OTKAZ I RASKID UGOVORA O ZAKUPU POSLOVNOG PROSTORA ZBOG POSLEDICA VANREDNOG STANJA

Nakon proglašenja vanrednog stanja, a na osnovu Odluke o proglašenju vanrednog stanja ("Sl. glasnik RS", br. 29/2020) donet je niz propisa kojima su regulisane pojedine oblasti života građana, ali i poslovanja privrede, što direktno npr. promenom načina rada ugostiteljskih objekata, što posledično, npr. ograničavanjem vremena za kretanje ljudi. Posledice uvedenih mera, između ostalih, prvi su osetili privredni subjekti koji svoje proizvode i usluge pružaju fizičkim licima, i to putem maloprodajnih objekata (online prodaja u nekoj meri i dalje može da funkcioniše).

Navedeno stanje je dovelo do toga da veliki broj zakupaca poslovnih objekata, koji najčešće funkcionišu kao maloprodajni, nema potrebu za zakupom lokala u periodu vanrednog stanja, a ima i jak razlog zbog kojeg mu navedeni prostor nije potreban - nemogućnost obavljanja delatnosti, zbog koje je i zakupljen poslovni prostor. Kao najbolji primer problema mogu poslužiti veliki tržni centri, koji zbog ograničenja broja lica u zatvorenom prostoru gube svoju svrhu u vreme vanrednog stanja, te će promet maloprodajnih objekata ili biti znatno umanjen ili potpuno obustavljen. U tim uslovima štetu trpe i zakupodavci i zakupci lokala.

U ovom tekstu ćemo analizirati norme relevantnih propisa kojima je propisano pravo na otkaz, kao i pravo na raskid ugovora o zakupu koji se može koristiti u sadašnjoj situaciji, ali i druge norme koje mogu biti od značaja za odnos zakupca i zakupodavaca poslovnog prostora u periodu vanrednog stanja.

Sloboda ugovaranja

"Strane u obligacionim odnosima su slobodne, u granicama prinudnih propisa, javnog poretka i dobrih običaja, da svoje odnose urede po svojoj volji. " - član 10. Zakona o obligacionim odnosima ("Sl. list SFRJ", br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, "Sl. list SRJ", br. 31/93, "Sl. list SCG", br. 1/2003 - Ustavna povelja i "Sl. glasnik RS", br. 18/2020 - dalje: ZOO).

Dve strane ostvaruju prava i obaveze na način na koji su to uredili ugovorom o zakupu. Osim onih normi koje su imperativnog karaktera, a koje su retke u samom ZOO, strane su slobodne da svoje odnose urede onako kako njima najviše odgovara. Ipak, veliki broj ugovora o zakupu ne sadrži poželjne odredbe o npr. nemogućnosti ispunjenja ugovora ili o pravu na raskid ugovora u vanrednim okolnostima i sl., te se odgovori na sva takva pitanja moraju potražiti u ZOO.

U tom smislu odredbe ZOO kojima je uređen ugovor o zakupu, uređuju ona pitanja koja strane propuste da urede ugovorom, a koja su od ključnog značaja, kao npr. otkazni rok.

Otkaz ugovora o zakupu

Ugovor o zakupu zaključen na određeno vreme prestaje samim protekom vremena za koje je zaključen, dok ugovor o zakupu čije trajanje nije određeno - nije ugovoren otkazni rok, niti se može odrediti iz okolnosti ili mesnih običaja, prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, poštujući otkazni rok ustanovljen zakonom.

Dakle, tek ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi 8 (osam) dana kako predviđa član 597. ZOO.

Ipak, ZOO postavlja i jedan uslov, a to je da otkaz ne može biti dat u nevreme.

Sâm ZOO, ali ni dosadašnja sudska praksa nije ponudila rešenje za tumačenje pojma "nevreme", već je to tumačenje prepušteno konkretnom sudiji u konkretnom sporu. U teoriji, ali i praksi, najčešće se nailazi na stanovište da je nevreme zapravo trenutak kada bi otkaz prouzrokovao izuzetno veliku štetu jednoj od strana ugovornica, kao npr. Gordana Ajnšpiler-Popović u tekstu TRAJANJE I PRESTANAK UGOVORA O ZAKUPU: • Stavovi sudske prakse u pogledu prestanka ugovora o zakupu na određeno i neodređeno vreme • objavljeno kao stručni komentar - e-Press: "Zakonsko ograničenje je da se otkaz ne može dati u nevreme, a što znači da se ne može dati u trenutku kada bi to suprotnoj strani nanelo izuzetno veliku štetu."

Da li se proglašenje vanrednog stanja smatra nevremenom u smislu prestanka ugovora o zakupu? To je pitanje koje treba rešavati u svakom konkretnom slučaju uzimajući u obzir i epidemiju koja je na snazi. Svakako će epidemija i otkazi zakupaca naneti veliku, ili izuzetno veliku štetu onim subjektima kojima je izdavanje poslovnog prostora osnovna delatnost. Otkaz onim subjektima, koji pak pored obavljanja delatnosti od koje stiču prihode, izdaju i manji broj nepokretnosti jer im nisu potrebne npr. jedan magacin, a prihodi od zakupa nisu ključni za poslovanje, neće naneti "izuzetno veliku štetu".

Argumentujući u suprotnom smeru, da jeste moguće dati otkaz u ovoj situaciji ističemo odredbu stava 3. istog člana - člana 597. ZOO kojom je propisano da ako su zakupljene stvari opasne po zdravlje, zakupac može otkazati ugovor bez davanja otkaznog roka, čak i ako je u času zaključenja ugovora to znao.

Član 598. pak predviđa da zakup prestaje ako zakupljena stvar bude uništena nekim slučajem više sile, međutim nema mesta primeni ove norme u situaciji epidemije jer nije došlo do uništenja zakupljenih nepokretnosti.

Raskid ugovora o zakupu

Mogući relevantni uslovi za raskid ugovora o zakupu su propisani odredbom čl. 578. i 579. Ako u času predaje zakupljena stvar ima neki nedostatak koji se ne može otkloniti, zakupac može, po svom izboru, raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine, a propisano je da ako zakupodavac ne otkloni nedostatak u naknadnom primerenom roku koji mu je zakupac odredio, zakupac može raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine. Isto važi i za situaciju kad u toku zakupa nastane neki nedostatak na zakupljenoj stvari. A u skladu sa odredbom stava 2. člana 579. ZOO ove odredbe se primenjuju i u slučajevima kad zakupljena stvar nema neko svojstvo koje po ugovoru ili običaju treba da ima ili kad to svojstvo izgubi u toku zakupa.

Može se tumačiti da zakupljeni prostor jeste izgubio svojstvo zbog kojeg je i uzet u zakup - lokaciju. Lokacija određuje uspeh plasmana određene robe ili usluga, barem u bitnom delu, a što utiče i na želju zakupca za zakupom, kao i na cenu zakupa. Ukoliko je određeni poslovni prostor zakupljen zbog toga što se nalazi npr. u prometnom tržnom centru, pa je i cena zakupa bila visoka, može se argumentovati da zakupljena stvar jeste izgubila svojstvo koje po ugovoru ili običaju treba da ima ograničavanjem kretanja ljudi. Ipak, u aktuelnoj situaciji navedeno nije u moći zakupodavca - on ove nedostatke ne može ispraviti.

Dalje, moguće je tražiti raskid ugovora o zakupu, ukoliko se steknu pretpostavke za raskidanje ili izmene ugovora zbog promenjenih okolnosti su uređene članom 133. ZOO. Ovaj osnov raskida ugovora se onosi na sve ugovore, ne samo ugovore o zakupu, ali se može primeniti i u ovom slučaju.

U skladu sa odredbom stava 1. ovog člana - ako posle zaključenja ugovora nastupe okolnosti koje otežavaju ispunjenje obaveze jedne strane, ili ako se zbog njih ne može ostvariti svrha ugovora, a u jednom i u drugom slučaju u toj meri da je očigledno da ugovor više ne odgovara očekivanjima ugovornih strana i da bi po opštem mišljenju bilo nepravično održati ga na snazi takav kakav je, strana koja zbog promenjenih okolnosti ne može ostvariti svrhu ugovora može zahtevati da se ugovor raskine.

Raskid ugovora, po osnovu ove pretpostavke, ne može se zahtevati ako je strana koja se poziva na promenjene okolnosti bila dužna da u vreme zaključenja ugovora uzme u obzir te okolnosti ili ih je mogla izbeći ili savladati. Takođe, propisano je i da se strana koja je zahtevala raskid ugovora, ne može pozivati na promenjene okolnosti koje su nastupile po isteku roka određenog za ispunjenje njene obaveze.

Isti argument o nepotrebnosti daljeg zakupa lokala usled epidemije, opisan gore, bi mogao da se ističe i uz zahtev za raskid ugovora po ovom osnovu.

Ugovor se neće raskinuti ako druga strana ponudi ili pristane da se odgovarajući uslovi ugovora pravično izmene. Strana koja je ovlašćena da zbog promenjenih okolnosti zahteva raskid ugovora dužna je da o svojoj nameri da traži raskid ugovora obavesti drugu stranu čim je saznala da su takve okolnosti nastupile, a ako to nije učinila, odgovara za štetu koju je druga strana pretrpela zbog toga što joj zahtev nije bio na vreme saopšten (čl. 133. i 134. ZOO).

U praksi, prema našim saznanjima, već postoje ponude zakupodavaca poslovnog prostora u tržnim centrima, da se ugovori o zakupu održe na snazi, a da za vreme trajanja epidemije zakupci budu oslobođeni plaćanja zakupnine, što jeste razumna poslovna ponuda i može biti deo rešenja problema.

Takođe, treba imati u vidu da su okolnosti od značaja za odluku suda uređene članom 135. ZOO kojim je propisano da će se, pri odlučivanju o raskidanju ugovora, odnosno o njegovoj izmeni, sud rukovoditi načelima poštenog prometa, vodeći računa naročito o cilju ugovora, o normalnom riziku kod ugovora odnosne vrste, o opštem interesu, kao i o interesima obeju strana.