024. godinu odnosi 1.000.000 dinara.

• Ukoliko se investicione nekretnine vrednuju po metodu nabavne vrednosti u pojedinačnim finansijskim izveštajima, dok se nekretnine na nivou grupe vrednuju po modelu revalorizacije, reklasifikacija investicione nekretnine na nekretninu koju koristi vlasnik (npr. sa računa 024 na račun 022) zahteva procenu njene fer vrednosti. U slučaju da je procenjena fer vrednost na dan reklasifikacije veća od knjigovodstvene vrednosti investicione nekretnine, razlika se priznaje u korist računa revalorizacionih rezervi, dok je u slučaju manje fer vrednosti razliku potrebno proknjižiti na teret rashoda perioda. Pored navedenog, potrebno je utvrditi rashod amortizacije na osnovu revalorizovane vrednosti nekretnine.

Primer 2:

Matično pravno lice izdaje poslovni objekat zavisnom pravnom licu koji je nabavljen u toku godine, a koji se vrednuje po metodu nabavne vrednosti. Nabavna vrednost objekta iznosi 50.000.000 dinara, a godišnja amortizacija je utvrđena po stopi od 5% u iznosu od 2.500.000 dinara. Procenjena fer vrednost na datum bilansa iznosi 52.000.000 dinara.

Kako je objekat nabavljen u toku godine, amortizacija nekretnine koja se iskazuje u konsolidovanim finansijskim izveštajima obračunata je na nabavnu vrednost, dok će naredne godine obračun biti izvršen primenom odgovarajuće amortizacione stope na revalorizovanu vrednost.

• U slučaju da se investiciona nekretnina u pojedinačnim finansijskim izveštajima naknadno vrednuje po fer vrednosti, a nekretnine se u konsolidovanim finansijskim izveštajima vrednuju po revalorizovanoj vrednosti, prilikom reklasifikacije sa računa investicionih nekretnina na račun nekretnina koje koristi vlasnik potrebno je pozitivne efekte procene fer vrednosti koji su evidentirani preko Bilansa uspeha evidentirati preko revalorizacionih rezervi, kao i obračunati računovodstvenu amortizaciju, imajući u vidu činjenicu da se u ovom slučaju na investicione nekretnine ne obračunava računovodstvena amortizacija, a efekti promene fer vrednosti se iskazuju preko Bilansa uspeha, dok se na nekretnine obračunava računovodstvena amortizacija, a efekti revalorizacije se iskazuju preko revalorizacionih rezervi.

Primer 3:

Matično pravno lice izdaje poslovni prostor nabavljen u toku 2024. godine zavisnom pravnom licu. Nabavna vrednost investicione nekretnine iznosi 40.000.000 dinara, dok je procenjena fer vrednost na datum bilansa 44.000.000 dinara.

Utvrđena stopa za obračun računovodstvene amortizacije nekretnine iznosi 3%.

Računovodstvena amortizacija nekretnine je obračunata primenom stope od 3% na nabavnu vrednost. Revalorizovana vrednost nekretnine u iznosu od 44.000.000 dinara biće osnovica za obračun amortizacije naredne godine pri izradi konsolidovanih finansijskih izveštaja.

Iznos revalorizacionih rezervi je veći od iznosa prihoda od usklađenja, iz razloga što se obračunom amortizacije sadašnja vrednost smanjila za 1.200.000 dinara, tako da je razlika između procenjene i sadašnje vrednosti 5.200.000 dinara.

Pored korekcija prikazanih u primerima, potrebno je izvršiti prebijanje prihoda i rashoda po osnovu zakupa iskazanih u pojedinačnim finansijskim izveštajima zakupca i zakupodavca, kao njihova međusobna potraživanja i obaveze, ukoliko nisu naplaćena, odnosno isplaćena do datuma bilansa.

Primer 4:

Matično pravno lice je izdalo nekretninu zavisnom pravnom licu u toku 2024. godine, odmah nakon njene nabavke. Ukupan prihod od zakupa priznat u Bilansu uspeha iznosi 800.000 dinara. Na datum bilansa ne postoje neizmirena potraživanja po osnovu prihoda od zakupnine.

Predmetna nekretnina se u poslovnim knjigama matičnog pravnog lica vodi kao investiciona nekretnina na računu 024 po fer vrednosti koja na dan 31.12.2024. iznosi 55.000.000 dinara. Inicijalna nabavna vrednost predmetne nekretnine je iznosila 50.000.000 dinara. Prema odabranim računovodstvenim politikama za naknadno odmeravanje investicionih nekretnina primenjuje se metod nabavne vrednosti.

Procenjeni korisni vek trajanja nekretnine iznosi 20 godina, tako da je amortizaciona stopa 5%.

Nekretnina je data u zakup na period od četiri godine uz godišnju zakupninu od 800.000 dinara, što znači da ukupna nominalna vrednost obaveze po osnovu zakupa iznosi 3.200.000 dinara (4x800.000). Na osnovu utvrđene sadašnje vrednosti obaveze po osnovu zakupa (3.027.427 dinara) u poslovnim knjigama zavisnog pravnog lica (zakupca) priznata je imovina s pravom korišćenja i obaveza po osnovu zakupa.

S obzirom da je reč o ugovoru o zakupu u skladu sa MSFI 16, sadašnja vrednost obaveze po osnovu zakupa utvrđena je primenom inkrementalne kamatne stope koja je procenjena u iznosu od 2,25% na sledeći način:

Za potrebe knjiženja tokom perioda trajanja zakupa neophodno je na početku tog perioda napraviti obračun, da bi znali koji deo godišnje zakupnine, koju zavisno pravno lice (zakupac) plaća po računu matičnom pravnom licu (zakupodavac) u iznosu od 800.000 dinara, se odnosi na kamatu, a koji na glavnicu obaveze po osnovu zakupa:

Pored kamata koje se priznaju, na osnovu navedenog obračuna, kao rashod svakog perioda za vreme trajanja zakupa zavisno pravno lice (zakupac) priznaje i rashod amortizacije u godišnjem iznosu od 756.858,80 dinara (3.027.427,20 : 4).

U 2024. godini po osnovu predmetnog zakupa u poslovnim knjigama zakupca priznati su kao rashodi perioda troškovi kamate u iznosu od 68.116 dinara i troškovi amortizacije u iznosu od 756.859 dinara.

Kao što se vidi iz tabele, investiciona nekretnina je reklasifikovana sa računa 024 na račun 022 u visini nabavne vrednosti (50.000.000 dinara) i obračunati su troškovi amortizacije i ispravka vrednosti (5% od 50.000.000 dinara). Efekat procene fer vrednosti u iznosu od 5.000.000 dinara koji je u pojedinačnim finansijskim izveštajima priznat kao prihod, u konsolidovanim finansijskim izveštajima treba eliminisati na teret rezultata.

• Ukoliko se investicione nekretnine u pojedinačnim finansijskim izveštajima vrednuju po fer vrednosti, dok se nekretnine u konsolidovanim finansijskim izveštajima vrednuju po nabavnoj vrednosti, prilikom reklasifikacije sa računa 024 na račun 022 efekat procene fer vrednosti investicionih nekretnina iskazan kao prihod u pojedinačnim finansijskim izveštajima se ukida preko rezultata ranijih godina. Takođe, potrebno je izvršiti obračun računovodstvene amortizacije.

Primer 5:

Zavisno pravno lice izdaje poslovni prostor matičnom pravnom licu. Nabavna vrednost investicione nekretnine iznosi 30.000.000 dinara, a amortizaciona stopa 4%. Procenjena fer vrednosti na datum bilansa je 35.000.000 dinara.

Ukupan prihod od zakupa priznat u Bilansu uspeha iznosi 400.000 dinara. Na datum bilansa ne postoje neizmirena potraživanja po osnovu zakupnine.

Nekretnina je data u zakup na period od tri godine uz godišnju zakupninu od 400.000 dinara, što znači da ukupna nominalna vrednost obaveze po osnovu zakupa iznosi 1.200.000 dinara (3x400.000). Na osnovu utvrđene sadašnje vrednosti obaveze po osnovu zakupa (1.147.758 dinara) u poslovnim knjigama matičnog pravnog lica (zakupca) priznata je imovina s pravom korišćenja i obaveza po osnovu zakupa.

U 2023. godini po osnovu predmetnog zakupa u poslovnim knjigama zakupca priznati su kao rashodi perioda troškovi kamate u iznosu od 25.825 dinara i troškovi amortizacije u iznosu od 382.586 dinara.

S obzirom da je reč o ugovoru o zakupu u skladu sa MSFI 16, sadašnja vrednost obaveze po osnovu zakupa utvrđena je primenom inkrementalne kamatne stope koja je procenjena u iznosu od 2,25% na sledeći način:

Za potrebe knjiženja tokom perioda trajanja zakupa neophodno je na početku tog perioda napraviti obračun, da bi znali koji deo godišnje zakupnine, koju matično pravno lice (zakupac) plaća po računu zavisnog pravnog licu (zakupodavac) u iznosu od 400.000 dinara, se odnosi na kamatu, a koji na glavnicu obaveze po osnovu zakupa:

Pored kamata koje se priznaju, na osnovu navedenog obračuna, kao rashod svakog perioda za vreme trajanja zakupa matično pravno lice (zakupac) priznaje i rashod amortizacije u godišnjem iznosu od 382.586,13 dinara (1.147.758,40 : 3).

Kao što se vidi iz tabele, investiciona nekretnina je reklasifikovana sa računa 024 na račun 022 i obračunati su troškovi amortizacije i ispravka vrednosti (4% od 30.000.000 dinara). Efekat procene fer vrednosti u iznosu od 5.000.000 dinara koji je u pojedinačnim finansijskim izveštajima priznat kao prihod, u konsolidovanim finansijskim izveštajima treba eliminisati na teret rezultata.

S druge strane, u slučaju zakupa na koji se ne primenjuju opšta pravila iz MSFI 16, već se rashodi zakupa priznaju na linearnoj osnovi, konsolidovanje prihoda i rashoda po osnovu zakupa vrši se na isti način kao i kod bilo koje druge međusobne usluge između povezanih pravnih lica (prostim prebijanjem rashoda iskazanog u poslovnim knjigama primaoca usluge sa prihodom od pružene usluge iskazanog u poslovnim knjigama pružaoca usluge).

Investicione nekretnine koje se daju u zakup licima van grupe

U skladu sa Međunarodnim standardom finansijskog izveštavanja - MSFI 10 Konsolidovani finansijski izveštaji ("Sl. glasnik RS", br. 123/2020) jedan od osnovnih računovodstvenih zahteva u vezi sastavljanja konsolidovanih finansijskih izveštaja podrazumeva da je matično pravno lice obavezno da priprema konsolidovane finansijske izveštaje korišćenjem jednoobraznih računovodstvenih politika za slične transakcije i ostale događaje pod sličnim okolnostima. Ukoliko član grupe za konsolidovanje koristi računovodstvene politike drugačije od onih koje su usvojene u konsolidovanim finansijskim izveštajima za transakcije iste vrste i događaje pod sličnim okolnostima, neophodno je izvršiti odgovarajuće korekcije u pojedinačnim finansijskim izveštajima tog člana grupe prilikom pripreme za sastavljanje konsolidovanih finansijskih izveštaja kako bi se obezbedila usaglašenost sa računovodstvenim politikama grupe.

U skladu sa navedenim, u slučaju kada se investicione nekretnine izdaju licima van grupe, a izdavalac nekretnine za njeno vrednovanje koristi drugačiji metod od onoga koji je usvojen na nivou grupe, potrebno je izvršiti odgovarajuća usklađivanja. Pri tome, moguće su sledeće situacije:

• Investicione nekretnine se u pojedinačnim finansijskim izveštajima vrednuju po metodu fer vrednosti, a u konsolidovanim finansijskim izveštajima po metodu nabavne vrednosti.

Primer 6:

Zavisno pravno lice izdaje investicionu nekretninu licu van grupe koju u svojim pojedinačnim finansijskim izveštajima vrednuje po metodu fer vrednosti. Investicione nekretnine se u konsolidovanim finansijskim izveštajima vrednuju po metodu nabavne vrednosti. Nabavna vrednost investicione nekretnine iznosi 40.000.000 dinara, a procenjena fer vrednosti na datum bilansa iznosi 42.000.000 dinara. Amortizaciona stopa iznosi 2%.

• Investicione nekretnine se u pojedinačnim finansijskim izveštajima vrednuju po metodu nabavne vrednosti, a u konsolidovanim finansijskim izveštajima po metodu fer vrednosti.

Primer 7:

Zavisno pravno lice izdaje investicionu nekretninu nabavljenu u toku godine licu van grupe koju u svojim pojedinačnim finansijskim izveštajima vrednuje po metodu nabavne vrednosti. Investicione nekretnine se u konsolidovanim finansijskim izveštajima vrednuju po metodu fer vrednosti. Nabavna vrednost investicione nekretnine iznosi 40.000.000 dinara, a procenjena fer vrednost na datum bilansa iznosi 42.000.000 dinara. Amortizaciona stopa iznosi 2%.

Redakcija
Biljana Mihajlović