ZAKON O JAVNOM BELEŽNIŠTVU: Notari odgovaraju na pitanja građana

Građani imaju potpunu slobodu da izaberu javnog beležnika koji će im sastaviti testament, a istu slobodu izbora imaju i za overu potpisa i prepisa, kao i za overu založne izjave ili poveravanje beležniku neke stvari na čuvanje. Međutim, za solemnizaciju (potvrdu i overu) ugovora o prometu nepokretnosti, bilo da se radi o kuporodaji, razmeni, poklonu, ili doživotnom izdržavanju, građani moraju da se obrate onom javnom beležniku čija se kancelarija nalazi na području osnovnog suda na kome se nalazi nepokretnost iz datog ugovora.

Jedno od čestih pitanja koje građani postavljaju u vezi sa javnobeležničkom delatnošću jeste kako i kada mogu da biraju javnog beležnika kod koga će obaviti neki pravni posao, odnosno kada je to pitanje njihovog izbora, a kada moraju da idu kod javnog beležnika koji ima sedište na određenoj opštini. U Srbiji trenutno imamo 225 javnih beležnika, čije kancelarije pokrivaju područja gotovo svih osnovnih sudova.

Tako, na primer, budući student može da overi prepis svedočanstva kod bilo kog javnog beležnika, iako će upisati fakultet u Beogradu, a trenutno živi u Užicu. Overa potpisa na ugovoru o kupoprodaji vozila, kupac i prodavac mogu obaviti u nekoj od javnobeležničkih kancelarija u Nišu, iako je, na primer, kupac iz Surdulice, a prodavac iz Novog Sada. Ovi poslovi, poput overe potpisa i prepisa se, takođe, ne zakazuju i obavljaju se na šalterima javnobeležničkih kancelarija.

Što se tiče poslova kao što je sastavljanje testamenta ili poveravanje neke vredne stvari beležniku na čuvanje, to su poslovi koji zahtevaju određenu pripremu, pa je, samim tim, za ove poslove potrebno zakazati termin kod beležnika po izboru. Na primer, građanin Beograda, ako želi, testament može sačiniti i u Bajinoj Bašti, koja se nalazi na području osnovnog suda u Užicu.

Međutim, u takve usluge ne spada solemnizacija ugovora o prometu nepokretnosti, odnosno ugovora kojim se prenosi pravo svojine na nekoj nepokretnoj stvari. U tom slučaju, po Zakonu o prometu nepokretnosti, stranka mora da se obrati beležniku na čijem službenom području se konkretna nepokretnost nalazi. To znači da je izbor ograničen na javnobeležničke kancelarije koje se nalaze na području osnovnog suda na kome je nekretnina iz ugovora.

Ipak, proširenjem mreže javnih beležnika, i u tim poslovima je značajno proširen izbor. Ako se, na primer, prometuje stan na Novom Beogradu, solemnizacija se može obaviti kod bilo kog javnog beležnika na području Trećeg osnovnog suda u Beogradu - koje obuhvata opštine Novi Beograd, Zemun i Surčin. U ove tri opštine, u ovom trenutku, imamo 14 javnih beležnika.

Za poslove u vezi sa prometom nepokretnosti takođe je potrebna odgovarajuća priprema, odnosno provere statusa nepokretnosti, pa se solemnizacija ovih ugovora obavezno zakazuje.

Što se tiče poverenih poslova, odnosno ostavinskih postupaka koje javni beležnici sprovode kao poslove koje im poverava sud, na izbor beležnika ne utiču građani, već predmete beležnicima dodeljuje sud. Naime, osnovni sudovi pokreću ostavinske postupke, poveravajući ih javnim beležnicima čije je službeno sedište na teritoriji osnovog suda na čijem području je ostavilac u vreme smrti imao prebivalište odnosno boravište. Ukoliko ostavilac nije imao u vreme smrti prijavljeno ni prebivalište ni boravište na teritoriji Republike Srbije, mesno će biti nadležan sud na čijem se području nalazi pretežni deo ostaviočeve zaostavštine. Nakon što dobije predmet od suda, javni beležnik započinje postupak sastavljanjem smrtovnice, koju zatim vraća sudu. Potom sud ponovo poverava predmet najčešće istom javnom beležniku, koji tada poziva naslednike da u zakazano vreme dođu u njegovu kancelariju, kako bi se obavila ostavinska rasprava. U nekim sudovima je praksa da i sastavljanje smrtovnice i raspravu zaostavštine objedinjeno povere javnom beležniku, u kom slučaju se ne gubi vreme na vraćanje i ponovno poveravanje predmeta.

- MESNA NADLEŽNOST -

PITANJE: Živim u Subotici i treba da dam nasledničku izjavu za ostavinski postupak koji se vodi kod javnog beležnika u Beogradu. Nisam u mogućnosti da putujem, pa me zanima da li mogu da uradim tu izjavu u Subotici i koliko to košta?

ODGOVOR: Nasledničku izjavu, odvojeno od ostavinskog postupka, možete dati kod bilo kog javnog beležnika. Kada se naslednička izjava daje izdvojeno od ostavinskog postupka, javni beležnik, u skladu sa Javnobeležničkom tarifom za postupak raspravljanja zaostavštine, to naplaćuje 20 bodova, odnosno 3.600 dinara.

PITANJE: Treba da priložim overene fotokopije dokumenata na jedan konkurs u drugom gradu. Kod kog beležnika moram da idem?

ODGOVOR: Overu fotokopija dokumenata možete obaviti kod bilo kog javnog beležnika, bez obzira na mesto gde je raspisan konkurs, mesto gde živite i boravite.

- OSTAVINE -

PITANJE: Posle smrti mog oca zakonski naslednici stana i zemlje u jednom selu u Srbiji, smo ja i moja majka. Na ostavinskoj bi i jedna i druga stan i zemlju poklonile mom sinu. Stan nije uknjižen i na legalizaciji je. Da li možemo to da uradimo, kako da se izjasnimo i koliki su troškovi ako je moguće (tj. koliko su veći od taksi koje bi redovno platila)?

ODGOVOR: U ovom slučaje je moguće da Vaša majka da nasledničku izjavu da se odriče nasledstva i da ima jednog potomka - vas. Takođe, i vi biste dali nasledičku izjavu da se odričete nasledstva i da imate jednog potomka - sina. Ovo je moguće samo ako ste vi vašoj majci jedino dete, i ako je vama vaš sin jedino dete. U tom slučaju, javni beležnik bi doneo ostavinsko rešenje u skladu sa vašim željama, a nagrada koju bi naplatio zavisila bi od tržišne vrednosti zaostavštine.

PITANJE: Moja majka preminula je u aprilu 2021. godine. Kao jedini naslednik, ja, njena ćerka, s obzirom da ni posle 6 meseci od smrti nisam dobila poziv od javnog beležnika opštine Palilula (Beograd) (na kojoj je živela i majka i ja živim), podnela sam zahtev za pokretanje ostavinskog postupka pred nadležnim Prvim osnovnim sudom u Beogradu, septembra 2021. godine. Do danas nisam dobila poziv ni od beležnika ni od suda. Šta mi je činiti? Kako da utvrdim gde se moj predmet nalazi i kada će i kod koga doći na red?

ODGOVOR: Javni beležnici rade ostavinske poslove kao poverene poslove od strane suda. To znači da ostavinske predmete javnim beležnicima dodeljuju sudovi. U Vašem slučaju, kao što ste naveli, nadležan je Prvi osnovni sud, koji je predmet mogao da dodeli javnom beležniku na svom području - koje obuhvata opštinu Palilula. U svakom slučaju, u načelu, u slučaju kao što je Vaš, građani treba da se obrate sudu kome ste podneli zahtev za pokretanje ostavinskog postupka.

PITANJE: Iza ostavioca je ostala supruga i troje dece i nekoliko nepokretnosti. Da li se može sprovesti deoba imovine na način da jednom nasledniku pripadne jedan stan, drugom drugi stan, a trećem na primer sredstva na računu? Da li notar ulazi u procenu da li su isti nasledni delovi ili njega to ne zanima?

ODGOVOR: Bitna karakteristika ostavinskog postupka kao vanparničnog postupka, koja ga razlikuje od parničnog postupka jeste odsustvo spora među strankama. To znači da javni beležnik ne ulazi u procenu da li su naslednici na jednake delove podelili zaostavštinu, ukoliko među naslednicima postoji dogovor. Javni beležnik, takođe, ne može da utvrđuje sporne činjenice jer ako u toku ostavinskog postupka dođe do spora između učesnika, postupak se prekida i učesnici se upućuju na parnicu ili na postupak pred nadležnim organima.

PITANJE: Otac je testamentom podelio pokretnu i nepokretnu imovinu na tri kćerke. Po okončanju postupka, jedna naslednica koja je živela u inostranstvu je preminula. Ona ima kćerku, čija je adresa nepoznata i sa kojom ostale dve naslednice iz Srbije ne mogu da stupe u kontakt već tri godine. Da li i na koji način se može završiti ostavinski postupak tako da naslednice iz Srbije mogu da prodaju imovinu koja im pripada? Napominjem da naslednice iz Srbije ne žele da treća naslednica ostane bez imovine, ali niti mogu da stupe u kontakt sa njom, niti zbog njenog neodazivanja preko Ambasade i Konzulata mogu da otuđe svoj deo nasledstva.

ODGOVOR: Potrebno je da dve sestre pokrenu ostavinski postupak u Srbiji, podnoseći zahtev osnovnom sudu koji pokriva područje gde se nalazi imovina. Nakon toga, u ostavinskom postupku, ukoliko nije moguće dođi do adrese ćerke preminule sestre, javni beležnik bi objavio oglas, na koji bi naslednica trebalo da se javi u roku od godinu dana. Dalji tok zavisi od brojnih drugih činjenica u predmetu.

- PROMET NEPOKRETNOSTI -

PITANJE: Ja sam kao prodavac sa kupcem zaključio ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, koji je overen pred javnim beležnikom od 17.08.2016 godine. Prilikom overe navedenog ugovora o kupoprodaji ja nisam posedovao lična dokumenta ni prebivalište na teritoriji RS, takođe u ugovoru nije naveden JMBG za prodavca, ja sam takođe nepismeno lice i zbog sniženih intelektualnih sposobnosti imam teškoće da shvatim značaj dela koje preduzimam i da kontrolišem svoje postupke, odnosno moja uračunjivost je prilikom potpisivanja ugovora bila smanjena. Osnovni sud u Kragujevcu je u presudi od 08.11.2016 godine utvrdio na osnovu nalaza i mišljenja sudskog veštaka psihijatriske struke od 04.10.2016 godine da je sam osoba graničnih intelektualnih potencijala, kod koga su prisutne teškoće intelektualnog funkcionisanja u sferi složenijih intelektualnih operacija, kao što je razumevanje pojmova, računanje, organizacija vremenskog redosleda događaja, itd, da zbog sniženih intelektualnih sposobnosti imam teškoće da shvatim značaj dela koje preduzimam i da kontrolišem svoje postupke, odnosno moja uračunjivost je prilikom potpisivanja ugovora bila smanjena. Idenititet učesnika u kupoprodajnom ugovoru je utvrđen saslušanjem svedoka idenititeta. Na osnovu svega napred navedenog pitanje glasi: Da li je ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, koji je overen pred javnim beležnikom ZAKONIT ILI JE NEZAKONIT?

ODGOVOR: S obzirom na datume sudskih odluka, u odnosu na datum zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, koje ste nam dostavili, možemo samo da odgovorimo da javni beležnik nije mogao imati podatke koje iznosite, te ove činjenice nije mogao uzeti u obzir pri solemnizaciji ugovora o kupoprodaji. Samim tim, ugovor je zaključen na zakonit način. Naravno, kao i svaki ugovor, i ovaj može biti proglašen ništavim, pod uslovima određenim zakonom, a za to je potrebno pokrenuti odgovarajući sudski postupak.

PITANJE: Molim Vas, zanima me, zašto javni beležnici ne postupaju po članu 4a Zakona o prometu nepokretnosti, tj. zašto neće da overavaju kupoprodajne ugovore u kojima se radi o nepokretnostima koje nisu ozakonjene, ali postoji dokaz da je podnet zahtev za ozakonjene?

ODGOVOR: Svaki javni beležnik je samostalan i nezavistan u obavljanju svoje delatnosti. Javni beležnik je, takođe, dužan da svaki ugovor o prometu nepokretnosti analizira i utvrdi da li je podoban za solemnizaciju. Član Zakona koji navodite govori o tome da je beležnik dužan da u ugovor unese upozorenje da za nepokretnost ne postoje zakonom propisane dozvole i da je podnet zahtev za legalizaciju (koji ne mora biti rešen pozitivno), ali ne obavezuje javnog beležnika da taj ugovor solemnizuje, ukoliko proceni da postoje prepreke. Među tim preprekama je i da ugovorne strane odbiju da upozorenje bude uneto u ugovor. Takođe, Zakonom o ozakonjenju objekata iz 2018, za objekte izgrađeni bez građevinske dozvole ili rešenja o odobrenju izvođenja radova nakon 27.11.2015, zabeležba otuđenja je trajna i ti objekti ne mogu biti prometovani.

- UGOVOR O DOŽIVOTNOM IZDRŽAVANJU -

PITANJE: Živim u Nišu i imam ugovor o doživotnom izdržavanju sa dekom koji nema dece, niti je imao rođenu braću/sestre, a i roditelji mu nisi živi. Moje pitanje je da li će se nekad pozivati dalji rođaci ovog deke(jer bliže nema) za ostavinsku raspravu kod javnog beležnika i šta bi se dogodilo ako se neko od njih ne pojavi, a bude pozvan, s obzirom da godinama nisu u kontaktu sa dekom niti ih ja poznajem?

ODGOVOR: Karakteristika ugovora o doživotnom izdržavanju jeste da imovina koja je njihov predmet ne ulazi u zaostavštinu lica koje na ovaj način njome raspolaže. To znači da imovina koja je predmet ugovora ne ulazi u zaostavštinu primaoca izdržavanja i da se njome ne mogu namiriti zakonski naslednici. Ako bude pokrenut ostavinski postupak iza primaoca izdržavanja, Vi treba da prijavite ovaj ugovor u toj ostavini. Ukoliko deka sa kojim imate ugovor nema druge imovine osim one koju je vama tim ugovorom ostavio, ostavinski postupak bi bio obustavljen.

- PLODOUŽIVANJE -

PITANJE: Brat i ja smo suvlasnici na nekretnini. Želeo bih da otkupim njegov deo, ali da on ima pravo plodouživanja. Da li je kupoprodajni ugovor sa članom o plodouzivanju, validan? Uknjižba na mene a, napomena u RFGZO o plodouživanju?

ODGOVOR: Nema prepreka da u ugovor o poklonu ili kuporodaji nepokretnosti između vas i vašeg brata bude uneta odredba o plodouživanju vašeg brata, koja se potom upisuje u javnu evidenciju o pravima na nepokretnostima. Ovaj upis se vrši podnošenjem katastru nepokretnosti ugovora kojim je pravo plodouživanja ustanovljeno.

Izvor: Vebsajt Blic, 29.11.2021.
Naslov: Redakcija