Email Print

NACRT ZAKONA O UPISIMA U KATASTAR: Primedbe Advokatske komore Srbije na Nacrt zakona


Advokatska komora Srbije uputila je, 18. aprila 2017. godine, Ministarstvu građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Sektoru za građevinske poslove, sprovođenje objedinjene procedure i ozakonjenje, primedbe na Nacrt zakona o upisima u katastar, a koje možete videti u nastavku.

Advokatska komora Srbije predlaže izmenu odredbi čl. 45.st.tač.1. i čl. 46. st. 2. Nacrta zakona o upisima u katastar, i predlaže da se nacrtom prihvati alternativa za st. 2. člana 83., tako da ove odredbe glase:

Član 45.

(I) Privatna isprava, odnosno isprava o pravnom poslu, pored opštih uslova koji važe za ispravu za upis, da bi bila podobna za upis, mora:

l) Biti sačinjena u pisanoj formi u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave;

2) Sadržati izjavu o dozvoli upisa, koja nije uslovljena niti oročena.

(2) Ako izjava o dozvoli upisa nije sadržana u privatnoj ispravi, odnosno ispravi o pravnom poslu, može biti data u posebnoj ispravi uz overu potpisa lica koje izjavu daje.

(3) U slučaju da izjava o upisu nije sadržana u ispravi o pravnom poslu nastaloj pre stupanja na snagu katastra nepokretnosti u katastarskoj opštini na koju se isprava odnosi. upis će se izvršiti ako se ustanovi da nema drugih smetnji za upis.

Član 46.

(l) Javna isprava je isprava koju je propisanom obliku izdao sud, nadležni državni i drugi organ u granicama svojih ovlašćenja. kao i isprava koju je u takvom obliku izdala. odnosno sačinila, u vršenju javnih ovlašćenja. druga organizacija ili lice.

(2) Javne isprave su i javnobeležničke isprave koje su sačinili, izdali i potvrdili javni beležnici i odluke na čije donošenje su ovlašćeni, a u skladu sa zakonima kojima se uređuje njihova delatnost.

(3) Javna isprava da bi bila podobna za upis mora biti pravosnažna. Odnosno izvršna.

(4) Strana javna isprava, odnosno isprava koja se u državi sastavljanja smatra javnom ispravom, smatra se podobnom za upis, ako je priznata u Republici Srbiji u skladu sa zakonom.

Član 83.

(I) U katastar nepokretnosti upisuju se podaci o imaocima prava na parceli na osnovu isprave kojom se dokazuje pravni kontinuitet u odnosu na imaoca prava upisanog u postojećem katastru nepokretnosti, u smislu ovog zakona.

(2) Ako je površina parcele utvrđena prema faktičkom stanju veća od površine parcele naznačene u ispravi, lice utvrđeno za imaoca prava upisaće se na površini parcele utvrđenoj prema faktičkom stanju.

(3) Ako se ne mogu prikupiti podaci o imaocu prava na nepokretnosti na način iz stava 1. ovog člana, koriste se podaci o imaocu prava koje sadrže postojeći katastar nepokretnosti.

Obrazloženje predloga:

U Nacrtu zakona o upisima u katastar, za advokaturu je bitno kako su nacrtom predviđeni opšti uslovi za upis stvarnih prava, predbeležbe i zabeležbe, a posebno u ovoj glavi zakona, i koje su to isprave za upis stvarnih prava.

Odredbom čl. 44. Nacrta zakona, propisano je da se upis u katastar vrši na osnovu privatne i javne isprave, koja je po sadržini i formi podobna za upis.

Odredbom čl. 45 Nacrta zakona (privatna isprava) u stavu 1. tač.1. propisuje se da privatna isprava mora biti sačinjena u pisanoj formi uz overu potpisa lica između kojih se isprava sačinjava, ako posebna forma nije propisana posebnim zakonom.

Komentar: posebna forma za ugovore o prometu nepokretnosti propisana je odredbom čl. 4. Zakona o prometu nepokretnosti (solemnizacija).

Odredbom čl. 46. Nacrta zakona, stavom 2. je propisano da su javne isprave i javnobeležničke isprave i odluke koje su sačinili, izdali, doneli ili potvrdili javni beležnici.

Pitanje je šta se u Nacrtu zakona podrazumeva pod "Javnobeležničkim ispravama i odlukama koje su sačinili, izdali, doneli ili potvrdili javni beležnici", pa u tumačenju ove odredbe, moramo poći od Zakona o javnom beležništvu i javnobeležničkoj delatnosti.

Prema odredbi čl. 4. Zakona o javnom beležništvu, javni beležnik je ovlašćen da obavlja sledeće poslove:

1) sastavlja, overava i izdaje javne isprave o pravnim poslovima, izjavama i činjenicama na kojima se zasnivaju prava i overava privatne isprave.

2) preuzima na čuvanje isprave, novac, hartije od vrednosti i druge predmete.

3) na osnovu ovog zakona i po odluci suda obavlja poslove koji mu se po zakonu mogu poveriti.

4) preduzima druge radnje u skladu sa zakonom.

Prema čl. 6. ovog Zakona, javnobeležničke isprave su isprave o pravnim poslovima i izjavama koje su sastavili javni beležnici (javnobeležnički zapisi), zavisnici o pravnim i drugim radnjama koje su obavili ili kojima su prisustvovali javni beležnici (javnobeležnički zapisnici) i potvrde o činjenicama koje su posvedočili javni beležnici (javnobeležničke potvrde), nejavne isprave koje su potvrdili javni beležnici (javnobeležnička solemnizacija), kao i nejavne isprave kod kojih je javni beležnik overio potpis, odnosno overio autentičnost prepisa, prevoda ili izvoda (javnobeležničke overe).

Odredbama čl. 82. st.1. Zakona o javnom beležništvu propisano je da se u obliku javnobeležničkog zapisa sačinjavaju:

1) Ugovor o raspolaganju nepokretnostima poslovno nesposobnih lica.

2) Sporazumi o zakonskom izdržavanju, u skladu sa zakonom.

3) Ugovor o hipoteci i založna izjava ako sadrže izričitu izjavu obavezanog lica da se na osnovu ugovora o hipoteci, odnosno založne izjave, može, radi ostvarivanja dugovane činidbe, po dospelosti obaveze neposredno sprovesti prinudno izvršenje, bilo sudskim bilo vansudskim putem.

Stavom 2. ove odredbe propisano je da pravni poslovi iz stava 1. ovog člana koji su sačinjeni u obliku javnobeležničkog zapisa imaju istu dokaznu snagu kao da su sačinjeni u sudu ili pred drugim državnim organima.

U delu zakona "Javnobeležničke overe" (znači za isprave koje javni beležnik ne sačinjava), odredbom čl. 93. je propisano:

Javni beležnik potvrđuje (solemnizuje) privatnu ispravu kada je to zakonom određeno. U obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave zaključuju se naročito:

l) Ugovori o prometu nepokretnosti

2) Ugovor o hipoteci i založna izjava ako ne sadrže izričitu izjavu obavezanog lica da se na osnovu ugovora o hipoteci, odnosno založne izjave, može, radi ostvarivanja dugovane činidbe, po dospelosti obaveze neposredno sprovesti prinudio izvršenje, bilo sudskim bilo vansudskim putem.

3) Ugovor kojim se zasnivaju stvarne i lične službenosti.

Odredbom čl. 4. Zakona o prometu nepokretnosti propisano je:

Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.

Ugovor koji nije zaključen ua način iz st. 1. ovog člana, ne proizvodi pravno dejstvo.

Odredbom čl.70. ZOO je propisano na ugovor koji nije zaključen u propisanoj formi, nema pravno dejstvo ukoliko iz cilja propisa kojim je određena forma ne proizilazi šta drug,. a iz cilja odredbe čl. 4. Zakona o prometu nepokretnosti nesumnjivo proizilazi da je forma ugovora u obliku solemnizovane privatne isprave uslov za punovažnost ugovora.

U odeljku IV. Javnobeležnička delatnost, odredbom čl. 82. jasno je propisano koje isprave javni beležnik SAČINJAVA u obliku javnobeležničkog zapisa, dok je u odredbi čl. 93. takođe jasno propisano da on potvrđuje (solemnizuje) privatnu ispravu kada je to zakonom određeno.

Članom 4. st.1. Zakona o prometu, nepokretnosti, ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, a prema st. 4. iste odredbe, ugovor koji nije zaključen na način iz st. 1. ovog člana, ne proizvodi pravno dejstvo.

Prema tome, iz svih napred navedenih propisa proizilazi da javni beležnici nisu ovlašćeni da sačinjavaju privatne isprave, osim one propisane odredbom čl. 82. Zakona o javnom beležništvu, da ugovori o prometu nepokretnosti koji su zaključeni na način suprotan čl. 4. st. 1 - 3. Zakona o prometu nepokretnosti (solemnizovana isprava) ne proizvode pravno dejstvo. jer iz cilja propisa kojim je određena forma ne proizilazi ništa drugo. saglasno odredbi čl. 70. ZOO.

Kako se iz Nacrta zakona vidi, odredbe sada važećeg Zakona o državnom premeru i katastru i to čl. 86. (isprava za upis) i čl. 87. (privatna isprava), su potpuno identične sa odredbama Nacrta i to čl. 44. (isprava za upis) i čl. 45. (privatna isprava).

Odredbom čl. 46. Nacrta (javna isprava), izmenjena je sada važeća odredba čl. 88. Zakona o državnom premeru i katastru, jer je dodat stav 2. koji glasi:

"Javne isprave su i javnobeležničke isprave u odluke koje su sačinili, izdali, doneli ili potvrdili javni beležnici".

Jasno je šta su isprave, i to ne mogu biti druge isprave osim onih za koje su javni beležnici ovlašćeni da sačinjavaju, izdaju i potvrđuju prema čl. 6. Zakona o javnim beležnicima, ali nije jasno šta se nacrtom podrazumeva pod odlukama koje su javni beležnici sačinili, izdali, doneli ili potvrdili.

Zakonom o vanparničnom postupku čl.30 - 30 z propisano je da sud može javnom beležniku poveriti sprovođenje postupka za koji je po zakonu nadležan ili preduzimanje pojedinih vanparničnih radnji pod uslovima koji su predviđeni ovim zakonom, osim u statusnim i porodičnim stvarima, postupka za određivanje naknade za eksproprisanu nepokretnost, vođenje javnih knjiga i registara za koje je zakonom predviđeno da ih vodi sud, sastavljanje isprava za koje je isključivo nadležan sud i sprovođenje postupka rasprave zaostavštine kada je za nasleđivanje merodavno pravo strane države.

Odluke stoga mogu biti one na čije donošenje je javni beležnik ovlašćen prema Zakonu o vanparničnom postupku.

Ukoliko Nacrt zakona o upisima u katastar ostane neizmenjen, Advokatska komora Srbije smatra da s obzirom da odredbe čl. 44. i 45. su identične sadašnjim odredbama čl. 86. i 87. Zakona o državnom premeru i katastru, da je potrebno precizirati stav 2. odredbe čl. 46 (javna isprava) tako što bi ovaj stav glasio:

"Javne isprave su i javnobeležničke isprave koje su sačinili, izdali i potvrdili javni beležnici i odluke na čije donošenje su ovlašćeni, a u skladu sa zakonima kojima se uređuje njihova delatnost."

AKS predlaže da se izmeni čl. 45 stav 1. tač. 1. Nacrta zakona, tako što bi isti glasio:

"biti sačinjena u pisanoj formi u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave"

Uvođenje javnobeležničkog zapisa kao nove forme zaključenja privatnih pravnih poslova, predstavljalo bi omogućavanje javnim beležnicima da pružaju pravnu pomoć sačinjavanjem svih privatnih isprava za šta nisu ovlašćeni prema odredbi člana 67. stav 2 Ustava RS. Stoga je neophodno izmeniti najpre navedene odredbe Nacrta zakona, kako bi iz odredbi zakona nedvosmisleno proizilazili da samo privatna isprava sačinjena u pisanoj formi u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, može biti privatna isprava podobna za upis, kao i precizirati stav 2. člana 46. Nacrta u napred navedenom smislu.

Izvor: Vebsajt Advokatske komore Srbije, 18.04.2017.