ZAKON O JAVNOM BELEŽNIŠTVU: Notari odgovaraju na pitanja građana o prometu nepokretnosti, ugovor o poklonu ugovorima o poklonu i primeni Javnobeležničke tarife

- Promet nepokretnosti -

PITANJE Našao sam stan koji želim da kupim bez posrednika. Kome da se obratim da zakažem overu ugovora, šta mi je potrebno od dokumentacije i koliko će da me košta kod javnog beležnika ako stan koji kupujem košta 100.000 evra? Imam li nekih dodatnih obaveza posle overe ugovora ili je stan automatski upisan na moje ime?

ODGOVOR Za solemnizaciju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti potrebno je da se obratite bilo kom javnom beležniku koji ima kancelariju na teritoriji osnovnog suda na kojoj se nalazi stan koji želite da kupite. Javnom beležniku se javite bilo dolaskom u kancelariju, bilo telefonom ili e-mejlom. Potrebno je da dostavite beležniku sačinjen ugovor i identifikacione dokumente vas kao kupca, kao i prodavca. Javni beležnik će izvršiti uvid u sve potrebne evidencije radi provere statusa nepokretnosti i dozvoljenosti pravog posla i eventualno, ako bude potrebe, zatražiti dodatnu dokumentaciju. Nakon kompletiranja dokumentacije, javni beležnik će vam zakazati da dođete sa prodavcem u javnobeležničku kancelariju, gde će vam biti pročitan ugovor i pojašnjenje sve pravne posledice vašeg potpisivanja tog ugovora, jednako kao i prodavcu. Javni beležnik će, takođe, utvrditi da li vi nepokretnost kupujete kao svoju posebnu imovinu, ili zajedno sa bračnim drugom, ukoliko ste u braku, naravno. Javni beležnik istu proveru sprovešće i za prodavca i ukoliko utvrdi da je u pitanju zajednička imovina, zatražiće saglasnost supružnika za prodaju. Vi ćete, takođe, kod javnog beležnika popuniti i poresko izjašnjenje, koje će beležnik uputiti nadležnoj poreskoj administraciji. Takođe, beležnik će poslati nadležnoj katastarskoj službi podatke za promenu vlasništva u katastru. I katastar i poreska administracija vama će poštom dostaviti rešenja.

Što se tiče nagrade za javnog beležnika kod solemnizacije kupoprodajnog ugovora za stan vrednosti od oko 12 miliona, ona bi iznosila 30.960 dinara, u skladu sa Javnobeležničkom tarifom, ukoliko u poslu učestvuju dve stranke. Za svaku dodatnu stranku i primerak ugovora naplaćuje se iznos od 1.800 dinara.

- Ugovor o poklonu -

PITANJE Koliko košta solemnizacija ugovora o poklonu između oca i njegovog jedinog sina za nepokretnost vrednu 70.000 evra, a koliko košta ostavinski postupak za isto toliko vrednu zaostavštinu oca koju bi nasledio jedini sin? Takođe, interesuje me da li se sa ovakvim i sličnim pitanjima građani mogu obratiti javnim beležnicima u njihovim kancelarijama?

ODGOVOR Za solemnizaciju (potvrdu i overa) ugovora o poklonu nepokretnosti vredne oko 8,2 miliona dinara, između oca i sina, javnom beležniku biste platili nagradu od 13.680 dinara - što odgovara iznosu od 60 odsto 240 bodova, koliko se obračunava za solemnizaciju ugovora o poklonu imovine vredne od 8 do 10 miliona, a sa oslobođenjem od 50 odsto, s obzirom na to da je ugovor između naslednika prvog reda - oca i sina.

Što se tiče ostavinskog postupka, za taj posao se primenjuje Javnobeležnička tarifa za beležnike kao poverenika suda u postupku za raspravljanje zaostavštine. U slučaju ostavinskog postupka, plaća se nagrada javnom beležniku za sastavljanje smrtovnice u fiksnom iznosu od 3.600 dinara (20 bodova + PDV), kao i nagrada za sprovođenje ostavinskog postupka koja zavisi od vrednosti zaostavštine. Konkretno, za zaostavštinu čija je procenjena vrednost oko 8,2 miliona dinara, nagrada javnom beležniku iznosila bi 54.540 dinara, ukoliko ste vi jedini naslednik.

Na kraju, odgovore na ovakva i slična pitanja, koja se odnose isključivo na javnobeležničku delatnost, javni beležnici mogu da pruže u svojim kancelarijama - ukoliko za to imaju vremena i odgovarajuću dokumentaciju. Oni, ipak, nemaju obavezu da daju ovakve informacije, na primer, putem mejla ili telefona ili ako nenajavljena stranka dođe u kancelariju. Svakako informišu svoje stranke o visini nagrade koja se plaća za obavljanje nekog pravnog posla kod njih i to stranke mogu da saznaju odmah po dolasku na zakazan termin za overu ili ostavinski postupak. Takođe, javni beležnici, kao obveznici PDV-a, svim strankama za sve usluge su dužni da izdaju fiskalni račun, iz koga se jasno vidi šta je naplaćeno i koliko.

Ostavine

PITANJE Majka je umrla 2010. i iza nje nije vođena ostavinska rasprava, jer se na nju ništa nije vodilo i nije prijavljena da je umrla u Nišu. Otac je odmah upoznao drugu ženu i prodao stan od 67 kvadrata u centru Niša. Toj ženi je kupio stan, što smo brat i ja saznali od drugih ljudi. Od drugog dela novca, kupio je sebi stan od 50 kvadrata. Kuću u Prokuplju, donji sprat je poklonio meni još pre mamine smrti… Gornji sprat sad hoće da proda. Prošle godine je legalizovo, što ja nisam ni znala. Pitanje je moje da li je mogao da proda stan bez naše saglasnosti? Stan u kome sada živi ima ugovor da ostaje bratu, ali to krije i brat… Brat neće pokretanje zaostavštine jer misli da gubi stan. Ja nemam para da kupim sprat kuće, ali sam mu poručila da nije vršena zaostavština majčina. Ne prihvatam deobu, jer su mi advokati rekli da ja imam pravo na majčin deo! Da li je to tačno? Šta da radim, I kola u komšiluku ostavljamo, jer je zaključao čak i podrum koji je po ugovoru moj. Nezgodan je čovek, ima 83 godine… a hoće sve da proda? Kako da se izborim? Sama sam, samohrana majka 25 godina. Kako, kuda, šta uraditi i odbraniti majčin deo… Odgovorite bilo šta, pa kako mi bude, makar lepa reč!

ODGOVOR Pre svega, oprostite što smo vaše pitanje skratili, prosto nismo želeli, radi vaše zaštite, da za potrebe ovog teksta otkrivamo javnosti sve detalje koje ste naveli. Važno je i da se savetujete sa advokatom koji će štititi vaše interese u postupcima koji su pred vama, a koji su nužni da biste ostvarili svoja prava. Možemo da Vam kažemo da pravo na nasledstvo ne zastareva, kao i da je imovina stečena tokom trajanja braka - zajednička imovina supružnika.

PITANJE Da li sinovi mogu kod notara da raspravljaju očev stan u ostavinskom postupku, iako otac nije uknjižen? Stan postoji evidentiran u javnoj knjizi.

ODGOVOR Vaše pitanje nije dovoljno precizno. U svakom slučaju, ukoliko postoje dokazi o vlasništvu ostavioca nad stanom, nekretnina će biti raspravljana u ostavinskoj raspravi kod javnog beležnika. Dalje od ovoga, javni beležnici ne mogu da spekulišu.

PITANJE Otac je preminuo pre 12 godina. Ostavinska rasprava nije održana nikada. Ostala je moja mama, brat i ja sa porodicama. Pre 6 godina i brat je mlad na žalost preminuo pa me interesuje kakva je situacija sada što se tiče nasledstva. Majka je živa, ima 78 godina, ostalo je dvoje dece od brata 24 i 26 godina i snaja a ja imam muža i ćerku od 13 godina. Mi hoćemo da pokrenemo ostavinsku raspravu pa me interesuje šta je potrebno od dokumentacije i kako ide raspodela nasledstva.

ODGOVOR Pre svega, potrebno je da nadležnom sudu podnesete zahtev za pokretanje ostavinskog postupka iza vašeg oca. Za to je, pored obrasca koji ćete dobiti u sudu, korisno predati pored izvoda iz matične knjige umrlih, i izvode iz matične knjige rođenih za naslednike. Takođe, možete podneti i overene kopije dokumentacije o imovini vašeg oca. Nadležan je osnovni sud na kome je vaš otac imao poslednje prebivalište ili boravište, ili osnovni sud na kome se nalazi pretežni deo imovine ostavioca. Nakon toga, sud donosi rešenje kojim poverava ostavinski postupak javnom beležniku na svojoj teritoriji. Javni beležnik bi nakon toga kontaktirao naslednike. Po sastavljanju smrtovnice (popisa imovine ostavioca - zaostavštine i naslednika), bila bi održana ostavinska rasprava, a potom doneto ostavinsko rešenje.

U ostavinskom postupku iza vašeg oca, zakonski naslednici su vaša majka, vaš brat i vi, svi po jednu trećinu. Kako je vaš brat preminuo, naslednici njegovog dela su njegova deca, po pravu predstavljanja, što bi značilo da su njegovi sinovi naslednici po 1/6 imovine svog dede. Napominjemo da je za određivanje zaostavštine vašeg oca važno šta je bila njegova posebna imovina (na primer nasleđena), a šta je stečeno u braku sa vašom majkom. Majka je vlasnik polovine onoga što je stekla u braku sa ocem, a druga polovina je očeva zaostavština - koja se onda deli kao gore navedeno - svakom zakonskom nasledniku po 1/3 (majka, brat i vi).

PITANJE Nakon smrti moje majke, ostali smo otac, brat i ja. Na kućnoj adresi, fizički živi samo otac jer smo se brat i ja odselili. U trenutku smrti majke, ta adresa je bila zvanična adresa sve trojice nas. Obzirom da brat živi u inostranstvu, on nije hteo da čeka ostavinsku raspravu već je nekoliko dana nakon smrti majke kod notara dao zvaničnu izjavu da se ne odriče svog dela u ničiju korist. Nakon određenog vremena, on je od notara dobio zvaničan dokument u kome se navodi da se ostavinska rasprava neće održati iz razloga što majka navodno nije imala ništa na svoje ime. Dalje, u obrazloženju stoji da je notar dostavio poziv za ostavinsku raspravu naslednicima (ocu, bratu i meni) i da se na istu niko nije odazvao. Brat i ja poziv nikada nismo dobili/videli. Dalje, u istom obrazloženju stoji da smo sva trojica njemu dostavili izjavu u kojoj se zahteva obustava ostavinske rasprave. Brat i ja nikada ovakav zahtev nismo uputili. Ja čak nisam imao nikakvu komunikaciju sa notarom. Majka na svoje ime i dan danas ima zemlju (6000 m2), dok je notar u svom dokumentu naveo da pomenuta nema imovine. Takođe, poziv za ostavinsku raspravu ni brat ni ja nikada nismo videli, a notar navodi da je poziv dostavio. Uz sve to, ni brat ni ja nikada notaru nismo dali izjavu da zahtevamo obustavu ostavinske rasprave, dok notar u dokumentu tvrdi da jesmo. Pitanje je da li notar može snositi pravnu/krivičnu odgovornost za izdavanje neistinitog dokumenta? Šta nam preporučujete?

Sa druge strane, otac je vlasnik sve ostale imovine 1/1, uključujući porodičnu kuću. Počeo je sa rasprodajom zemlje i šume u selu. Bratu i meni je stalo da spasimo porodičnu kuću od prodaje. Stav oca je da je to sve isključivo njegova imovina i da bratu i meni nije dužan da podnosi bilo kakve račune.

ODGOVOR Mnogo je nejasnoća u ovom pitanju. Nije moguće dati kod javnog beležnika naslednu izjavu, a da ostavinski postupak nije pokrenut, odnosno da vaš brat nije bio pozvan na ostavinsku raspravu. Dalje, ukoliko vaša majka ima imovinu, a doneto je rešenje da se ostavinska rasprava obustavlja jer je utvrđeno da ona nije imala zaostavštinu, kako je moguće da niste odmah, a u roku koji je naveden u rešenju, izjavili žalbu na to rešenje, znajući da niste ni vi, a ni vaš brat zahtevali obustavu rasprave.

U svakom slučaju, pravo na nasledstvo ne zastareva i vi sa vašim advokatom treba da se posavetujete na koji način možete da ostvarite svoja prava.

Što se tiče odgovornosti javnog beležnika, ukoliko bi bilo njegove greške u ovom postupku, naravno da da bi snosio odgovornost. Ipak, beležnik ne može da bude odgovoran za, na primer, lažne izjave koje daje neko od učesnika u ostavinskom postupku. Ta odgovornost je, po zakonu, na učesnicima. Na primer, navod da majka nema imovinu može biti samo posledica informacije koju je javni beležnik dobio od naslednika. Takođe, poznati naslednici, po zakonu, ne smeju prikrivati druge naslednike.

PITANJE Da li javni beležnik u svojstvu poverenika suda u započetom ostavinskom postupku pre 12 meseci ispravno postupa kada neprestano šalje pozive učesnicima radi raspravljanja zaostavštine, iako raspolaže sa dokazima da zaostavština nije raščišćena (zbog ranije učinjenih propusta i grešaka na ostavinskom sudu u jednom drugom okončanom postupku, kao i u katastru nakon njihovog preuzimanja ZK u nadležnom Opštinskom sudu). Zbog ovakvog stanja stvari stalno predlažemo da se raspravljanje odgodi sve dok se zaostavština potpuno ne raščistiti sa eventualnim uključivanjem javnog beležnika ili samo čekati odluke suda i katastra da isprave svoje greške i propuste po podnetim zahtevima pre više godina. Ta rešavanja su trenutno na drugostepenom organu. Osim toga, ne znamo da li postoji i drugi efikasniji način da se postojeće nepravilnosti suda i katastra uklone i da se raščisti zaostavština, jer ona ni u priloženom testamentu nije obuhvaćena u celosti, a sve radi pravilnog okončanja ostavinskog postupka u skladu sa Zakonom o nasleđivanju.

ODGOVOR U načelu, možemo da kažemo da javni beležnik postupa u skladu sa propisima i svojim obavezama kao poverenik suda ako šalje pozive za raspravljanje zaostavštine, podsećajući vas time da ostavinski postupci spadaju u pravne poslove koji se ne odlažu bez preke potrebe. Takođe, načelno možemo reći da će u ostavinskom postupku u kome nije, kako kažete, “raščišćena sva zaostavština” - biti raspravljana ona zaostavština koja je nesporna. Kako vam je verovatno poznato, pravo na nasledstvo ne zastareva, pa svaka naknadno pronađena - ili, kako kažete, “raščišćena zaostavština”, može biti raspoređena dopunskim rešenjem. Dakle, odazivanjem na poziv javnog beležnika i okončanjem osnovnog ostavinskog postupka, vi ne možete naškoditi nijednom postupku kod drugih organa, već ćete, naprotiv, započeti rešavanje imovinskih pitanja.

Izvor: Vebsajt Blic, 23.02.2022.
Naslov: Redakcija