POSREDOVANJE U PROMETU I ZAKUPU NEPOKRETNOSTI U SRBIJI
Osnovna uloga posrednika u prometu i zakupu nepokretnosti je povezivanje kupaca/zakupaca i prodavaca/zakupodavaca, kako bi se realizovala kupoprodajna transakcija, ili izdala nepokretnost u zakup. Njihova uloga na tržištu nepokretnosti je izuzetno značajna jer omogućavaju veću likvidnost i efikasnost tržišta. Međutim, posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti u Republici Srbiji nema dugu tradiciju. Iako se socijalistički privredni sistem u našoj zemlji znatno razlikovao od privrednog sistema zemalja realnog socijalizma i dozvoljavao privatno vlasništvo na poljoprivrednom zemljištu (preko 80 odsto obradivog i neobradivog poljoprivrednog zemljišta u SFRJ je bilo u privatnom vlasništvu), stambenim i poslovnim objektima, a promet nepokretnosti u privatnom i društvenom vlasništvu bio dozvoljen, posredovanjem u prometu nepokretnosti se bavilo nekoliko društvenih preduzeća čiji su nalogodavci uglavnom bila preduzeća u društvenom vlasništvu. Promet nepokretnosti koji 70-ih i 80-ih godina prošlog veka nije bio mali se uglavnom vršio direktno, a u slučajevima u kojima su usluge posredovanja bile neophodne poslom posrednika su se bavili advokati i ljudi iz drugih profesija kojima je trgovina nepokretnostima bila dopunska delatnost, piše Predsednik Upravnog odbora Klastera nekretnine, Nenad Đorđević.
Otkupom stanova koji su bili u društvenom vlasništvu i značajnim smanjivanjem stopa poreza na promet (stopa poreza na promet u SFRJ je bila 28%), odnosno uvođenjem poreza ne prenos apsolutnih prava kao novog poreskog oblika sa stopom oporezivanja od 3%, promet je porastao do te mere da se trgovina nepokretnostima nije mogla obavljati bez usluga posrednika. Početkom 90-ih godina prošlog veka došlo je do osnivanja velikog broja preduzetničkih radnji i privrednih društava koja su se bavila posredovanjem u prometu i zakupu nepokretnosti. Rat na prostoru bivše SFRJ i hiperinflacija koji su uništili bankarski sistem i obezvredili obrtna sredstva privrede i dinarsku štednju građana su doveli do toga da ulaganje u kupovinu nepokretnosti bude prihvaćeno kao najsigurniji vid štednje od većine građana. Oni koji su imali gotov novac na raspolaganju su želeli da ga ulože u nepokretnosti, a oni koji su ostali bez ušteđevine i oni koji su imali višak stambenog ili poslovnog prostora su isti prodavali da bi došli do novca.
Promet nepokretnosti se vršio gotovinom, u devizama, isplata kupoprodajne cene nepokretnosti, ili zakupnine se retko vršila preko računa u banci (čak i kada su promet vršila pravna lica ugovori su zaključivani sa minimalnim cenama, a ugovoreni iznosi su isplaćivani preko računa, a usmeno dogovorena cena je isplaćivana u gotovom novcu, na ruke).
Zakona o sprečavanju pranja novca nije bilo, a Zakon o prometu nepokretnosti je dozvoljavao ugovaranje i isplatu kupoprodajne cene u gotovom novcu. Posrednici u prometu i zakupu nepokretnosti su poslovali na način koji je bio prilagođen uslovima na tržištu. Prihode su ostvarivali u devizama, protivno važećim propisima, najveći deo prometa preduzeća nije vršen preko računa u banci (odnosno računa kod Službe platnog prometa NBS koja je tada postojala). Sa agentima nisu zaključivani ugovori kojima se regulisao njihov radno-pravni odnos, preduzetničke radnje koje su se bavile posredovanjem su uglavnom bile paušalni poreski obveznici sa jednim zaposlenim i velikim brojem agenata koji su radili "na crno". Za stvaranje dodatne vrednosti u posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti potrebno je veliko angažovanje radne snage, a troškovi radne snage učestvuju sa velikim udelom u ostvarenom dohotku. U zemlji u kojoj je fiskalno opterećenje zarada veliko, nesmetano angažovanje radne snage "na crno" i njeno plaćanje u kešu, uz snažan rast prometa na tržištu, stvorilo je uslove za profitabilno poslovanje privrednih subjekata koji se bave posredovanjem u prometu i zakupu nepokretnosti.
Najveći promet na tržištu se ostvarivao u Beogradu. Promet je bio veliki, a obučene radne snage nije bilo zato što u bivšoj SFRJ nije postojao odgovarajući obrazovni profil za ovo zanimanje. U agencijama za posredovanje u prometu nepokretnosti su se zapošljavali ljudi koji su želeli da brzo, bez mnogo rada dođu do zarade. Radnici koji su ostali bez posla u društvenim preduzećima, državni službenici čije su zarade bile male i kojima je bila potrebna dopunska zarada, penzioneri. Njihovi poslodavci nisu imali mogućnosti da ulažu u njihovu obuku i usavršavanje. Zapošljavanjem velikog broja agenata rešavan je problem njihove loše obučenosti i niske radne etike. Za uspešno obavljanje posla posredovanja u prometu nepokretnosti bilo je važno da se obezbedi izlazak sudskog overivača ugovora na teren i isplata u agenciji, provera ispravnosti novčanica (deviza), marketing-oglašavanje u štampanim medijima i angažovanje velikog broja agenata. Mali broj preduzeća je ulagao značajnija sredstva u obuku zaposlenih, primenu novih tehnologija i usavršavanje upravljačke strukture u preduzeću.
Najveći problem na tržištu su bili agenti koji su se bavili posredovanjem predstavljajući se kao saradnici advokata. Oni su poslovali bez bilo kakve registrovane firme, sa minimalnim troškovima, plaćajući advokatu naknadu za sačinjavanje ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, paušalnu naknadu čiji iznos je bio između 50 i 100 DM.
Sredinom 90-ih godina posrednici u prometu nepokretnosti iz Beograda osnivaju prva udruženja čiji je osnovni cilj bio uređenje ove oblasti, odnosno suzbijanje sive ekonomije, donošenje i primena samoregulative i zajednički nastup pred državnim organima. Poslovno udruženje "Krov" koje je osnovano 1997. godine je pokrenulo prvu inicijativu za donošenje nacrta Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, usvojilo Kodeks poslovne etike posrednika u prometu nepokretnosti, Osnovna pravila poslovanja i Pravilnik o arbitraži, čija su osnovna načela ostala osnov za svaki akt samoregulative koji su različita udruženja posrednika donosila u prethodne dve decenije. Primena samoregulative je značajno pospešila saradnju među posrednicima i povećala mogućnost da u kraćem vremenskom periodu zadovolje potrebe svojih klijenata i tako povećaju prodaju.
Rast tržišta posle 2000. godine je smanjio interesovanje posrednika za ulaganje u povećanje sopstvene konkurentnosti. Posla je bilo dovoljno za sve i svi su postajali agenti i vlasnici agencija za posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti.
Donošenjem seta propisa od 2002. do 2005. godine onemogućena je isplata kupoprodajne cene nepokretnosti u gotovom novcu. Banke počinju da daju stambene kredite, tržište se transformiše i počinje da liči na tržišta u razvijenim zemljama. Zbog neadekvatnog odnosa države prema posrednicima, delatnost posredovanja u prometu i zakupu nepokretnosti se ne menja. Samo se povećava broj agenata koji rade "na crno" u neefikasnim preduzećima.
Ovakav odnos države prema posrednicima doveo je do bujanja sive ekonomije u ovoj oblasti i erozije poslovnih standarda posrednika. Uređenje ove oblasti posebnim zakonom je postala osnovna pretpostavka za opstanak profesije. Veliki broj agencija koje pružaju nizak kvalitet usluge i daju dampinške cene korisnicima usluga, koje svoju nekonkurentnost nadoknađuju niskim troškovima poslovanja (angažuju radnu snagu "na crno", nemaju poslovni prostor, imaju minimalne troškove za oglašavanje). Korisnici usluga posrednika počinju da sumnjaju u svrsishodnost angažovanja posrednika i očekuju da za njihove usluge plate nisku, ili nikakvu naknadu.
Nakon ujedinjenja udruženja UPPN i KROV, novoformirano udruženje je pokrenulo inicijativu za donošenje Zakona o posredovanju u prometu nepokretnosti koju je 2009. godine prihvatilo Ministarstvo trgovine i usluga Vlade Republike Srbije. Formirana je posebna radna grupa za izradu Nacrta zakona u čiji sastav su ušli predstavnici udruženja UPPN-KROV i NUPS koja je nakon šest meseci rada sačinila Nacrt Zzakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti. Nakon osnivanja strukovne organizacije posrednika u Udruženju za trgovinu Privredne komore Srbije, Grupacije posrednika u prometu nepokretnosti Srbije 2011. godine, koja je postala osnovno strukovno udruženje (trenutno ima 196 članova – privrednih društava i preduzetnika), stvorile su se pretpostavke da Vlada Republike Srbije usvoji i uputi Narodnoj skupštini predlog Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti ("Sl. glasnik RS", br. 95/2013, 41/2018 i 91/2019), koji je donet 31. oktobra 2013. godine.
Izvor: Vebsajt Blic, 09.08.2021.Naslov: Redakcija